Mit Beschluss vom 16. Februar 2026 hat der Stadtentwicklungsausschuss des Abgeordnetenhauses von Berlin den Bebauungsplan für den Südteil der Urbanen Mitte am Gleisdreieckpark verabschiedet. Damit macht der schwarz-rote Senat den Weg frei für die ersten beiden Hochhäuser des umstrittenen Projekts – allerdings ohne Wohnungen.
„Enttäuschend“ nennt Sebastian Bartels, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins (BMV), den beschlossenen Teilbebauungsplan. Nach der Ausschussentscheidung gilt auch der anschließende Beschluss im Abgeordnetenhaus zum Investor:innenvorhaben als wahrscheinlich.
Der Plan erlaubt im südöstlichen Baufeld am Gleisdreieckpark zwei Hochhäuser mit Höhen von rund 30 und knapp 50 Metern. Wohnungen sind dort ausdrücklich ausgeschlossen; selbst Hausmeisterwohnungen sind unzulässig. Stattdessen sieht der Plan ausschließlich die Gewerbenutzung und „Beherbergung“ vor, also Hotels, möblierte Kurzzeitwohnungen und studentische Mikroapartments mit Mieten von teils über 40 Euro pro Quadratmeter.
Der BMV reagiert mit scharfer Kritik. Sebastian Bartels spricht von einer verpassten Chance: Angesichts von mehr als zwei Millionen Quadratmetern leerstehender Büroflächen und einer dramatischen Wohnungsnot sei es „nicht vermittelbar“, wertvolle innerstädtische Flächen für renditestarkes Servicewohnen zu blockieren. Senator Christian Gaebler (SPD) äußert im Ausschuss, dass dort ein bis zwei Gebäude für Wohnungen vorgesehen seien.
Südteil der Urbanen Mitte – im ÜberblickLage
Bebauungsplan
Geplante Bebauung
Nutzung
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Kurzzeitwohnen statt Entlastung des Wohnungsmarkts
Aus Sicht des BMV und zahlreicher Initiativen handelt es sich bei den geplanten Nutzungen in der Urbanen Mitte Süd um einen Etikettenschwindel. Studentische Wohnungen seien zwar grundsätzlich sinnvoll – allerdings nur, wenn eine dauerhaft gemeinwohlorientierte Bewirtschaftung gesichert ist. Hotels und möbliertes Kurzzeitwohnen hingegen trügen nichts zur Entlastung des Wohnungsmarktes bei, sondern verschärften die Lage eher.
Hinzu kommen stadtklimatische Bedenken, denn auch der Bebauungsplan Nord mit insgesamt fünf Gebäuden soll laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen fortgeführt werden: Hochhäuser am Rand des Gleisdreieckparks beeinträchtigen Kaltluftströme, Kühlung und Durchlüftung der Innenstadt – ein Problem, das sich mit zunehmenden Hitzesommern weiter verstärken dürfte. Auch ökonomisch wirft das Projekt Fragen auf: Die Baukosten für Hochhäuser sind enorm, insbesondere im Nordteil, wo mehrere Gebäude direkt über der neuen S-Bahn-Trasse S21 entstehen sollen. Bezahlbare Mieten erscheinen unter diesen Bedingungen kaum realistisch.
Nordteil: Wohnen in Aussicht – aber keine Garantie
Für den Nordteil der Urbanen Mitte liegt bislang lediglich ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan vor; eine gesicherte Finanzierung fehlt. Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler stellt in Aussicht, dass ein bis zwei der fünf geplanten Türme dem Wohnen vorbehalten werden könnten – mit einem Anteil von 30 Prozent Sozialwohnungen nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung.
Dem BMV geht das nicht weit genug. Er fordert, mindestens 50 Prozent der Flächen verbindlich für Wohnen festzuschreiben und dies grundbuchlich zu sichern. Zudem stellt sich die Frage, ob sich mit den erheblichen Investitionen in Hochhäuser an anderer Stelle nicht deutlich mehr bezahlbare Sozialwohnungen realisieren ließen.
Rechtlich möglich – politisch blockiert?
Mehrere baurechtliche Gutachten, unter anderem von Professor Jörg Beckmann von der Anwaltskanzlei GGSC, kommen zu dem Schluss: Eine Umplanung des alten Rahmenplans vor dem Hintergrund einer wohnungspolitischen Neubewertung wäre wohl rechtlich möglich. Ein Abweichen insbesondere im Hinblick auf die im Rahmenvertrag fixierte Art und das Maß der Bebauung würde demnach keine Entschädigungspflicht gegenüber dem Grundstückseigentümer auslösen.
Der Senat hält dennoch an den über 20 Jahre alten städtebaulichen Verträgen fest. Zur Begründung wird angeführt, der Investor habe rund 16 Hektar Fläche für den Park übertragen und könne nun Ausgleichsansprüche geltend machen. Kritiker halten dieses Argument für vorgeschoben – möglicherweise sei keine Regelung für den Fall getroffen worden, dass der jetzige Investor das südliche Baufeld weiterverkaufen will.
Kritik am Verfahren: Entscheidung ohne Öffentlichkeit
Neben inhaltlichen Fragen sorgt vor allem das Verfahren für Unmut. Julian Schwarze (Grüne) kritisiert, dass zentrale städtebauliche Rahmenverträge am Parlament vorbei beschlossen worden seien. Michael Efler (Linke) spricht von einem „aus der Zeit gefallenen Projekt“ und bemängelt das Fehlen einer außerordentlichen Anhörung.
Auch Initiativen wie „Gleisdreieck retten“ warnen davor, über eine „Katze im Sack“ zu entscheiden: Niemand wisse derzeit, wer künftig Eigentümer:in der Flächen sein wird – und was dort am Ende tatsächlich gebaut wird.
Fazit: Symbol einer verfehlten Stadtentwicklung
Die Urbane Mitte am Gleisdreieck ist längst mehr als ein einzelnes Bauprojekt. Sie steht exemplarisch für die grundlegenden Konflikte der Berliner Stadtentwicklung: hochpreisiges Kurzzeitwohnen versus akute Wohnungsnot, Klimaanpassung versus Hochhausverdichtung, Transparenz versus Investor:inneninteressen.
Während Investor:innen nun Planungssicherheit für renditestarkes Servicewohnen erhalten, bleibt die zentrale Frage unbeantwortet: Warum verzichtet die Stadt ausgerechnet an diesem zentralen Ort auf dauerhaftes, bezahlbares Wohnen – obwohl rechtlich wie planerisch Alternativen möglich wären?
fs
19.02.2026
