- Das auf einen einheitlichen Mietvertrag über eine Wohnung und einen Stellplatz zur Anwendung kommende Recht bestimmt sich nach dem wahren, das Rechtsverhältnis prägenden Zweck des Vertrags; dies ist in der Regel das Wohnraummietrecht.
- Der Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der im Mietvertrag gesondert ausgewiesenen Stellplatzmiete bestimmt sich in diesem Fall nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB.
BGH vom 22.10.2024 – VIII ZR 249/23 –
Langfassung im Internet: www.bundesgerichtshof. de [PDF, 18 Seiten]
Der Mietvertrag, mit welchem sowohl die Wohnung als auch der Stellplatz vermietet worden war, enthielt unter anderem folgende Regelung:
㤠3 Miete
3.1. Die Grundmiete beträgt monatlich 843,03 Euro.
[…]
3.3. Die vom Mieter geschuldete Miete setzt sich demnach zusammen wie folgt:
Grundmiete für die Wohnung: 843,03 Euro
Grundmiete für die Garage/Stellplatz: 50,00 Euro
Vorauszahlung auf Heiz- u. Warmwasserkosten derzeit: 93,60 Euro
Vorauszahlung für die übrigen Betriebskosten derzeit: 131,10 Euro
Monatliche Gesamtmiete derzeit: 1117,73 Euro
3.4. Die Erhöhung der Grundmiete richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 558-561 BGB. Sie ist auch während einer etwa vereinbarten festen Vertragsdauer oder der Zeit eines etwa vereinbarten wechselseitigen Kündigungsausschlusses zulässig.“
Mit Schreiben vom 1. Oktober 2021 verlangte der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von zuletzt 1062,43 Euro um 117,36 Euro auf 1180,29 Euro und für den angemieteten Stellplatz von 50 Euro um 7,50 Euro auf 57,50 Euro, jeweils mit Wirkung ab dem 1. Januar 2022.
Zur Begründung nahm er hinsichtlich der Wohnung auf den Mietspiegel 2021 der Stadt München Bezug. Hinsichtlich des Stellplatzes verwies er auf die Mieten für vier Vergleichsstellplätze in Höhe von 60 Euro bis 86 Euro.
Die Mieter stimmten der Mieterhöhung nicht zu.
Der Vermieter erhob daraufhin Zustimmungsklage.
Das Amtsgericht verurteilte die Mieter, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung von bisher monatlich 1062,43 Euro auf monatlich 1180,29 Euro zuzustimmen.
In der Berufungsinstanz hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Mieter auch zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete für den zu der Wohnung gehörenden Stellplatz von bisher monatlich 50 Euro auf 57,50 Euro verurteilt.
Die Revision gegen das landgerichtliche Urteil hatte keinen Erfolg. Der BGH entschied, dass der Vermieter einen Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zu der von ihm verlangten (weiteren) Erhöhung der Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung mit Stellplatz um 7,50 Euro hat.
Das Berufungsgericht habe zu Recht angenommen, dass hier ein Mietverhältnis über Wohnräume im Sinne von § 549 Abs. 1 BGB vorliege, auf das die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB auch mit Blick auf den Mietanteil für den mitvermieteten Stellplatz anwendbar seien. Denn bei dem Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung und den Stellplatz handele es sich um ein einheitliches Mietverhältnis, bei dem die Nutzung zu Wohnzwecken eindeutig überwiege.
Die gemietete Wohnung und der Stellplatz seien Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses. Die in der in Ziffer 3.3. des Mietvertrags enthaltene Ausweisung des auf den Stellplatz entfallenden Mietanteils sei lediglich eine Offenlegung der vermieterseitigen Kalkulationsgrundlage für die verlangte Miete.
Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliege, sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolge.
Gemessen hieran handelte es sich bei dem vorliegenden Mietverhältnis auch mit Blick auf den mitvermieteten Stellplatz rechtlich um ein solches über Wohnraum. Die Mieter hätten neben der 93,67 m² großen Wohnung lediglich einen einzelnen Stellplatz angemietet. Auch die sich aus Ziffer 3.3. des Mietvertrags ergebende Verteilung der Gesamtmiete weise auf einen eindeutigen Schwerpunkt der Nutzung des Mietobjekts als Wohnraum hin.
Das Berufungsgericht habe auch zu Recht angenommen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen (§§ 558 ff. BGB) für die vom Vermieter mit Blick auf den Stellplatz verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung um monatlich weitere 7,50 Euro erfüllt seien.
Insbesondere sei die Heranziehung der monatlich zu zahlenden Entgelte für vier Vergleichsstellplätze zur Begründung der Erhöhung der Nettomiete hinsichtlich des mitvermieteten Stellplatzes in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Zwar würden solche Entgelte in § 558 a Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich als Begründungsmittel genannt. § 558 a Abs. 2 BGB enthalte jedoch keine abschließende Regelung und die in § 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB genannten Entgelte für mit dem Mietobjekt vergleichbare Wohnungen ließen erkennen, dass die Heranziehung von Vergleichsobjekten ein zulässiges Begründungsmittel darstelle.
Das Mieterhöhungsverlangen sei auch materiell begründet, soweit der Vermieter noch die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Miete um weitere 7,50 Euro begehre.
Offenbleiben könne hierbei, ob die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB beim Vorliegen eines einheitlichen Mietverhältnisses über eine Wohnung und einen Stellplatz durch die Heranziehung eines Mietspiegels für die Wohnung und unter Zugrundelegung der ortsüblichen Stellplatzmiete für den Stellplatz bestimmt werden könne oder ob auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt, also die Wohnung mit dem mitvermieteten Stellplatz, abzustellen sei.
Denn sowohl unter Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete für einen solchen Stellplatz als auch unter Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung mit Stellplatz sei das Verlangen auf Erhöhung der Gesamtmiete um weitere 7,50 Euro als berechtigt anzusehen.
Das Berufungsgericht habe eine monatliche Miete für einen vergleichbaren Stellplatz in Höhe von 57,50 Euro als für die Landeshauptstadt München evident ortsüblich angesehen und von der Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete abgesehen.
Das Mieterhöhungsverlangen wäre aber auch dann als gerechtfertigt anzusehen, wenn man die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung mit Stellplatz als Vergleichsmaßstab heranzöge. Denn nach dem Münchner Mietspiegel betrage die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vergleichbare Wohnung ohne Stellplatz schon 14,58 Euro/m². Vorliegend werde aber „nur“ eine Miete (eischließlich des erhöhten Stellplatzzuschlages) von 13,21 Euro/m² verlangt.
07.05.2025
