Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) plant ein „Upgrade“ des Baugesetzbuches (BauGB). Dem Wohnungsbau wird Vorrang eingeräumt. Außerdem soll das Vorkaufsrecht im Milieuschutz wieder anwendbar gemacht werden.
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„Rückenwind für die kommunale Planung“ verspricht Verena Hubertz. „Das Baugesetzbuch-Upgrade gibt unseren Kommunen die richtigen Werkzeuge und den nötigen Push, um zukunftsfähig und schnell zu planen.“
Dem Wohnungsneubau soll künftig Vorrang eingeräumt werden, indem Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt ein „überragendes öffentliches Interesse“ für Wohnungsbau ausrufen können. Bebauungspläne, die ausdrücklich der Deckung eines dringenden Wohnbedarfs dienen sollen, werden in der Abwägung der Interessen bevorzugt behandelt.
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Dem muss sich auch die Umwelt unterordnen: Verträglichkeitsprüfungen sollen weniger detailliert sein und bei kleineren Innenentwicklungsprojekten gar nicht mehr durchgeführt werden. Es müsse „einen realistischen Blick darauf geben, das berechtigte Interesse am Grundbedürfnis Wohnen mit dem Umweltschutz zu vereinen“, erklärt Ministerin Hubertz. „Wir setzen den Fokus auf Beschleunigung, nicht auf die Absenkung von Schutz.“
Schneller gehen soll es auch durch die vollständige Digitalisierung der Planungsschritte und durch bundeseinheitliche Fristen für Beteiligungsverfahren. Auf die „Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung“ darf künftig verzichtet werden. Damit wird angestrebt, dass die Aufstellung eines Bebauungsplanes höchstens zwei Jahre dauert.
Nicht auf Kosten der Gesundheit
Mehr Wohnraum soll durch multifunktionale Nutzungen ermöglicht werden. So dürfen die Behörden beispielsweise auch in Kern- oder Sondergebieten das Wohnen erlauben und Abweichungen vom Immissionsschutz zulassen. Der Deutsche Mieterbund (DMB) hält das für problematisch und fordert vor allem beim Lärm Mindeststandards: „Der Gesundheitsschutz und die Wohnqualität von Mieter:innen müssen stets Vorrang haben“, schreibt der DMB in seiner Stellungnahme.
Mit dem „BauGB-Upgrade“ soll auch das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten wiederhergestellt werden (siehe Infobox). Der DMB begrüßt das ausdrücklich als „längst überfällig“. Er fordert jedoch, dass der von der Gemeinde zu zahlende Kaufpreis auf den sozialen Ertragswert der Immobilie beschränkt wird. Zudem müsse das Vorkaufsrecht auch bei Eigentumswohnungen anwendbar sein. Der Mieterbund sieht außerdem keinen Grund, die sozialen Auflagen bei einer Abwendungsvereinbarung auf einen Zeitraum von 20 Jahren zu begrenzen.
Der Gesetzentwurf soll noch vor der Sommerpause vom Bundeskabinett beschlossen werden, um anschließend vom Bundestag verabschiedet zu werden.
Jens Sethmann
Warum ein Vorkaufsrecht im Milieuschutz?
In Milieuschutzgebieten soll die Bevölkerung vor Verdrängung geschützt werden. Wenn hier bei einem Hausverkauf absehbar ist, dass die Wohnungsmieten stark angehoben oder die Wohnungen als Einzeleigentum veräußert werden, können die Kommunen (in Berlin die Bezirke) das Vorkaufsrecht nutzen und in den Kaufvertrag eintreten. Sie übergeben die Immobilie dann in der Regel einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft oder einer Genossenschaft. Käufer:innen können einen Vorkauf jedoch vermeiden, wenn sie mit dem Bezirk eine Abwendungsvereinbarung abschließen, in der sie sich verpflichten, das Haus im Einklang mit dem Milieuschutz zu vermieten. Seit einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom November 2021 können Städte das Vorkaufsrecht allerdings nur noch bei sogenannten Schrottimmobilien oder bei krassen Milieuschutz-Verstößen nutzen. Mit der BauGB-Änderung soll die alte Handhabung wieder möglich werden.
js
26.05.2026
