Die Regelungen über den Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB finden grundsätzlich auch in dem Fall Anwendung, dass der Mieter geltend macht, der Vermieter habe den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entgegen § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB nicht beachtet.
BGH vom 20.5.2026 – VIII ZR 6/24 –
Langfassung: bundesgerichtshof.de [PDF, 34 Seiten]
Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung muss der Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach deren Zugang gegenüber dem Vermieter erheben. Nach Ablauf dieser Frist ist er mit seinen Einwendungen ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Das ergibt sich aus § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB.
In der mietrechtlichen Literatur und von der untergerichtlichen Rechtsprechung wurde teilweise die Ansicht vertreten, dass der (Un-)Wirtschaftlichkeitseinwand des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung nicht der Einwendungsfrist unterliegt. Der Mieter wende sich bei genauer Betrachtung nämlich nicht gegen die Abrechnung als solche, diese ist und bleibt formal und inhaltlich richtig. Vielmehr mache er einen Schadensersatzanspruch aufgrund einer im Vorfeld eingetretenen Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht geltend. Deshalb könnten Mieter den Unwirtschaftlichkeitseinwand auch noch nach Ablauf der einjährigen Einwendungsausschlussfrist erheben.
Dieser Ansicht ist der BGH nun entgegengetreten:
Es ergäben sich weder aus dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB noch aus dem Sinn und Zweck dieser Vorschrift Hinweise auf eine Beschränkung des Einwendungsausschlusses. Die Bestimmung stelle im Interesse der Ausgewogenheit (BT-Drucks. 14/5663, S. 79) dem Nachforderungsausschluss für den Vermieter (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) einen Einwendungsausschluss für den Mieter gegenüber. Damit solle erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche bestehe (BT-Drucks. 14/5663, aaO).
Die insoweit beabsichtigte Befriedungsfunktion gebiete es, auch den Einwand des Mieters, die Betriebskostenabrechnung enthalte Kosten, die bei Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes durch den Vermieter (teilweise) nicht entstanden wären, als Einwendung im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB anzusehen. Denn wenn der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot gegenüber einer Nachforderung des Vermieters im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB auch noch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend machen könnte, wäre die Befriedungsfunktion nicht umfassend gewährleistet.
Diesem Verständnis stehe auch nicht entgegen, dass der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz eine Nebenpflicht des Vermieters begründe, deren Verletzung zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB führe. Zwar habe diese rechtliche Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots zur Folge, dass der Mieter in der Sache einen Gegenanspruch und damit keine (rechtshindernde oder rechtsvernichtende) Einwendung im engeren Sinne erhebe. Die vom Gesetzgeber bezweckte Befriedungsfunktion gebiete es jedoch, den Begriff der Einwendungen in § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB weit auszulegen und folglich auch die vorgenannte mieterseitige „Verteidigung“ als Einwendung im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB anzusehen.
Offen gelassen hat der BGH die noch umstrittene Frage, ob die Einhaltung der Einwendungsausschlussfrist im Prozess vom Gericht unabhängig davon, ob der Vermieter sich auf den Einwendungsausschluss beruft, stets bereits dann zu prüfen wäre, wenn sich auf der Grundlage des vorgetragenen Sachverhalts hinreichende Anhaltspunkte für ein Eingreifen des Einwendungsausschlusses ergäben, oder ob sich der Vermieter auf die Versäumung der mieterseitigen Einwendungsausschlussfrist berufen müsse, damit das Gericht dies berücksichtigt.
31.08.2026
