Untervermietung

1. Der Wunsch des Wohnraummieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen ist – unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist – grundsätzlich als ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen.

2. Eine – über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende – Gewinnerzielung des Mieters durch die Untervermietung des Wohnraums ist hiervon nicht umfasst.

BGH vom 28.1.2026 – VIII ZR 228/23 –

Langfassung im Internet: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 17 Seiten]

Der Mieter hatte seit 2009 eine in Berlin gelegene Zweizimmerwohnung angemietet. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 Euro. Aufgrund eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ohne Untervermietungserlaubnis ab Anfang des Jahres 2020 für monatlich 962 Euro (nettokalt) zuzüglich einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung (insgesamt monatlich 1100 Euro) an zwei Untermieter. Nachdem die Vermieterin den Mieter wegen unerlaubter Untervermietung vergeblich abgemahnt hatte, erklärte sie im Februar 2022 die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses.

Es kam zum Räumungsprozess. Das Landgericht gab der Räumungsklage der Vermieterin statt.
Im Revisionsverfahren konnte der BGH keine Rechtsfehler des Landgerichts erkennen, so dass das Räumungsurteil rechtskräftig wurde.

Der BGH entschied, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung des Wohnraums nicht gegeben ist, wenn er durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt.

Nach der Bestimmung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB – so der BGH – könne der Mieter vom Vermieter zwar die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entstehe.

Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB sei anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stünden, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen ließen. Hierbei sei nach der ständigen Rechtsprechung des BGH als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stünde.

Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen sei, sei durch Auslegung der Vorschrift des § 553 BGB zu ermitteln.

Der Entstehungsgeschichte des § 553 BGB und deren Vorgängervorschriften sei als zentraler Gesichtspunkt zu entnehmen, dass der Gesetzgeber durch deren Einführung gewährleisten wollte, dass das Mietverhältnis im Falle einer wesentlichen Änderung in den Lebensverhältnissen des Mieters, welche eine Untervermietung notwendig werden lässt, möglichst aufrechterhalten bleiben sollte.

Dabei sei der historische Gesetzgeber der damaligen erheblichen Steigerung des seitens der Mieter von den Untermietern verlangten Entgelts für die Untervermietung – insbesondere von möblierten Räumen – mit der Regelung des § 14 Reichsmietengesetz vom 24. März 1922 durch eine Bindung der Untermiete an die Hauptmiete entgegengetreten. Die Vorschrift des § 14 Abs. 1 Satz 1 Reichsmietengesetz sah für weitervermieteten Wohnraum vor, dass der hierfür zu entrichtende Mietzins – unter Berücksichtigung etwaiger Nebenleistungen, wie Überlassung von Einrichtungsgegenständen und Leistung von Diensten – in einem angemessenen Verhältnis zu dem auf den Raum entfallenden Teil des Hauptmietzinses zu stehen hatte. Der historische Gesetzgeber habe damit bereits seinerzeit deutlich gemacht, dass der Zweck der Untervermietung nicht darin bestehen soll, dem Mieter durch diese eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.

In Anknüpfung an diese Erwägungen ging es dem Gesetzgeber bei der Schaffung der Vorschrift des § 549 Abs. 2 BGB aF und der – hiermit im Wesentlichen inhaltsgleichen – Nachfolgebestimmung in § 553 BGB um einen angemessenen Ausgleich der Interessen von Vermietern und Mietern hinsichtlich der Untervermietung.

Die dem Mieter durch diese Vorschriften grundsätzlich zugebilligte Untervermietung sei in der Normgeschichte demnach durchgehend – bis heute – von der Überlegung getragen, dem Mieter den Fortbestand des bestehenden Mietverhältnisses auch bei einer wesentlichen Veränderung seiner persönlichen Gegebenheiten zu ermöglichen, nicht hingegen von der Überlegung, dem Mieter die Möglichkeit einer Gewinnerzielung zu eröffnen.

Auch das grundrechtlich geschützte Besitzrecht des Mieters an einer gemieteten Wohnung reiche nicht so weit, dass ihm im Rahmen der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzubilligen wäre. Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung, mithin die Befugnis, aus deren vertraglicher Überlassung zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für die eigene Lebensgestaltung beiträgt, sei durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG deren Eigentümer zugewiesen.

Und nicht zuletzt: Das Verständnis, wonach der Hauptmieter einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis mangels Vorliegens eines berechtigten Interesses im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht hat, wenn die vereinbarte Untermiete die wohnungsbezogenen Aufwendungen des Hauptmietverhältnisses übersteigt, trage zudem den Interessen von Untermietern angemessen Rechnung, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt würden.

Vorliegend habe der Mieter mit der Untervermietung Einnahmen erzielt, die über seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgingen. Die von ihm mit den Untermietern vereinbarte monatliche Untermiete von 962 Euro (nettokalt) betrug mehr als das Doppelte der von ihm selbst geschuldeten Miete von 460 Euro (nettokalt). Deshalb sei ein berechtigtes Interesse des (Haupt-)Mieters an der teilweisen Gebrauchsüberlassung des Wohnraums an einen Dritten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hier nicht gegeben.

Anmerkung: Darüber, ob im Einzelfall über die Untervermietung des Wohnraums hinausgehende Leistungen des Mieters, wie etwa die Überlassung von Mobiliar, bei der Frage zu berücksichtigen sind, ob der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt, hatte der BGH nicht zu entscheiden, weil das Landgericht trotz eines berücksichtigten Möblierungszuschlages (2 Prozent des Zeitwertes) keinen Ausgleich der Differenz zwischen der Höhe der Untermiete und den eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen des Mieters festgestellt hatte.

Ebenso hatte der BGH im vorliegenden Fall keinen Anlass zu entscheiden, ob ein Verstoß gegen die sogenannte Mietpreisbremse nach §§ 556 d ff. BGB durch den Hauptmieter ein berechtigtes Interesse gemäß § 553 BGB ausschließt, und zwar auch dann, wenn der Hauptmieter hierdurch keinen Gewinn macht, weil er seinerseits eine Miete zahlen muss, die gegen § 556 d BGB verstößt. Die Frage wird man aber mit dem LG Berlin (v. 27.9.2023 – 64 S 270/22 –; v. 9.11.2023 – 65 S 119/23 –) bejahen können.

Nebenfolge der BGH-Entscheidung dürfte sein, dass Vermieter nunmehr einen Anspruch haben, von ihren Mietern zu erfahren, welche Beträge diese von ihren Untermietern verlangen (exakte Miethöhe samt Kostenzusammensetzung).
r.hilbrig@flmh.de
01.04.2026