Bundesgerichtshof -
Der Untermietpreis hat Grenzen

Die Untervermietung von Wohnraum dient nicht zum Abkassieren. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil klargestellt. Hauptmieter:innen, die an Untermieter:innen Geld verdienen wollen, riskieren eine Kündigung. Wird eine solche ausgesprochen, verlieren aber auch die Untermieter:innen ihren Wohnraum. Der Berliner Mieterverein (BMV) fordert deshalb einen verbesserten Kündigungsschutz.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßt das Urteil: „Untervermietung dient dem Erhalt von Wohnraum und nicht der Gewinnerzielung“, erklärt DMB-Präsidentin Melanie Weber-Moritz. Viele Menschen sind auf Wohnraum zur Untermiete angewiesen, weil sie auf dem regulären Wohnungsmarkt keine Chance haben. „Diese Notlage darf nicht ausgenutzt werden – weder von Vermietenden noch von Hauptmietenden“, so die DMB-Präsidentin.

Zur Verhandlung stand ein Fall aus Berlin. Ein Mieter hatte Anfang 2020 seine Zwei-Zimmer-Wohnung wegen eines vorübergehenden Auslandsaufenthaltes ohne die Erlaubnis der Vermieterin komplett untervermietet. Er selbst zahlte eine Nettokaltmiete von 460 Euro im Monat, verlangte von seinen Untermietern aber 962 Euro. Diesen enormen Aufschlag begründete er mit der hochwertigen Möblierung der Wohnung. Die Vermieterin mahnte den Mieter erfolglos ab und kündigte schließlich im Februar 2022.

Das Amtsgericht Charlottenburg wies in erster Instanz die Kündigung zurück. In der Berufung erklärte das Landgericht Berlin die Kündigung hingegen für rechtens. Die Revision vor dem BGH bestätigte dies nun: Es liege kein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung des Wohnraums vor, „wenn er durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt“, so der BGH.

Während seines vorübergehenden Auslandsaufenthalts hätte der Mieter durchaus einen Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis gehabt. Die Wohnung zu behalten und die Kostenbelastung zu senken, ist ein berechtigtes Interesse – nicht aber die Gewinnerzielung.

Sich als faire Vermieter:innen zeigen

Das BGH-Urteil bestätigt zudem indirekt, dass auch in Untermietverhältnissen die Mietpreisbremse gilt. Die zulässige Miethöhe liegt zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, anteilig heruntergerechnet auf die untervermietete Fläche. „Auch Mieter:innen müssen die Mietpreisbremse beachten und sollten sich gegenüber ihren Untermieter:innen als faire Vermieter:innen zeigen“, betont BMV-Geschäftsführerin Wibke Werner.

Der BGH hat nicht darüber geurteilt, wie hoch ein etwaiger Möblierungszuschlag hätte sein dürfen. „Hier ist der Gesetzgeber gefragt, verbindliche Regeln festzulegen“, fordert die BMV-Geschäftsführerin. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) hat eine entsprechende Gesetzesänderung angekündigt. Melanie Weber-Moritz vom DMB begrüßt das: „Weder die Möblierung noch die Untervermietung dürfen zur Umgehung der Mietpreisbremse missbraucht werden.“

Jens Sethmann

---

Doppelt benachteiligt

Ein weiterer großer Nachteil des Untermieter-Daseins: Man ist an das Schicksal der Hauptmietenden gekettet. Wird der Hauptmietvertrag – wie im Fall, der vor dem BGH landete – gekündigt, müssen auch die Untermietenden ausziehen. Die eigentlich Geprellten sind so nochmals die Leidtragenden. „Es wäre gut, wenn die Untermieter:innen in dieser Konstellation die Möglichkeit zur Übernahme des Mietverhältnisses hätten“, fordert BMV-Geschäftsführerin Werner. Eine vergleichbare Regelung gibt es für gewerbliche Zwischenvermietungen.

js

Hartmut Lindenberg
18.02.2026