Gericht zur Zwangslage auf dem Wohnungsmarkt -
Schluss mit den Wuchermieten?

Endlich kommt Schwung in die Anwendung des Paragraphen 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Ein aktuelles Urteil macht es den Bezirken leichter, gegen überhöhte Mieten vorzugehen. Danach ist der Nachweis für Mieter:innen, dass sie bei der Anmietung einer Wohnung in Zwangslage waren, nicht mehr erforderlich. Wird ein zu hoher Mietpreis beim Service-Portal Berlin angezeigt, unternimmt das zuständige Bezirksamt alle notwendigen Schritte.

Paragraph 5 Wirtschaftsstrafgesetz – umgangssprachlich fälschlicherweise auch Wucherparagraph genannt – war bisher faktisch tot. Zwar heißt es im Gesetz recht eindeutig, dass es sich um eine Ordnungswidrigkeit handelt, wenn „unter Ausnutzung eines geringen Angebots“ mehr als 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden. Doch nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2004 muss nachgewiesen werden, dass sich Mieter:innen bei der Anmietung tatsächlich in einer individuellen Zwangslage befunden haben, als sie den Mietvertrag mit der überhöhten Miete unterschrieben haben (BGH vom 28. Januar 2004 – VIII ZR 190/03 –). Dieser Nachweis ist in der Praxis fast unmöglich.

Der angespannte Wohnungsmarkt ist Zwangslage genug

Das Amtsgericht Tiergarten hatte nun eine andere Sicht auf die Frage der Zwangslage. Im Verfahren um eine Wohnung in der Kreuzberger Katzbachstraße verhängte es wegen Mietpreisüberhöhung nach § 5 ein Bußgeld von 1000 Euro gegen die Vermieterin und stellte fest, dass bereits die angespannte Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt ausreicht, um den Tatbestand des „Ausnutzens eines geringen Angebots“ und somit das Vorliegen einer individuellen Zwangslage zu erfüllen (AG Tiergarten vom 6. August 2026 – 330 OWi 506/25 –).

Das Verfahren war bewusst als Musterfall angelegt worden, um eine gerichtliche Klärung herbeizuführen. Für die Bezirke, insbesondere Friedrichshain-Kreuzberg, ist das Urteil ein großer Erfolg. Künftig können Bußgeldverfahren wegen Mietpreisüberhöhung leichter durchgesetzt werden. Im konkreten Fall hatte das Bezirksamt zunächst ein Bußgeld von 10.000 Euro sowie die Rückzahlung überhöhter Mieten angeordnet. Nachdem sich Vermieterin und Mieter zivilrechtlich auf eine deutliche Mietsenkung sowie eine Ausgleichszahlung von 3000 Euro geeinigt hatten, musste das Gericht nur noch über das Bußgeld entscheiden. Das Urteil ist rechtskräftig.

Für Mieter eine Erleichterung

Für Mieter:innen verbessert sich dadurch die Situation deutlich. Besteht der Verdacht, dass die verlangte Miete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, können sich Betroffene an ihr Bezirksamt wenden (siehe unten).

„Das BGH-Urteil aus dem Jahre 2004 ist von der Realität eingeholt worden“, kommentiert der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Sebastian Bartels. Damals war der Wohnungsmarkt entspannt. Bei der heutigen Marktsituation ist die Zwangslage offensichtlich. „Dennoch sollten Betroffene ihre Zwangslage, das heißt fehlende Alternativangebote, vorsorglich dokumentieren“, rät Bartels.

Stefan Klein/Birgit Leiß

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Klarer Handlungsauftrag an die Politik

Seit dem 1. Juli 2026 haben Mieter:innen die Möglichkeit, Mietpreisüberhöhungen über das Service-Portal Berlin online anzuzeigen. Zunächst sollte man seine ortsübliche Vergleichsmiete über den Abfrageservice des Berliner Senats (mietspiegel.berlin.de/berliner-mietspiegel/mietspiegelabfrage) ermitteln. Kommt dabei heraus, dass sie um mehr als 20 Prozent überschritten ist, kann man dies über das Service-Portal melden. Die digitale Anzeige wird dann an das zuständige Bezirksamt weitergeleitet. Dieses setzt sich mit den Anzeigenden in Verbindung. Wenn geklärt ist, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind, leitet die Behörde weitere Schritte ein. Liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, kann eine Geldbuße verhängt und die Rückerstattung der zu viel gezahlten Miete angeordnet werden. Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler (SPD) spricht von einem weiteren Baustein für einen starken Mieterschutz in Berlin: „Mit der jetzt geschaffenen Einrichtung der Online-Anzeige tragen wir dazu bei, Mietwucher konsequent zu identifizieren und wirksam zu verfolgen.“

bl

Hartmut Lindenberg
28.08.2026