Auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietverhältnisses finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556 d ff. BGB) keine Anwendung.
BGH vom 17.12.2025 – VIII ZR 56/25 –
Langfassung im Internet: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 22 Seiten]
Der Mietvertrag wurde am 1. Juni 2020 geschlossen.
Am 23. April 2021 sandte der Vermieter der Mieterin eine E-Mail, in der er fragte, was sie davon hielte, wenn „wir die Miete (Nettokalt) von ursprünglich 670 Euro um 15 Prozent reduzieren. Dies würde dann auch für die Nachzahlung gelten“.
Die Mieterin antwortete mit E-Mail von demselben Tag, sie nähme das Angebot gerne an. Weiter heißt es dort: „Von 670 Euro Kaltmiete plus der 15 Prozent Mietminderung wären das dann 579,50 Euro Kaltmiete pro Monat. Dies werden wir dann bei der Mietrückzahlung beachten.“
Am 27. April 2021 erwiderte der Vermieter hierauf per E-Mail und verwies auf das beigefügte „Schreiben mit der Mietanpassung“. In diesem Schreiben an die Mieterin heißt es unter der Überschrift „Nachtrag zum Mietvertrag/Anpassung der Netto-Kalt-Miete“, dass die Nettokaltmiete rückwirkend zum 1. Dezember 2020 um 15 Prozent reduziert werde (von 670 Euro auf 579,50 Euro).
Mit Schreiben vom 27. März 2023 rügte die Mieterin gemäß § 556 g Abs. 2 BGB einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe, der sogenannten „Mietpreisbremse“ (§§ 556 d ff. BGB) und verlangte unter Fristsetzung unter anderem Auskunft nach § 556 g Abs. 3 BGB.
Das Landgericht gab der Klage statt.
Anders der BGH:
Das Landgericht habe einen Anspruch der Mieterin gegen den Vermieter auf Erteilung der begehrten Auskunft nach § 556 g Abs. 3 BGB zu Unrecht bejaht. Die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556 d ff. BGB) seien hier nicht anwendbar. Denn die beanstandete Miete beruhte nicht auf einer Vereinbarung bei Beginn des Mietverhältnisses, sondern auf einer nachträglichen, einvernehmlich vereinbarten Mietreduzierung, für die die Regelungen der §§ 556 d ff. BGB nicht gelten.
Insoweit gelte hier nichts anderes als bei einer auf Verlangen des Vermieters getroffenen Mieterhöhungsvereinbarung (vgl. hierzu BGH vom 28.9.2022 – VIII ZR 300/21 –; BGH vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18 –). Denn die Mietreduzierungsvereinbarung sei hier darauf gerichtet gewesen, den bestehenden Mietvertrag hinsichtlich der Miethöhe einvernehmlich zu ändern. Dies erfolgte (auch) vor dem Hintergrund, dass die Parteien ausweislich der zwischen ihnen geführten Korrespondenz, in der auch von einer Nachzahlung und einer Mietrückzahlung die Rede war, einen Regelungsbedarf hinsichtlich der Miethöhe gesehen hätten. Ihren Erklärungen sei eindeutig zu entnehmen, dass sie das Mietverhältnis mit der in Rede stehenden Änderung zur Miethöhe fortsetzen wollten. Entscheidend sei für die Vertragsparteien somit für die weitere vertragliche Beziehung nicht gewesen, um welchen Betrag die ursprüngliche Miete reduziert wurde, sondern wie hoch die künftig zu zahlende Miete sein sollte. Mit der Mietreduzierungsvereinbarung wollten die Parteien demnach ab dem vereinbarten Termin die bisherige Miete ändern und auf einen neuen Betrag festsetzen. Dementsprechend umfasste ihr Bindungswille nicht nur die Höhe der Änderung, sondern insbesondere auch den neuen Gesamtbetrag.
Dieser Auslegung könne nicht entgegengehalten werden, dass ein Mieter, dem ein Mietreduzierungsangebot gemacht werde, – anders als etwa ein mit einer Mieterhöhung konfrontierter Mieter – keinen Anlass habe, dieses Angebot des Vermieters sorgfältig zu prüfen, weil er nicht damit rechnen müsse, eine Senkung der Miete könne zu einem Verlust von Rechten – etwa den Rechten aus einem etwaigen Verstoß der bisherigen und der reduzierten Miete gegen die Regelungen über die „Mietpreisbremse“ (§§ 556 d ff. BGB) – führen.
Denn diese Auffassung nehme nicht hinreichend in den Blick, dass – wie hier – auch der Zustimmung zu einer Mietreduzierung nach objektivem Empfängerhorizont das uneingeschränkte Einverständnis mit der neuen Miethöhe zu entnehmen sein könne und der Mieter in diesem Fall damit erklärte, die reduzierte Miete künftig als vertragsgemäß anzuerkennen.
Ohnehin treffe die Annahme, ein Mieter habe bei dem Angebot einer Mietreduzierung keinen Anlass zu einer sorgfältigen Prüfung der Rechtslage, jedenfalls in dieser Allgemeinheit nicht zu. Gerade bei einer von dem Vermieter vorgeschlagenen Mietreduzierung dränge sich einem Mieter grundsätzlich die Frage nach dem Anlass eines derartigen, für den Vermieter auf den ersten Blick nachteiligen Angebots auf und liege es nahe, dass für den Vermieter sich durch die Verringerung der Miete auch – möglicherweise nicht unmittelbar ersichtliche – Vorteile ergeben könnten.
Im Hinblick auf die somit vorliegende und auch im Verhältnis zwischen der Mieterin und dem Vermieter geltende nachträgliche Mietreduzierungsvereinbarung komme hinsichtlich der reduzierten Miete eine unmittelbare Anwendung der Regelungen über die sogenannte „Mietpreisbremse“ nicht in Betracht.
Auch eine analoge Anwendung der „Mietpreisbremse“ scheide aus.
Angesichts des eindeutigen gesetzgeberischen Willens, wonach die Vorschriften nur für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Vertragsbeginn gelten sollen (BT-Drucks. 18/3121), fehle es bereits an einer für eine Analogiebildung erforderlichen planwidrigen Regelungslücke.
Ohnehin sei die Interessenlage des gesetzlich geregelten Falls der Vereinbarung einer Miethöhe zu Beginn des Mietverhältnisses nicht mit derjenigen der Vereinbarung einer Mietreduzierung in einem laufenden Mietverhältnis vergleichbar. Im Hinblick darauf, dass in letzterem Fall im Zeitpunkt der Vereinbarung bereits ein Mietverhältnis bestehe und der Mieter einer solchen Vereinbarung nicht zustimmen müsse, bestünde weder eine Gefahr der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen oder eines Bestandsmieters noch bedürfe es – ebenso wie bei der Vereinbarung einer Mieterhöhung in einem bestehenden Mietverhältnis – eines Schutzes des Mieters, der, wenn er ein Angebot auf eine Mietreduzierung erhalte, dieses sorgfältig prüfen und – etwa wenn er Nachteile hierdurch befürchte – ablehnen könne, ohne dass – anders als bei der Ablehnung der von dem potentiellen Vermieter vorgeschlagenen Miethöhe bei dem Neuabschluss eines Mietverhältnisses – die Gefahr des Verlusts der Mietwohnung bestehe.
Der Umstand, dass ein Mieter möglicherweise nicht prüfe und deshalb auch nicht erkenne, dass durch die Mietreduzierung eine Überprüfbarkeit der Miethöhe nach den Vorschriften der §§ 556 d ff. BGB entfalle, begründe eine Vergleichbarkeit mit der Situation eines Mieters, der bei Vertragsschluss einer möglicherweise überhöhten Miete zustimme in der Befürchtung, ansonsten die von ihm benötigte Mietwohnung nicht zu erhalten, nicht.
01.04.2026
