BMV-Infos zum Mietendeckel

Der Berliner Mieterverein hält zum Mietendeckel folgende Informationen für Sie bereit:

Die 6 wichtigsten Fragen zum Mietendeckel

 

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1. Zurückliegende „normale“ Mieterhöhungen
bis zum Inkrafttreten des Mietendeckels

Was sollen Mieterinnen und Mieter tun, wenn sie nach dem Stichtag 18. Juni 2019 bis zum Inkrafttreten des Gesetzes einer Mieterhöhung zugestimmt haben oder einer Staffelmiet- oder Indexmieterhöhung ausgesetzt waren?

In diesem Fall ergeben sich für Mieterinnen und Mieter zwei Möglichkeiten:
1. Entweder es wird ab Inkrafttreten nur noch die am 18. Juni 2019 vereinbarte Nettokaltmiete gezahlt oder
2. die erhöhte Miete wird erst einmal weiter gezahlt und der Vermieter gegebenenfalls auch gerichtlich gezwungen, nur die am 18.6.2019 vereinbarte Miete zu fordern.

Zu Variante 1: Ab Inkrafttreten wird nur noch die am 18. Juni 2019 vereinbarte Nettokaltmiete bezahlt. Wegen möglicher Rechtsstreitigkeiten sollten die eingesparten Beträge aber vorsorglich zur Seite gelegt werden. Insoweit die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes nicht vom Verfassungsgericht widerlegt ist, kann der Vermieter wegen aufgelaufener Mietrückstände mit hoher Wahrscheinlichkeit keine Kündigung durchsetzen. Daher empfehlen wir im Grundsatz diese Strategie.

Zu Variante 2: Die erhöhte Miete wird erst einmal unter Vorbehalt weiter gezahlt und der Vermieter unter Fristsetzung aufgefordert, die niedrigere Stichtagsmiete zu bestätigen. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter beziehungsweise der Mieterin die zulässige Miete mitzuteilen. Tut er das nicht oder entspricht die mitgeteilte Miete nicht dem Gesetz, kann vor Gericht eine Feststellung über die preisrechtlich zulässige Miete erstritten werden. Dann kommt es auf das Urteil an. Parallel sollte das Bezirksamt gebeten werden, die Miete zu überprüfen. Das Bezirksamt kann dann feststellen, ob die Miete überhöht ist und ein Bußgeld verhängen. Ob eine Rückforderung auch für den Zeitraum zwischen Stichtag und Inkrafttreten durchgesetzt werden kann, muss noch gerichtlich geklärt werden.

Folgende Musterschreiben können bei der Wahrnehmung
Ihrer Rechte hilfreich sein:

1.1. Erste Mitteilung an den Vermieter, Rückführung der Miete auf Stichtag
Mit diesem Musterschreiben teilen Sie Ihrem Vermieter/Verwalter mit, dass nach dem Mietendeckelgesetz Ihre Miete auf die sogenannte Stichtagsmiete am 18.6.19 zurückgeführt werden muss. Gleichzeitig fordern Sie ihn auf, die geschuldete Stichtagsmiete schriftlich zu bestätigen und weisen darauf hin, dass Sie das zuständige Bezirksamt über diesen Tatbestand informiert haben.

1.2. Erinnerung und Fristsetzung des Mieters bei Nichtantwort durch Vermieter
Bei Mieterhöhungen zwischen 18.6.2019 und 23.2.2020: Musterschreiben an Ihren Vermieter/Verwalter, Ihr vorhergehendes Schreiben zu beantworten (Rückführung Ihrer Miete auf die Stichtagsmiete, schriftliche Auskunft über die Stichtagsmiete) mit Hinweis darauf, dass eine Nichtauskunft eine Ordnungswidrigkeit darstellt und ein Bußgeld nach sich ziehen kann.

1.3. Reaktion des Mieters auf Mahnungen des Vermieters
Bei Mieterhöhungen zwischen 18.6.2019 und 23.2.2020: Mit diesem Musterschreiben weisen Sie Mahnungen Ihres Vermieters/Verwalters unter Hinweis auf Ihr zuvor abgeschicktes Schreiben zur Stichtagsmiete zurück.

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2. Neuer Mietvertrag zwischen Stichtag und Inkrafttreten des Mietendeckels



Was sollen Mieterinnen und Mieter tun, die nach dem Stichtag 18. Juni 2019 und vor dem Inkrafttreten einen Mietvertrag mit einer Miete abgeschlossen haben, die über den Mietobergrenzen des Gesetzes liegt?


Haben Mieterinnen und Mieter zwischen Stichtag und Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes einen neuen Mietvertrag (Wiedervermietung) abgeschlossen, kann erst nach neun Monaten – also ab dem 23. November 2020 – ein Absenkungsanspruch durchgesetzt werden, wenn die Miete mehr als 20 Prozent über dem zulässigen Oberwert liegt.

Zusätzlich sollte der Mieter beziehungsweise die Mieterin vorher einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen, sofern die Miete mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Auf diese Weise sichert man sich zumindest die Ansprüche aus der Mietpreisbremse, sofern der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht ganz oder teilweise verworfen wird.

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3. Neuer Mietvertrag nach Inkrafttreten des Mietendeckels

Auf was müssen Mieterinnen und Mieter bei einem Mietvertragsabschluss (Wiedervermietung) nach Inkrafttreten des Gesetzes achten?


Der Vermieter darf höchstens die Miete verlangen, die zum Stichtag 18. Juni 2019 mit dem Vormieter vereinbart war, es sei denn, diese Stichtagsmiete überschreitet den Mietoberwert aus dem Mietendeckelgesetz. In letzterem Fall gilt dann der Mietoberwert.

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter beziehungsweise der Mieterin bereits vor Abschluss des Vertrages die zum Stichtag vereinbarte Miete und die zur Berechnung der Mietobergrenze erforderlichen Daten mitzuteilen.

Kommt der Vermieter dieser Pflicht auch trotz anschließender Aufforderung nicht nach oder fordert eine höhere Miete, sollte der Mieter beziehungsweise die Mieterin sich an das Bezirksamt wenden. Da auch das Bezirksamt alle Maßnahmen ergreifen kann, die zur Umsetzung des Gesetzes erforderlich sind, kann es über die zulässige Miethöhe Auskunft geben beziehungsweise auch einen Verwaltungsakt erlassen, in dem die zulässige Miete genannt wird. Das Bezirksamt kann dem Vermieter auch ein Bußgeld auferlegen.

Mit dieser Auskunft beziehungsweise dem Verwaltungsakt kann der Mieter beziehungsweise die Mieterin dann notfalls vor dem Amtsgericht die zulässige Miethöhe feststellen lassen und die bis dahin gegebenenfalls überzahlten Mieten zurückfordern. Weder die Auskunft noch der Verwaltungsbescheid des Bezirksamts sind Voraussetzung für die gerichtliche Durchsetzung, können diese aber erleichtern.

Ist eindeutig, welche Mietobergrenze gilt, kann die Miete auch sofort auf die Mietobergrenze der Tabelle abgesenkt werden. Die eingesparten Beträge sollte man zur Seite legen. Solange ein Verfassungsgericht das Gesetz nicht verwirft, kann der Vermieter wegen aufgelaufener Mietrückstände keine Kündigung durchsetzen.

Oder aber man zahlt die hohe Miete weiter und lässt vor Gericht die zulässige Miete ermitteln. Zusätzlich sollte ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt werden, sofern die Miete mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Auf diese Weise sichert man sich die Ansprüche aus der Mietpreisbremse, sollte der Mietendeckel nicht oder in Teilen nicht Bestand haben.

Achtung: Viele Vermieter werden in Neuverträgen eine viel höhere Miete als zulässig verlangen, zugleich aber erklären, dass sie für die Geltungsdauer des Mietendeckels auf diesen Betrag „verzichten“ und stattdessen nur eine nach dem Mietendeckel zulässige Miete „fordern“. Ob solche Klauseln wirksam sind, ist umstritten. Wir meinen, dass dieses Vorgehen nicht zulässig ist. Sie sollten solche Formularklauseln prüfen lassen.

Folgende Musterschreiben können Ihnen
bei der Wahrnehmung Ihrer Rechte hilfreich sein:

3.1. Schreiben an Vermieter, unterbliebene Auskunft vor Mietvertragsbeginn

Überhöhte Wiedervermietungsmieten: Ihr Vermieter hat Ihnen vor Vertragsabschluss nicht die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände (insbesondere Baualter und die am Stichtag 18.6.19 geschuldete Miete) mitgeteilt. Mit diesem Musterschreiben fordern Sie ihn nun dazu auf. Sie weisen ihn auf seine gesetzlichen Verpflichtungen hin.

3.2. Schreiben an Vermieter wegen festgestellter Überschreitung der Mietobergrenze
Überhöhte Wiedervermietungsmieten: Die von Ihrem neuen Vermieter verlangte Miete überschreitet die höchstzulässige Miete. Mit diesem Musterschreiben teilen Sie ihm mit, dass Sie die Differenz nicht bezahlen werden und fordern ihn zur schriftlichen Bestätigung auf. Sie weisen ihn auf seine gesetzlichen Verpflichtungen hin.

3.3. Schreiben an Vermieter wegen festgestellter Überschreitung der Mietobergrenze, zugleich Überschreitung der Mietpreisbremse
Überhöhte Wiedervermietungsmieten: Die verlangte Miete überschreitet die höchstzulässige Miete. Mit diesem Musterschreiben teilen Sie Ihrem Vermieter mit, dass Sie die Differenz nicht bezahlen werden und fordern ihn zur schriftlichen Bestätigung auf. Weiterhin liegt zugleich eine Überschreitung der Mietpreisbremse vor. Sie bitten um Mitteilung, ob Ausnahmetatbestände dafür vorliegen. Sie weisen Ihren Vermieter auf seine gesetzlichen Verpflichtungen hin.

3.4. Schreiben an Vermieter, Wiedervermietung zur „Schattenmiete“ (nach Außerkrafttreten des MietenWoG)
Überhöhte Wiedervermietungsmieten: Der neue Mietvertrag enthält eine unklare Regelung zur Miethöhe. Mit diesem Musterschreiben teilen Sie Ihrem Vermieter mit, dass eine solche Klausel nicht wirksam ist und fordern ihn zu einer schriftlichen Erklärung auf, dass die als Vertragsmiete genannte höhere Nettokaltmiete keine Geltung hat beziehungsweise haben wird.

3.5. Schreiben des Mieters an das Bezirksamt wegen Bestätigung der Miete und Anregung eines Ordnungswidrigkeitsverfahrens
Überhöhte Wiedervermietungsmieten: Der Vermieter teilt die zur Berechnung der zulässigen Höchstmiete erforderlichen Parameter nicht mit oder lehnt eine Mietreduktion auf den Oberwert beziehungsweise die Stichtagsmiete ab. Mit diesem Musterschreiben bitten Sie das Bezirksamt um die Bestätigung der Miete und regen ein Ordnungswidrigkeitsverfahren gegen den Vermieter an.

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4. „Normale“ Mieterhöhungen nach Inkrafttreten des Mietendeckels

Was ist zu tun, wenn nach Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes noch eine Mieterhöhung kommt oder eine Staffel- bzw. Indexmieterhöhung geltend gemacht wird?


Mieterhöhungen sind bis zum 31. Dezember 2021 verboten, so dass der Mieterhöhung nicht zugestimmt werden muss. Auch Mieterhöhungen aus Staffel- oder Indexmietvereinbarungen sind für diesen Zeitraum verboten. Mieterhöhungen dieser oben genannten Art zu einem Termin ab 1. Januar 2022 müssen Mieterinnen und Mieter hingegen bis zu 1,3 Prozent zustimmen, wenn die sonstigen zivilrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind und der Senat eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen hat.

Mieterhöhungen für einen Zeitraum nach Auslaufen des bislang auf 5 Jahre befristeten Mietendeckelgesetzes müssen Mieter und Mieterinnen nicht zustimmen.

Folgende Musterschreiben können Ihnen
bei der Wahrnehmung Ihrer Rechte hilfreich sein:

4.1. Reaktion des Mieters auf Mieterhöhungen des Vermieters (§ 558 BGB, Staffeln, Index)
Mieterhöhungen ab Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes: Mit diesem Musterschreiben verweigern Sie Ihre Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen, einer Indexmieterhöhung oder einer Staffelmietforderung. Sie weisen darauf hin, dass es bußgeldbewehrt ist, eine höhere Miete als die zulässige Miete zu fordern oder entgegenzunehmen.

4.2. Mitteilungen an das zuständige Bezirksamt mit Bitte um Bestätigung, dass die neue Nettokaltmiete nicht geschuldet ist
Mieterhöhungen ab Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes: Mit diesem Musterschreiben bitten Sie das zuständige Bezirksamt um Bestätigung, dass die neue Nettokaltmiete (durch Mieterhöhung, Indexmieterhöhung, Staffelmietforderung) nicht geschuldet ist. Sollte der Vermieter darauf bestehen, regen Sie ein Ordnungswidrigkeitsverfahren an.

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5. Mieterhöhungen nach Modernisierung

Was tun, wenn der Vermieter nach Inkrafttreten eine Modernisierung ankündigt, durchführt oder eine Mieterhöhung daraus zwischen Stichtag und Inkrafttreten geltend gemacht hat?


Grundsätzlich müssen weiterhin die zivilrechtlichen Voraussetzungen und Bedingungen einer Modernisierung geprüft werden. Will der Vermieter durch die Modernisierung jedoch eine Mieterhöhung erreichen, gelten auch die Regeln des Mietendeckels.

Das bedeutet, dass nur Mieterhöhungen geltend machen werden können für Maßnahmen, die dem Katalog aus dem Gesetz entsprechen. Das sind Maßnahmen zum Klimaschutz und der Energieeinsparung sowie mit Aufzugeinbau und zum Abbau von Barrieren. Daraus können Mieterhöhungen bis zu 1 Euro pro Quadratmeter im Monat entstehen.

Hat der Vermieter vor oder nach dem Stichtag eine Modernisierung durchgeführt und legte nach dem 18.6.2019 und vor dem Inkrafttreten des Gesetzes eine Modernisierungsmieterhöhung vor, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten ab Inkrafttreten des Gesetzes der IBB die Modernisierung anzeigen, bevor er die Miete um maximal bis zu 1 Euro pro Quadratmeter im Monat erhöhen kann. Dabei kann er nur Mieterhöhungen geltend machen für Maßnahmen, die dem Katalog aus dem Gesetz entsprechen.

Folgende Musterschreiben können Ihnen
bei der Wahrnehmung Ihrer Rechte hilfreich sein:

5.1. Reaktion des Mieters auf Mieterhöhung des Vermieters (§ 559 BGB) ohne IBB-Anzeige
Bei Mieterhöhungen zwischen 18.6.2019 und 23.2.2020: Mit diesem Musterschreiben fordern Sie Ihren Vermieter auf, schriftlich zu bestätigen, dass er aus einer Modernisierungs-Mieterhöhung keine Rechte herleiten wird. Sie verweisen auf die Zuständigkeit des Bezirksamts bei der Überwachung der Einhaltung der Vorschriften.

5.2. Mitteilung an den Vermieter (Sonderfall: Modernisierungsmieterhöhung für Maßnahmen außerhalb des gesetzlichen Katalogs und wegen zu hoher Miete)
Mieterhöhungen ab Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes: Mit diesem Musterschreiben weisen Sie gegenüber Ihrem Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung für Maßnahmen außerhalb des gesetzlichen Katalogs und wegen zu hoher Miete zurück.

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6. Hohe Mieten senken

Unter welchen Bedingungen können Mieterinnen und Mieter mit Inkrafttreten des Mietendeckels die Mieten, die schon am Stichtag 18.6.2019 sehr hoch waren, gesenkt bekommen?


Das Mietendeckelgesetz regelt einen Senkungsanspruch, wenn die Miete mehr als 20 Prozent über dem zulässigen Oberwert der Tabelle liegt. Allerdings wird dieser Anspruch erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes gültig. Dann müssen die Vermieter sogar von sich aus die Miete senken, andernfalls droht ihnen ein Bußgeld. Bleiben die Vermieter untätig und senken die Miete nicht, sollten Mieterinnen beziehungsweise Mieter tätig werden.

Für die Absenkung ist kein Bescheid der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erforderlich, dieser kann aber hilfreich sein. Da die zuständige Senatsverwaltung alle Maßnahmen ergreifen kann, die zur Durchsetzung des Absenkungsanspruchs erforderlich sind, sollte sie bei Ablehnung des Absenkungsbegehrens durch den Vermieter einbezogen werden. Die Verwaltung kann dann einen Verwaltungsakt erlassen oder eine Auskunft erteilen. Beides kann bei der zivilrechtlichen Auseinandersetzung gegen den Vermieter hilfreich sein. Erlässt die Senatsverwaltung einen rechtsgestaltenden Verwaltungsakt – was in ihrem Ermessen liegt -, wäre mit Zugang des Verwaltungsakts die Miete gesenkt.

Zu prüfen ist, ob eine Reaktion der Behörde abgewartet werden soll, oder ob die Mieter und Mieterinnen sofort handeln. Hier sind zwei Wege denkbar:

1. Mieterinnen und Mieter fordern den Vermieter zur Absenkung auf und klagen im Fall der Ablehnung vor dem Amtsgericht ihres Wohnorts auf Feststellung der zulässigen Miete und Rückforderung der bislang zu viel gezahlten Miete.

2. Mieterinnen und Mieter senken die Miete auf die zulässige Höhe ab und legen den Differenzbetrag vorsorglich zurück. Sollte der Vermieter den Mietendeckel nicht anerkennen, müsste der Vermieter dann seinerseits die Zahlungsdifferenz einklagen. Insoweit die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes nicht vom Verfassungsgericht widerlegt ist, kann der Vermieter wegen aufgelaufener Mietrückstände mit hoher Wahrscheinlichkeit keine Kündigung durchsetzen.

Welcher Weg im Einzelfall sinnvoller ist, sollte in einer Mietrechtsberatung geklärt werden.

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behlau
11.03.2020