Die Frage der Wohnkostenbelastung spielt in der politischen Diskussion eine große Rolle. Doch fundierte Analysen gibt es kaum, zudem sind sie häufig undifferenziert. Die Ersteller einer Studie im Auftrag des Deutschen Mieterbunds (DMB) haben genauer hingeschaut und warten mit überraschenden Ergebnissen auf.
Die Studie „Wohnkostenbelastung von Mietenden in Deutschland“ liefert eine detaillierte Bestandsaufnahme der finanziellen Situation von Mieterhaushalten: Welche Gruppen sind am stärksten belastet? Welche Rolle spielen das Baujahr des Hauses oder die Heizungsart? Welche regionalen Unterschiede gibt es? Erstellt wurde die Studie vom Institut für Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) auf Basis des Mikrozensus 2022 sowie aktueller Fortschreibungen bis 2024.
Es liegt auf der Hand, dass das verfügbare Haushaltseinkommen entscheidend ist für die tatsächliche Wohnkostenbelastung. Die Auswertungen zeigen zunächst, dass Mieterhaushalte ein deutlich niedrigeres Einkommen haben als Eigentümer:innen. Wer zur Miete wohnt, hatte 2024 in Deutschland im Durchschnitt 2960 Euro netto zur Verfügung. Bei den Eigentümer:innen waren es 4511 Euro, wobei zu berücksichtigen ist, dass Eigentümerhaushalte im Schnitt aus mehr Personen bestehen. Doch eine andere Zahl ist ungleich brisanter: 42 Prozent der Mieterhaushalte haben lediglich ein durchschnittliches Nettoeinkommen von 1417 Euro zur Verfügung. Diese bundesweit 8,3 Millionen Haushalte verfügen über die geringsten finanziellen Puffer und sind entsprechend anfällig gegenüber Mietpreissteigerungen und Nebenkostenerhöhungen, schreiben die Verfasser:innen der Studie. Interessant ist ein Blick auf die Wohnverhältnisse, wenn man die Mietenden nach den Baualtersklassen der von ihnen bewohnten Gebäude betrachtet. Haushalte mit niedrigem Einkommen wohnen überdurchschnittlich häufig in einfachen Nachkriegsbauten der Jahre 1949 bis 1978. In Neubauten ab 2011 wohnt dagegen nur 4 Prozent des untersten Einkommenszehntels. Auch in den begehrten Gründerzeitaltbauten sind eher einkommensstarke Haushalte anzutreffen.
Die Studie belegt zudem, dass die Heizungsart einen signifikanten Einfluss auf die tatsächliche Wohnkostenbelastung hat. Mit Abstand am teuersten ist das Heizen mit Fernwärme – und das ist vor allem im Mietsegment verbreitet. Dagegen sind dezentrale Heizsysteme wie Ölheizungen oder Wärmepumpen vorwiegend in Eigentümerhaushalten anzutreffen. Die hohen Fernwärmekosten von knapp 2 Euro pro Quadratmeter resultieren zum einen aus regionalen Monopolstellungen der Versorger, zudem wird hier häufig das Wärme-Contracting praktiziert, das zu zusätzlichen Kosten führt. Am zweitteuersten sind elektrische Heizsysteme (ohne Wärmepumpen), etwa Nachtspeicheröfen. Die klassischen fossilen Energieträger Gas und Heizöl liegen im Mittelfeld.
Die Einkommensschwachen haben die höchsten Heizkosten
Im Klartext: Wer in einer Wohnung lebt, die mit Fernwärme oder Strom beheizt wird, ist deutlich höheren finanziellen Belastungen ausgesetzt – ohne dass Mieter:innen daran etwas ändern können.
Die Verfasser:innen der Studie haben sich die konkreten Wärmeausgaben genauer angeschaut und sind auf strukturelle Ungleichheiten gestoßen. Das einkommensschwächste Zehntel zahlt mit rund 1,60 Euro pro Quadratmeter den höchsten Preis für Wärme. Das macht deutlich, dass einkommensschwache Haushalte überproportional häufig Wohnraum mit geringerer Energieeffizienz oder höherem Energiebedarf belegen. Die Folgen, in Zahlen ausgedrückt, sind erschreckend: 12 Prozent des Einkommens muss das unterste Einkommenszehntel nur für die Wärmeversorgung ausgeben. Zum Vergleich: Bei der einkommensstärksten Gruppe sind es lediglich 2 Prozent.
Doch wie sieht es nun mit der Wohnkostenbelastung insgesamt aus? Auch sie ist extrem ungleich verteilt. Im Schnitt geben Mietende rund 31 Prozent ihres Einkommens für die Bruttomiete aus. Doch für das einkommensschwächste Zehntel ist die Situation ungleich dramatischer. Durchschnittlich 60 Prozent ihres Einkommens geben sie für die Wohnkosten aus. Nimmt man die unteren drei Zehntel zusammen, sind es immer noch 48 Prozent – deutlich über der von der OECD (Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung) definierten Obergrenze von 40 Prozent.
Differenziert nach dem Haushaltstyp zeigt sich bei Singles mit durchschnittlich 36 Prozent die höchste Wohnkostenbelastung. Die zweithöchste weisen Alleinerziehende auf (33 Prozent). Am niedrigsten ist sie bei kinderlosen Paaren (23 Prozent).
Insgesamt, so hat das IWU errechnet, müssen rund 3,2 Millionen Mieterhaushalte mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für das Wohnen aufbringen und gelten damit als überlastet. Bei weiteren 3,4 Millionen liegt der Anteil bei 30 bis 40 Prozent, also immer noch hoch.
Eine große Rolle spielt die Wohndauer. Wer einen älteren Mietvertrag hat (vor 2020), hat eine deutlich niedrigere Wohnkostenbelastung. Das Baualter des Wohnhauses hat ebenfalls einen erheblichen Einfluss. In Neubauten (ab Baujahr 1991) ist die Wohnkostenbelastung mit 36 Prozent am höchsten.
Die Wohnkostenbelastungen unterscheiden sich erheblich
Der hohe Anteil an älteren Mietverhältnissen mit vergleichsweise moderaten Bestandsmieten ist auch der Grund dafür, dass Berlin (noch) nicht zu den deutschen Spitzenreitern bei der Wohnkostenbelastung zählt. Das ist Bremen mit 35 Prozent. Berlin liegt mit einer durchschnittlichen Bruttokaltmiete von 10 Euro pro Quadratmeter und einer Wohnkostenbelastung von 31 Prozent im Mittelfeld. Aber auch hier zeigt der Trend deutlich nach oben. Während bei älteren Mietverträgen (vor 2020) durchschnittlich 9,40 Euro zu zahlen sind, sind es in Neuverträgen 12,90 Euro.
Zusammenfassend bestätigt die Studie, dass die Wohnkostenbelastung in Deutschland ungleich verteilt ist. Am höchsten ist sie insbesondere bei Neumieter:innen in Ballungsräumen und einkommensschwachen Haushalten in energetisch weniger effizienten Beständen.
Dass es nicht besser geworden ist – die Studie stützt sich wie gesagt auf Zahlen von 2024 – belegen aktuelle Daten des Statistischen Bundesamts. Demnach waren 2025 in Deutschland 11,2 Prozent der Haushalte überlastet, das heißt, sie mussten mehr als 40 Prozent des verfügbaren Einkommens für das Wohnen ausgeben. Deutschland lag damit deutlich über dem EU-Durchschnitt von 7,7 Prozent. Nur in Griechenland und Dänemark ist die Belastung noch höher.
Birgit Leiß
Klarer Handlungsauftrag an die Politik
Nach Ansicht des Deutschen Mieterbunds (DMB) lassen die Zahlen keinen Raum für politische Beschwichtigungen. Es sei alarmierend, dass fast die Hälfte aller Mieterhaushalte 48 Prozent ihres Einkommens für die Wohnkosten aufbringen müssen, so DMB-Präsidentin Melanie Weber-Moritz: „Wer so viel fürs Wohnen ausgeben muss, dem bleibt immer weniger für Lebensmittel, Mobilität, Gesundheit, Bildung und gesellschaftliche Teilhabe.“ Wohnen entwickle sich zum Armutsrisiko. Das gefährde den gesellschaftlichen Zusammenhalt. Der DMB fordert daher ein entschlossenes politisches Handeln. Das heißt vor allem: eine wirksame Kontrolle der Mietpreisbremse, ein Mietenstopp und der Bau von bezahlbaren Wohnungen und Sozialwohnungen. „Die Bundesregierung muss jetzt Mieterinnen und Mieter vor weiteren Belastungen schützen“, fordert Melanie Weber-Moritz.
bl
28.08.2026
