Vor 75 Jahren, am 15. März 1951, hat der Bundestag das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beschlossen. Damit wurde das Eigentum an einer einzelnen Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses ermöglicht. Die erste Bundesregierung wollte so nicht nur den Aufbau der kriegszertrümmerten Städte beschleunigen. Sie glaubte auch, dass Eigentümer:innen treuer zur Bundesrepublik stünden als Mieter:innen.
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Das WEG regelt das Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer:innen untereinander. Für die Wohnungen selbst („Sondereigentum“) ist jede:r allein zuständig, während über die äußere Substanz des Hauses („Gemeinschaftseigentum“) die Eigentümergemeinschaft bestimmt. Damit soll gewährleistet werden, dass das Haus in Schuss gehalten wird. Heute gibt es in Deutschland schätzungsweise 10 Millionen Eigentumswohnungen in 500.000 Wohneigentumsgemeinschaften.
Ursprünglich schwebte dem Gesetzgeber vor, dass sich einzelne Menschen zusammentun und ein Mehrfamilienhaus bauen, in dem jeder seine Eigentumswohnung bekommt. Man wollte erreichen, „dass in erheblichem Umfang Personen, die bei den früheren wirtschaftlichen Verhältnissen nur als Mieter in Betracht gekommen wären, Finanzierungsbeiträge für den Auf- und Ausbau von Gebäuden leisten“, wie es in der Gesetzesbegründung hieß. Man wollte auch denjenigen eine Chance auf Wohneigentum geben, deren Finanzen nicht zum Bau eines Einfamilienhauses reichten.
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Die Eigentumsförderung war ein vorrangiges Ziel der Bundesregierung. Dabei ging es nicht nur darum, den vielen Ausgebombten und Vertriebenen schnell ein Dach über dem Kopf zu verschaffen. Das Wohneigentum wurde auch mit viel Ideologie und Kalter-Krieg-Rhetorik aufgeladen: „Die Freiheit des Individuums und privates Eigentum sind stets die tragenden Pfeiler unserer abendländischen Kultur gewesen“, sagte der Vorsitzende des Wiederaufbauausschusses und spätere Wohnungsbauminister Paul Lücke (CDU), „sie allein können der vom Osten drohenden Vermassung Einhalt gebieten.“ Vor allem die Heimatvertriebenen sollten mit Wohneigentum in der Bundesrepublik Fuß fassen. „Wir müssen der Masse der Menschen Eigentum geben und sie mit dem Grund und Boden verwurzeln; dann wird die Wohnung zu einem geliebten Heim; dann wird gespart, um die Schulden wegzubringen und den Kindern ein freies Vermögen zu sichern; dann ist man bereit, dieses Eigentum auch zu verteidigen“, sagte der CDU-Abgeordnete Josef Brönner.
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Gedacht war nicht nur an den Neubau von Eigentumswohnungen. „Wir würden am liebsten die großen Mietskasernen in Wohnungseigentum aufteilen, so dass die Mieter nicht mehr bloß Mieter sind, sondern ein Eigentum an ihrer Wohnung und dadurch ein ganz anderes Lebensgefühl haben, als wenn sie immer nur Mieter bleiben“, so Josef Brönner. „Wir wünschen, es möge einmal Wohnungseigentum so käuflich sein, wie man ein Auto kauft.“ Sechs Jahre nach dem Ende des Krieges war zwar auch der Kauf eines Autos für die allermeisten Menschen noch utopisch. Doch Brönners Ziel stand fest: „Die Zahl der Mieter soll verringert werden.“
Ein profitables Geschäft in Berlin
Das Gesetz wurde vom Bundestag einstimmig verabschiedet: Von der Kommunistischen Partei bis zur rechtsextremen Deutschen Reichspartei stimmten alle zu.
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Die Möglichkeiten des WEG wurden zunächst weniger als erhofft genutzt. In West-Berlin waren Eigentumswohnungen nahezu unbekannt, bis der Makler Willi Bendzko in den 1970er Jahren ein profitables Geschäftsfeld daraus machte. Er, der sich gern als „Vater der Eigentumswohnung“ bezeichnen ließ, teilte unter anderem das riesige Corbusierhaus in 530 Eigentumswohnungen auf und verkaufte sie nicht nur an Selbstnutzer, sondern auch an Kapitalanleger, die ihre Wohnung gewinnbringend vermieten wollten. Weil Bendzko dabei trickreich versuchte, die geltenden Sozialbindungen auszuhebeln, handelte er sich eine langjährige Auseinandersetzung mit dem Berliner Mieterverein ein.
Ende 1989 gab es in West-Berlin 76.500 Eigentumswohnungen, in Ost-Berlin keine. Bis Ende 2024 wuchs die Zahl in der Stadt auf 441.000. Das sind etwa 22 Prozent des gesamten Wohnungsmarktes.
In Berlin gab es zwei große Wellen der Eigentumsumwandlungen. Die erste begann Ende der 90er Jahre, als in den Sanierungsgebieten das sogenannte Bauträgermodell aufkam: Ein professioneller Bauträger kauft ein heruntergekommenes Mietshaus, teilt es in Einzeleigentum auf und verkauft die Wohnungen in noch unsaniertem Zustand. Mit den Einnahmen aus dem Verkauf und oft mit zusätzlicher öffentlicher Sanierungsförderung modernisiert der Bauträger dann die Wohnungen und übergibt sie erst danach an die neuen Eigentümer:innen. Die Mieter:innen störten bei diesem Geschäft allerdings. Oftmals wurden die Wohnungen schon mit den neuen Grundrissen verkauft, die erst durch die Sanierung hergestellt werden sollten. Nicht selten wurden deshalb die Mieter:innen aus ihren alten Wohnungen verdrängt.
Die zweite Welle begann nach der weltweiten Finanzkrise 2008. Wohnimmobilien wurden als sichere Geldanlage populär, insbesondere in Großstädten mit vermeintlichem Wertsteigerungspotenzial und in politisch und wirtschaftlich stabilen Staaten. Mit der steigenden Nachfrage schossen in Berlin ab 2010 auch die Preise für Eigentumswohnungen in die Höhe. Um die gezahlten Kaufpreise schnell wieder hereinzubekommen, erhöhten die neuen Eigentümer:innen die Mieten bis zum Anschlag.
Umwandlung nur noch im Ausnahmefall
Mit zeitlicher Verzögerung haben diese beiden Umwandlungswellen gerade jetzt verheerende Auswirkungen auf Berlins Mieterschaft. Weil die meist auf 20 bis 30 Jahre angelegten Mietpreis- und Belegungsbindungen aus der Sanierungsförderung jetzt in großer Zahl auslaufen, sind viele Mieter:innen mit starken Mieterhöhungen und Eigenbedarfskündigungen konfrontiert. Gleichzeitig läuft bei den nach 2010 umgewandelten Wohnungen die zehnjährige Kündigungssperrfrist ab – auch hier drohen Eigenbedarfskündigungen.
Seit Ende 2021 wird in Berlin nur noch in Ausnahmefällen die Umwandlung in Eigentumswohnungen genehmigt. Durch Neubauten steigt die Zahl der Eigentumswohnungen aber weiter an.
Jens Sethmann
Stockwerkseigentum in Händelhäusern
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das 1900 für das gesamte Deutsche Reich eingeführt wurde, regelte das Grundeigentum nach dem alten römischen Recht: Alles, was fest auf dem Grund steht, gehört auch dem Eigentümer des Grundstücks. Zuvor gab es vor allem in den süddeutschen Ländern verschiedene Formen von Teileigentum. Wenn in den engen Städten ein Haus aufgestockt wurde, gehörte die neue Etage dem, der sie bezahlt hat. In Baden war dieses Stockwerkseigentum nach dem napoleonischen Code Civil geregelt. In Württemberg beruhte das Stockwerkseigentum auf individuellen Vereinbarungen ohne offizielle Regeln und ohne Grundbucheinträge. Weil das sehr streitanfällig war, sprach man von „Händelhäusern“. Dennoch war das Stockwerkseigentum gerade hier am weitesten verbreitet. Als Württemberg 1930 mit einer Überleitung ins BGB begann, gab es noch mindestens 10 000 Fälle. In Bayern konnte man nach dem „Herbergsrecht“ sogar einzelne Zimmer kaufen. Preußen kannte hingegen kein Stockwerkseigentum.
js
19.02.2026
