Zur Haftung eines vermietenden Wohnungseigentümers für Schäden, die der Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet.
BGH vom 6.8.2025 – VIII ZR 250/23 –
Langfassung im Internet: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 17 Seiten]
Die Mieterin einer Eigentumswohnung machte gegen ihren Vermieter einen Schmerzensgeldanspruch in Höhe von 12 000 Euro geltend, weil sie wegen unterlassenem Winterdienstes auf dem Zugangsweg zu ihrer Wohnung gestürzt war und sich schwer verletzt hatte. Die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage hatte den Winterdienst schon vor Jahren einer gewerblichen Schneebeseitigungsfirma übertragen.
Während das Amtsgericht der Klage statt gab, wies das Landgericht die Klage mit folgender Begründung ab:
Die Übertragung der Räum- und Streupflicht im Winter von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf einen professionellen Hausmeisterdienst sei ein typischer Fall einer zulässigen Delegation der Verkehrssicherungspflicht. Eine Haftung des Grundstückseigentümers komme in diesem Fall nur noch in Betracht, wenn Überwachungs- und Kontrollpflichten verletzt würden. Die Verkehrssicherungspflicht treffe hier im Ergebnis nicht den Vermieter, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft als gemeinschaftsbezogene Pflicht. Die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Verletzung der Überwachungs- und Kontrollpflichten seien jedoch weder vorgetragen noch ersichtlich.
Dieser Rechtsansicht wollte sich der BGH nicht anschließen. Mit der vom Landgericht gegebenen Begründung könne ein Anspruch der Mieterin gegen den Vermieter auf Zahlung eines angemessenen Schmerzensgeldes nicht verneint werden. Vielmehr komme ein solcher Anspruch wegen einer Verletzung von Nebenpflichten aus dem Mietvertrag in Gestalt der Räum- und Streupflichten in Betracht (§ 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 253 Abs. 1, 2, § 278 Satz 1 Alt. 2 BGB).
Die dem Vermieter obliegende Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) erstrecke sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile wie Zugänge und Treppen und insbesondere darauf, dass sich diese Räume und Flächen in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten, verkehrssicheren Zustand befinden. Dazu gehöre es grundsätzlich, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen.
Diese Grundsätze würden auch dann gelten, wenn der Vermieter – wie hier – nicht (Allein-)Eigentümer des Grundstücks, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei. Denn für das Bestehen der (miet-)vertraglichen Pflichten des Vermieters komme es grundsätzlich nicht auf die Eigentumsverhältnisse an, sondern auf dessen Stellung als Partei des Mietvertrags. Diese vertragliche – in Abgrenzung zu der sich aus § 823 Abs. 1 BGB ergebenden allgemeinen (deliktischen) – Verkehrssicherungspflicht des Vermieters folge gerade nicht aus seiner eigentumsrechtlichen Stellung und der damit einhergehenden Verantwortlichkeit für eine Gefahrenquelle, sondern aus seiner mietvertraglichen Erhaltungspflicht.
Auch dem Vermieter von Wohnraum stehe es nach einhelliger Auffassung offen, einen Dritten mit der Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten, insbesondere mit der Durchführung des Winterdiensts zu beauftragen. Dies bedeute hingegen nicht, dass im Fall der Beauftragung eines Dritten der (Vertrags-)Schuldner – hier der Vermieter – aus seiner (vertraglichen) Haftung entlassen werde oder sich Art und Umfang seines Pflichtenprogramms ändern, insbesondere dieses auf ein bloßes Auswahl- und Überwachungsverschulden beschränkt werde. Denn der Dritte werde bei der Erfüllung der mietvertraglichen Erhaltungspflicht tätig, für dessen Verschulden der Vermieter nach § 278 Satz 1 Alt. 2 BGB umfassend hafte.
Es fehle hier auch nicht an der für die Qualifikation als Erfüllungsgehilfin notwendigen Voraussetzung, dass die Schneebeseitigungsfirma mit dem Willen des Vermieters tätig geworden sei, etwa weil nicht diese, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft, auf deren Handeln der Vermieter als Mitglied derselben nur mittelbaren Einfluss habe, die Firma beauftragt habe. Der Vermieter sei Mitglied der Eigentümergemeinschaft und habe der Mieterin – wie die Regelung im Mietvertrag zeige – die von der Schneebeseitigungsfirma berechneten Kosten über die jährliche Betriebskostenabrechnung in Rechnung gestellt. An dem Willen des Vermieters, dass die Schneebeseitigungsfirma durch die Vornahme des Winterdienstes auch für ihn zur Erfüllung seiner Schutzpflichten aus dem Mietvertrag tätig geworden sei, könne demnach kein Zweifel bestehen.
Die gegenteilige Auffassung, die den Mieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich anders behandeln wolle als den Mieter von Räumen auf einem Grundstück, das sich im (Allein-)Eigentum des Vermieters befinde, führe zu einem unterschiedlichen Schutzniveau innerhalb des Wohnraummietrechts, das sachlich nicht gerechtfertigt sei und für das es eine rechtsdogmatische Grundlage nicht gebe. Denn ein Mieter, der von einem Wohnungseigentümer eine Wohnung anmiete, sei grundsätzlich nicht weniger schutzwürdig als derjenige, dessen Vermieter nicht Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei, zumal die Eigentumsverhältnisse an der Mietwohnung und am Grundstück, auf dem sich die Mietsache befindet, für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags häufig nicht erkennbar seien.
Auch die Grundsätze des Wohnraummietrechts gäben keinen Anlass, von dieser in der allgemeinen vertragsrechtlichen Verhaltens- und Verschuldenszurechnung angelegten Risikoverteilung dergestalt abzuweichen, dass den Vermieter in dem hier gegebenen Fall einer Übertragung der Räum- und Streupflichten auf einen Dritten nur eine Überwachungs- und Kontrollpflicht träfe. Denn anders als ein außenstehender Dritter, der mit den Gefahren in Kontakt komme, vor denen ihn die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht schützen will, habe sich der Mieter den Vermieter als seinen Vertragspartner ausgesucht und dürfe daher auch berechtigterweise darauf vertrauen, dass dieser ihm für die Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag hafte. Zudem habe der Mieter im Regelfall auf die Auswahl des Dritten, derer sich der Vermieter zur Erfüllung seiner (Schutz-)Pflichten aus dem Mietvertrag bediene, keinen Einfluss.
Schließlich sei der Mieter, wenn ihm in einer Fallgestaltung wie der vorliegenden nur ein deliktischer Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zustünde, nicht in vergleichbarer Weise wie nach den oben dargestellten Grundsätzen geschützt. Denn zum einen wäre die Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft auf ein Auswahl- und Kontrollverschulden beschränkt und zum anderen käme dem Mieter nicht die Vermutung des § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB zugute, die der Vermieter bei einer Inanspruchnahme durch den Mieter entkräften müsse, um einer Haftung zu entgehen.
Ein etwaiger Anspruch gegen die Schneebeseitigungsfirma böte dem Mieter schon deshalb keinen vergleichbaren Schutz, weil er insoweit das Insolvenzrisiko eines von ihm nicht als Vertragspartner ausgewählten Dritten trüge.
Fazit: Entgegen der Ansicht des Landgerichts war die den Vermieter treffende (Vertrags-)Pflicht nicht auf eine bloße Mitwirkung an der Überwachung und Kontrolle der Winterdienst-Firma beschränkt, vielmehr hat der Vermieter nach § 280 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 278 Satz 1 Alt. 2 BGB das Verschulden der Winterdienst-Firma als seiner Erfüllungsgehilfin bei der Wahrnehmung der Räum- und Streupflicht in gleichem Umfang zu vertreten wie ein eigenes Verschulden.
Der BGH hat daher das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses die noch erforderlichen tatsächlichen Feststellungen treffen kann.
27.01.2026
