Fast 50 Euro pro Quadratmeter zahlt die tunesische Studentin Lina für ihr Zimmer in einer Kreuzberger Wohngemeinschaft. Solche Angebote, die nur aufgrund der extremen Wohnungsknappheit existieren, setzen dem schwer angeschlagenen regulären Wohnungsmarkt noch weiter zu.
Foto: Sabine Mittermeier
Der Weg in Linas Zimmer mutet kurios an. Von der Wohnungstür führt er wenige Schritte durch den Flur, nach einem scharfen Abzweig nach links durch die winzige Küche und von dort aus nach rechts in einen schief geschnittenen Raum, der gerade eben Platz für einen Tisch und ein Küchenregal bietet. Dahinter, abgetrennt mithilfe einer dünnen Wand, bewohnt Lina 14 Quadratmeter. In ihrem Zimmer stehen ein Bett, ein bescheidener Schrank und ein schmaler Schreibtisch plus Klappstuhl – wie es scheint, alles von Ikea. Am Ende des Bettes, hat Lina einen gebrauchten Kühlschrank aufgestellt – er passte gerade noch hinein. „Als ich einzog, gab es keinen Platz für meine Lebensmittel in der Küche“, erzählt sie. Und mit ihren drei Mitbewohner:innen in der Wohngemeinschaft habe sie sich deshalb nicht gleich streiten wollen.
Lina kommt aus Tunis und studiert Musik in Berlin. Ihr möbliertes WG-Zimmer in einer Kreuzberger Seitenstraße, in einem Milieuschutzgebiet gelegen, fand die 23-Jährige über eine Internet-Plattform. Sie zahlt 695 Euro warm pro Monat. Im fensterlosen Bad stellte sie einen Schimmelbefall fest. Gemeinsam mit einem Mitbewohner wandte sie sich an ihren Vermieter. „Sie haben eine automatische Antwort geschickt – das war‘s.“
Enormer Anstieg der befristeten Vermietungen
Linas Vermieter ist das Vermietungsunternehmen „Habyt“, das sich selbst als den „weltweit führenden Anbieter von flexiblen Lebensräumen“ bezeichnet. 2017 in Berlin gegründet, stieg das Unternehmen in den Markt des möblierten Wohnens auf Zeit ein und expandierte in den letzten Jahren enorm: Es übernahm Wettbewerber und erhielt Risikokapital von internationalen Investoren – in der letzten Finanzierungsrunde 40 Millionen Euro. Sein Fokus liegt mittlerweile auf Unterkünften in Neubauten. Aufmerksamkeit in Berlin erregte Habyt, als es teure Appartements in einem Gebäudekomplex in der Europacity vermarktete, zu dem 215 ursprünglich sozial- und belegungsgebundene Wohnungen gehören.
Illustration: KI-generiert
Das Angebot möblierter, meistens zeitlich befristet zu mietenden Wohnungen oder Zimmern ist in den letzten zehn Jahren massiv angestiegen. Der Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin (IBB) stellte 2023 fest: „Während rund ein Drittel aller Inserate in den deutschen Großstädten in dieses Segment fielen, waren es in Berlin 2022 sogar über die Hälfte“. Eigentümer:innen und Vermittler:innen von möblierten Wohnungen auf Zeit kommt entgegen, dass Kurzzeitvermietungen in Deutschland einerseits erlaubt, andererseits weitgehend ungeregelt sind. So gilt die Mietpreisbremse bei einer Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“ nicht – das macht gute Geschäfte möglich. Besonders dann, wenn der Wohnungsmarkt ausgedünnt ist und reguläre Vermietungen immer weniger zustande kommen. Auf den einschlägigen Plattformen wie „housinganywhere“ finden sich zahlreiche Angebote für Zimmer unter zehn Quadratmetern, aber über 600 Euro Monatsmiete. Insbesondere bei Altbauten ist auf den eingestellten Fotos schnell erkennbar, dass hier umgebaut und einst geräumige Wohnungen in Schuhschachteln aufgeteilt wurden.
Zu Schuhschachteln umgebaut
In jüngster Zeit gehen die Bezirke verstärkt gegen illegale Grundrissänderungen und auch Kurzzeitvermietungen vor. Sie stünden dazu in engem Austausch, sagt Jochen Biedermann (Die Grünen), Baustadtrat von Neukölln. „Wir können nicht zusehen, wie das um sich greift.“ Aktuell ist ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht anhängig: Das Bezirksamt Neukölln hatte einem Eigentümer sowohl Grundriss- als auch Nutzungsänderungen – also Kurzzeit- statt unbefristeter Vermietungen – untersagt und angeordnet, Zwischenwände wieder zu entfernen. Das Haus liegt in der Hermannstraße im Milieuschutzgebiet Flughafenstraße/Donaustraße, und in Milieuschutzgebieten sind solche Änderungen genehmigungspflichtig (siehe hierzu auch: „Neukölln zieht vor Gericht: Mit dem Milieuschutz gegen Kurzzeitvermietung und Wohnparzellierung“ in MieterMagazin 4/2026, Seite 10). Der Eigentümer des Hauses, der mehr als die Hälfte der Wohnungen befristet vermietet, hat Widerspruch gegen die Bescheide eingelegt.
Screenshots: www.habyt.com
Während gerichtlich anerkannt ist, dass Zimmerteilungen ein Verstoß gegen den Milieuschutz sein können, gibt es noch keine Rechtsprechung zur Frage, ob das Bezirksamt Kurzzeitvermietungen untersagen darf. Baustadtrat Jochen Biedermann hofft nun auf ein entsprechendes Urteil.
In Berlin plant der Senat, Kurzzeitvermietungen in Milieuschutzgebieten über sein Wohnraumsicherungsgesetz genehmigungspflichtig zu machen. Wunderflats, Anbieter von besonders hochpreisigen Wohnungen, zieht mit einem Rechtsgutachten dagegen ins Feld. In der Kernfrage hebt es darauf ab, dass der Begriff „Nutzungsänderung“ juristisch unterschiedlich besetzt ist – einmal im Erhaltungsrecht, also in der Milieuschutzverordnung, zum anderen im Baugesetzbuch. Rainer Tietzsch, Rechtsanwalt und Vorsitzender des Berliner Mietervereins, ordnet ein: „Man könne den Standpunkt vertreten, ,Nutzungsänderung‘ müsse im gesamten Baugesetzbuch die gleiche Bedeutung haben. Man kann aber auch argumentieren, dass im Erhaltungsrecht eben andere Zielsetzungen gelten, und daher dem Begriff ,Nutzungsänderung‘ in diesem Bereich eine andere Bedeutung und ein anderer Inhalt zukommt.“ Letztlich müsste das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) über die Auslegung des Begriffs entscheiden.
Auch auf Bundesebene gibt es Bestrebungen, möbliertes Wohnen und Kurzzeitvermietungen zu regulieren. Ein Gesetzentwurf aus dem Haus der Bundesjustizministerin Stefanie Hubig sieht dafür eine Mietdauer von maximal sechs Monaten und eine Begrenzung von Möblierungszuschlägen vor.
Anbieter:innen, Vermittler:innen und Investor:innen laufen dagegen Sturm. Wie jedes Mal, wenn sie in die Kritik geraten, verweisen sie darauf, wie wichtig angeblich zusätzlicher Wohnraum für ihre angebliche Klientel sei – Fachkräfte, Student:innen und sogenannte „young professionals“. Dagegen steht, was eine Umfrage unter Mieter:innen von möblierten Wohnungen im Rahmen einer Studie für das Bundesjustizministerium ergab: 27 Prozent sagten, sie wohnten nur deshalb möbliert, weil sie auf dem normalen Markt keine Wohnung finden konnten.
Lina will mindestens zwei Jahre in Deutschland bleiben. Gerade sind zwei ihrer Mitbewohner:innen ausgezogen; wann die nächsten kommen, weiß sie nicht. Wie ist es, so zu wohnen, ohne beeinflussen zu können, mit wem man zusammenlebt? Lina zuckt mit den Schultern. Es sei halt so.
Carola Rönneburg
Ein Recht gegen den Möblierungszwang?
Ein Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums sieht vor, einen Möblierungszuschlag am Zeitwert der Möbel zu orientieren oder den Zuschlag als Pauschale festzulegen. Der Berliner Mieterverein befürwortet den Vorschlag grundsätzlich. Anders Arnold Lehmann-Richter, Professor an der Berliner Hochschule für Wirtschaft und Recht: „Beide Vorschläge liefen dem System der ortsüblichen Vergleichsmiete zuwider.“ Er regt an, stattdessen ein Möbelkündigungsrecht des Mieters einzuführen. Das gab es schon einmal 1953 im Mieterschutzgesetz (§ 24a). Es bestimmte, dass „Vermieter und Mieter den Mietvertrag hinsichtlich aller oder einzelner Gegenstände“ kündigen konnten.
cr
22.04.2026
