Der Ausnahmetatbestand des § 556 f Satz 1 BGB erfasst auch (vorhandene) Räumlichkeiten, die aufgrund von Schäden nicht (mehr) zu Wohnzwecken nutzbar waren und unter wesentlichem Bauaufwand auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht wurden, sofern sie nach dem 1. Oktober 2014 erstmals (wieder) als Wohnung genutzt und vermietet wurden.
BGH vom 1.7.2026 – VIII ZR 50/23 –
Langfassung im Internet: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 22 Seiten]
Die Mieterin verlangte Rückzahlung überzahlter Miete wegen Verstoßes gegen die sogenannte Mietpreisbremse (§§ 556 d ff. BGB).
Die Vermieterin verteidigte sich, indem sie vortrug, dass die Mietpreisbremse hier wegen der Ausnahmeregelung des § 556 f BGB, nach welchem die Vorschrift des § 556 d Satz 1 BGB über die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent nicht anzuwenden ist auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, nicht anwendbar sei.
Insoweit trug sie vor, den Gebäudekomplex, in dem sich die an die Mieterin vermietete Wohnung befindet, im Jahr 2015 erworben zu haben. Die Gebäude seien damals nicht bewohn- und nutzbar gewesen. Die Fenster seien teilweise zugemauert sowie mit Spanplatten oder Pappe verschlossen gewesen, der Putz sei von Wänden und Decken herabgefallen. Es habe keine funktionierenden Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen gegeben; Elektrokabel seien zum Teil entfernt und durchgeschnitten gewesen, Heizleitungen entfernt, verrostet und brüchig. Teilweise habe das Treppengeländer gefehlt und seien Wohnungseingangstüren ausgehängt gewesen. Die von ihr nach dem Erwerb durchgeführten Baumaßnahmen mit einem Kostenaufwand von insgesamt mehr als 3 Mio. Euro, von dem mehr als 2 Mio. Euro auf das Gebäude mit der Wohnung der Mieterin entfielen, stellten einen Wohnungsneubau im Sinne von § 16 Abs. 1 Nr. 2 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) dar. So seien – unter anderem – die gesamte Dachkonstruktion erneuert, das Dach gedämmt und neu eingedeckt, die Gebäude mit einer Wärmedämmfassade versehen sowie neue Kunststofffenster mit Isolierverglasung und neue Türen eingesetzt, sämtliche nicht tragenden Wände entfernt und Innenwände neu gestellt, eine Zentralheizung mit Warmwasserbereitung einschließlich der Heiz- und Wasserleitungen installiert, die elektrischen Anlagen vollständig erneuert, neue Installationen in den Bädern und Einbauküchen sowie neue Bodenbeläge eingebracht, die Mieteinheiten und Gemeinschaftsflächen malermäßig überarbeitet sowie die Außenanlagen gestaltet worden.
Während das Landgericht der vermieterseitigen Argumentation nicht folgte, nahm der BGH eine erstmalige Nutzung und Vermietung der Wohnung im Sinne des § 556 f Satz 1 BGB an.
Zwar lasse sich dies dem Wortlaut von § 556 f Satz 1 BGB nicht unmittelbar entnehmen, weil dieser als tatbestandlichen Anknüpfungspunkt lediglich die nach dem Stichtag erfolgte erstmalige Nutzung und Vermietung von Wohnraum nennt, ohne die insoweit maßgeblichen Umstände näher zu beschreiben. Indessen verlange der Regelungswille des Gesetzgebers, wie er sich unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte sowie von Sinn und Zweck der Ausnahmevorschrift und des Gesamtzusammenhangs der einschlägigen Regelungen ergibt, die Einbeziehung auch der hier in Rede stehenden Fallgestaltung.
Der Gesetzgeber habe Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, gemäß § 556 f Satz 1 BGB gänzlich von den Vorschriften zur Miethöhenregulierung ausgenommen. Ausweislich der Begründung zum Regierungsentwurf wollte er damit sicherstellen, dass der Wohnungsneubau durch die mit den §§ 556 d f. BGB bezweckte Dämpfung des Anstiegs der Wiedervermietungsmiete nicht behindert werde, sondern weiterhin ein Anreiz für Investitionen in den Wohnungsneubau bestehe (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 21, 31). Der Bauwirtschaft sollte ebenso wie Bauherren von Mietwohnungen vollumfängliche Investitionssicherheit gegeben werden.
So habe der Gesetzgeber als Anwendungsfälle des § 556 f Satz 1 BGB vor allem Neubauten im Sinne von neu errichteten Wohnungen in den Blick genommen (vgl. etwa BT-Drucks. 18/3121, S. 31). Er habe die Vorschrift hierauf aber nicht begrenzt. Denn nach der Begründung zum Regierungsentwurf sollte für die Auslegung und Abgrenzung im Rahmen des § 556 f Satz 1 BGB auf die Vorschrift des § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 WoFG zurückgegriffen werden können (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 32). Darin seien bestimmte bauliche Maßnahmen aufgezählt, die zur Schaffung von Wohnraum führen und als Wohnungsneubau gelten sollen. Hierzu gehören neben dem Bau eines neuen Gebäudes (Nr. 1) und der Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung eines (vorhandenen) Gebäudes (Nr. 3) auch die – hier von der Vermieterin geltend gemachte – dauerhafte Wiedernutzbarmachung eines (vorhandenen) Gebäudes zu Wohnzwecken durch die Beseitigung von Schäden (Nr. 2). Diesen Maßnahmen sei gemeinsam, dass sie – unter wesentlichem Bauaufwand – zu neuem, zuvor nicht (mehr) vorhandenem und damit zusätzlichem Wohnraum führen.
Die von der Vermieterin vorgetragenen Arbeiten betrafen alle wesentlichen Teile des Gebäudes und seiner Einrichtungen und dienten erkennbar der Wiederherstellung von dessen Bewohnbarkeit. Die Vermieterin habe mit der Auflistung der entsprechenden Arbeiten und der hierfür jeweils angefallenen Kosten auch hinreichende Anhaltspunkte für die – gegebenenfalls mit sachverständiger Unterstützung vorzunehmende – Beurteilung vorgetragen, ob ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, der entsprechend der Vorschrift des § 16 Abs. 1 Nr. 2 WoFG und der hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze einen finanziellen Aufwand von (mindestens) einem Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands ohne Grundstücksanteil voraussetze und deshalb im Streitfall eine Gleichstellung mit dem Neubau der Wohnung gerechtfertigt sei.
28.09.2026
