Wenn die Wohnung oder das Haus von Amts wegen für unbewohnbar erklärt wird – etwa nach einem Brand oder wegen Einsturzgefahr – ist das ein Riesen-Schock. Sind die ersten existentiellen Probleme geklärt (Wo soll ich hin? Was passiert mit meinen Sachen?), tauchen eine ganze Reihe von mietrechtlichen Fragen auf.
Illustration: Lisa Smith
1. Wann kommt es zu einer Unbewohnbarkeitserklärung und einer anschließenden Wohnungssperrung durch eine Behörde?
Die bezirkliche Bauaufsicht kann ein Gebäude oder eine einzelne Wohnung sperren lassen, wenn diese einsturzgefährdet sind, wenn sie wegen eines Brandes oder Löschwasserschadens unbewohnbar erscheinen oder auch wegen extremer Mängel, etwa einem Befall mit Schimmel. Rechtliche Grundlage ist das Berliner Wohnungsaufsichtsgesetz und die Berliner Bauordnung. Bei Gefahr im Verzug ist auch eine Sperrung durch Polizei oder Feuerwehr nach dem Allgemeinen Sicherheits- und Ordnungsgesetz (ASOG) möglich.
2. Welche Maßnahmen werden damit in Gang gesetzt?
Ergibt die bautechnische Untersuchung, dass die Bewohnbarkeit akut gefährdet ist, wird die Behörde eine befristete Nutzungsuntersagung aussprechen, meist verbunden mit einer Anordnung an den Eigentümer zur Instandsetzung. Wichtig: Eine vorübergehende Nutzungsuntersagung oder eine baupolizeiliche Abbruchverfügung sind kein Kündigungsgrund für den Vermieter.
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3. Kann ich der Wohnungssperrung widersprechen?
Maßgebend ist die objektive Lage. Ein Widerspruch in Form einer Klage beim Verwaltungsgericht ist zulässig, allerdings muss man dafür triftige Gründe vorbringen. Das ist in der Regel nur mit (teuren) Gutachten erfolgversprechend. Es reicht nicht aus, zu sagen „Ich halte die Zustände aus, ich möchte nicht ausziehen“. Es muss dargelegt werden, dass die Beseitigung der Mängel auch ohne Sperrung möglich ist.
4. Muss mir der Vermieter eine Ersatzunterkunft besorgen?
Kommt darauf an. Wenn die Eigentümerseite die Unbewohnbarkeit eindeutig zu vertreten hat, kann die Wohnungsaufsichtsbehörde die Auflage machen, dass die Mieter:innen anderweitig untergebracht werden. Bei Gefahr im Verzug, also zum Beispiel bei akuter Einsturzgefahr, wird den Betroffenen in der Regel vom Bezirksamt ein Platz in einer Notunterkunft zur Verfügung gestellt. Soweit die öffentlich-rechtliche Seite. Mietrechtlich gilt: Es ist grundsätzlich Aufgabe der Mieter:innen, sich eine Ersatzwohnung zu suchen. Es gibt keinen Anspruch gegen den Vermieter, dass er eine Wohnung anbietet.
5. Und wer übernimmt die Kosten?
Der Vermieter hat die Kosten in angemessenem Umfang zu ersetzen: die Miete für das möblierte Apartment, Umzugskosten, Lagerkosten für Möbel, Maklercourtage und so weiter. Dafür kann man vom Vermieter einen Vorschuss verlangen oder man reicht die Belege nachträglich ein. Bis zur Zahlung des Vorschusses kann man die Duldung der Baumaßnahmen verweigern. Zudem ist für die alte Wohnung, die nun unbewohnbar ist, keine Miete mehr zu zahlen. Bereits ab dem Zeitpunkt, wo sie für unbewohnbar erklärt wurde, kann man die Miete um 30 bis 50 Prozent mindern. Aber: Die ersten Tage des Hotelaufenthalts muss man in der Regel selber zahlen, etwa wenn man beispielsweise nach einem Brand in einer Nacht-und-Nebel-Aktion ausziehen muss. Diese Kosten sind durch eine Hausratversicherung abgedeckt – weshalb der Abschluss einer solchen grundsätzlich zu empfehlen ist.
6. Welche Ersatzunterkunft ist zumutbar?
Grundsätzlich ist man verpflichtet, die Aufwendungen im angemessenen Rahmen zu halten. Daher kann ein Single beispielsweise kein luxuriöses Ferienapartment mit drei Zimmern oder ein 5-Sterne-Hotel buchen. Auf der anderen Seite ist auch eine Hotelunterbringung ohne Küche über einen Zeitraum von vier Wochen nicht zumutbar. Bietet der Vermieter freiwillig eine Ersatzunterkunft an, kann man sie ablehnen, wenn sie unzumutbar ist – zum Beispiel, wenn die Wohnung kein eigenes Bad hat. Vorsicht, wenn der Vermieter eine angemessene Ausweichwohnung angeboten hat: Lehnt man sie ab, besteht kein Anspruch auf Erstattung der Kosten für eine andere Wohnung.
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7. Was ist, wenn die Unbewohnbarkeit durch den Mieter oder die Mieterin verursacht wurde?
Bei grob fahrlässigem oder gar vorsätzlichem Verhalten (Brandstiftung) gibt es weder ein Recht auf Mietminderung noch auf Erstattung der Aufwendungen. Mieterin oder Mieter haften dann für die Schadensbeseitigung. Auch eine fristlose Kündigung ist möglich. Aber: Bei einfacher Fahrlässigkeit gilt das nicht. Beispiele aus der Rechtsprechung für einfache Fahrlässigkeit:
• das versehentliche Anbohren einer Wasserleitung (OLG Nürnberg vom 20. August 2002 – 3 U 2609/01 –)
• ein Wasserschaden aufgrund des Einbaus einer ungeeigneten Mischbatterie (LG Cottbus vom 18. Juni 2010 – 5 S 46/09 –)
• ein Brandschaden, weil der Mieter eine Pfanne mit heißem Fett kurz unbeaufsichtigt gelassen hatte (AG München vom 17. Mai 2018 – 412 C 24937/17 –)
Wer mit brennender Zigarette einschläft oder die Kerzen am Adventsgesteck nicht ausmacht, wenn er mit dem Hund Gassi geht, wird sich dagegen grobe Fahrlässigkeit zurechnen lassen müssen.
8. Ist der Vermieter in jedem Fall verpflichtet, das Haus oder die Wohnung wieder instandzusetzen?
Grundsätzlich kann auch der Wiederaufbau einer völlig zerstörten Wohnung verlangt werden. Ausnahmen: Wenn eine Sanierung technisch unmöglich ist, also wenn zum Beispiel das Gebäude bis auf die Grundmauern abgebrannt ist, erlischt das Mietverhältnis, ohne dass es einer Extrakündigung bedarf. Aber auch wenn keine „Unmöglichkeit“ vorliegt, kann die Wiederherstellung der Wohnung daran scheitern, dass dies dem Vermieter unzumutbar ist. Juristen sprechen hier von einer Opfergrenze. Das bedeutet, der Aufwand, der erforderlich wäre, um die Wohnung wieder bewohnbar zu machen, steht in keinem Verhältnis zu den zu erzielenden Mieteinnahmen. Aber es geht nicht um eine bloße Gegenüberstellung von Sanierungskosten und Ertragswert. Vielmehr müssen sämtliche Interessen beider Parteien berücksichtigt werden. Ist die Opfergrenze erreicht, kann der Vermieter außerordentlich kündigen. Den Mietenden bleiben dann nur Schadensersatzansprüche.
9. Wie kann ich den Rückzug in die alte Wohnung erzwingen?
Zu empfehlen ist, eine Umzugsvereinbarung abzuschließen und darin eine Vertragsstrafe für den Fall des verweigerten Rückzugs zu vereinbaren. Ansonsten bleibt nur, den Rückzug durch alle gerichtlichen Instanzen einzuklagen. Problematisch wird es, wenn der Vermieter in der Zwischenzeit mit einer anderen Mietpartei einen Mietvertrag für die Wohnung abgeschlossen hat. Das alte Mietverhältnis hat keinen Vorrang. Solange noch keine der beiden Mietparteien eingezogen ist, kann der Vermieter frei entscheiden, wem er die Wohnung überlässt. Der ursprünglichen Mietpartei steht dann lediglich ein Schadensersatzanspruch zu.
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10. Welche Ansprüche habe ich, wenn der Vermieter die Unbewohnbarkeit verursacht hat?
Neben dem Recht auf Mietminderung und Aufwendungsansprüchen hat man dann auch noch Schadensersatzansprüche für beschädigtes Mietereigentum. Zudem muss der Vermieter in diesem Fall auch das
Hotelzimmer für die ersten Tage bezahlen. Das setzt allerdings voraus, dass der Vermieter (oder die von ihm beauftragte Firma) den Schaden verschuldet hat. Dafür reicht bereits die einfache Fahrlässigkeit wie beispielsweise:
• Es gab schon vorher immer mal wieder wegen der maroden Leitungen Rohrbrüche im Haus.
• Bei Dacharbeiten wurde die provisorische Dacheindeckung nicht gegen Starkregen abgedichtet.
Birgit Leiß
27.06.2026
