Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietungen verschärfen in vielen europäischen Städten die Wohnungskrise. Der geplante Affordable Housing Act soll Kommunen mehr rechtlichen Spielraum geben, bezahlbaren Wohnraum zu schützen. Doch hohe Nachweispflichten könnten wirksame Maßnahmen gegen Zweckentfremdung sogar erschweren.
Wohnen ist in vielen europäischen Städten zu einer sozialen Herausforderung geworden. Berlin, Barcelona, Lissabon, Paris, Amsterdam, Rom, Venedig oder Florenz stehen vor ähnlichen Problemen: Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist größer als das Angebot. Zugleich erhöhen Tourismus, internationale Kapitalanlagen, Zweitwohnungen und temporäre Vermietungen den Druck auf die besonders attraktiven innerstädtischen Quartiere. Wohnviertel werden zunehmend zu touristischen Räumen. Steigende Immobilienpreise und Mieten verdrängen Menschen, die dort leben und arbeiten. Overtourism ist damit auch eine Frage des Rechts auf Wohnen.
Eine wichtige Rolle spielt die Ausbreitung von Ferienwohnungen und anderen Kurzzeitvermietungen. Sie sind zwar nicht die alleinige Ursache der Wohnungskrise, können aber das Angebot in angespannten Wohnungsmärkten zusätzlich verknappen. Eine vielzitierte Untersuchung des Wohnungsmarktes in Barcelona kam 2020 zu dem Ergebnis, dass die Airbnb-Aktivität die Mieten und Immobilienpreise erhöht hatte: Im Durchschnitt schätzte die Studie den Effekt auf 1,9 Prozent bei den Mieten und 4,6 Prozent bei den Kaufpreisen. In den am stärksten von Airbnb geprägten Quartieren lag der geschätzte Mieteffekt sogar bei rund 7 Prozent. Für Berlin kam das Deutsche Institut für Wirtschaft (DIW) bereits 2021 zu Mieteffekten von durchschnittlich 13 Cent pro Quadratmeter.
Leistbarer Wohnraum ist deshalb auch eine europäische Frage. Hier setzt der neue Vorschlag der Europäischen Kommission für den Affordable Housing Act (AHA) an: Er reagiert auf eine Entwicklung, die in vielen europäischen Städten längst zum Alltag gehört: Wohnraum als Ware konkurriert mit der Nutzung von Wohnraum als Zuhause. Die entscheidende Frage ist, ob die EU den Kommunen tatsächlich mehr Möglichkeiten gibt, diesen Konflikt zugunsten der Mieter:innen zu entscheiden.
Mehr Spielraum gegen Airbnb – aber nur mit konkretem Nachweis
Kern des am 9. September 2026 vorgestellten Entwurfs für einen Affordable Housing Act ist ein neuer europäischer Rechtsrahmen für Städte und Regionen mit besonders angespannten Wohnungsmärkten. Behörden sollen anhand verbindlicher Kriterien feststellen können, ob ein Gebiet unter „housing stress“ leidet. Maßgeblich ist unter anderem das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen. Hinzukommen sollen Daten zu Wohnungsangebot und -nachfrage, zur Bevölkerungsentwicklung und zu weiteren Ursachen der Anspannung. Bevor der Entwurf verbindliches EU-Recht wird, müssen das Europäische Parlament und der Rat der EU dem Rechtsakt zustimmen.
Ist die besondere Anspannung des Wohnungsmarkts nachgewiesen, sollen Kommunen Regulierungsmaßnahmen rechtssicherer als bisher begründen können. Im Fokus stehen Kurzzeitvermietungen, Zweitwohnungen und längerfristiger Leerstand. Bei Ferienwohnungen verlangt der Vorschlag allerdings einen konkreten Nachweis, dass diese tatsächlich erheblich zur Verschlechterung der lokalen Wohnraumversorgung beitragen. Einschränkungen müssen zudem notwendig und verhältnismäßig sein; weniger einschneidende Maßnahmen sollen Vorrang haben. Hier schwächt der Vorschlag wichtige Maßnahmen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum ab.
Wohnungspolitik bleibt vor allem nationale Aufgabe
Brüssel schafft damit weder eine europäische Mietenregulierung noch unmittelbar anwendbares Recht, mit dem Kommunen zweckentfremdete Wohnungen in die dauerhafte Vermietung zurückführen können. Die eigentliche Wohnungspolitik bleibt Sache der Mitgliedstaaten, ihrer Länder und Kommunen. Der Berliner Mieterverein fordert seit Langem mehr Möglichkeiten, gegen Zweckentfremdung und insbesondere gegen möblierte Kurzzeitvermietung vorzugehen. Nur in den Milieuschutzgebieten können die Bezirke nunmehr eine entsprechende Nutzungsänderung von Wohnraum feststellen und von den Eigentümer:innen die dauerhafte Vermietung fordern. Erfreulicherweise hat das Berliner Verwaltungsgericht dies jüngst in einem Urteil bestätigt. Gut wäre es, wenn derlei Einschränkungen für die Kurzzeitvermietungen im gesamten Berliner Stadtgebiet möglich wären. Der Deutsche Mieterbund drängt auf mehr bezahlbaren und dauerhaft gebundenen Wohnraum. Er hat die europäische Initiative begrüßt, weil sie der Wohnungskrise zumindest mehr Aufmerksamkeit verschafft.
Gemischter fällt die Bewertung bei der Frage aus, welchen Beitrag der Vorschlag zur Lösung der Wohnungsfrage tatsächlich leisten kann. Die Tageszeitung taz weist darauf hin, dass Brüssel den Kommunen zwar mehr Spielraum gegenüber Airbnb verschaffen will, gleichzeitig aber hohe rechtliche Hürden aufstellt. Der entscheidende Punkt: Die EU kann weder den Bau von Wohnungen unmittelbar organisieren noch einen einheitlichen europäischen Mietmarkt schaffen. Deshalb ist es zu begrüßen, dass der Teil des AHA zur Zweckentfremdung von Wohnraum verbindlich sein soll, während die Vorschläge zum schnelleren und einfacheren Bauen rechtlich unverbindlich bleiben. Der Schutz vorhandener Wohnungen vor Zweckentfremdung muss ein verbindliches Ziel sein.
Die EU stützt ihren Vorschlag auf ihre Kompetenzen für den Binnenmarkt. Der Europäische Gerichtshof hat bereits anerkannt, dass die Sicherung der Verfügbarkeit und Bezahlbarkeit von Wohnraum ein legitimes öffentliches Interesse sein kann, das Eingriffe in die Binnenmarktfreiheiten rechtfertigt. Der neue Rechtsrahmen soll vor allem klären, unter welchen Voraussetzungen solche Eingriffe zulässig sind.
Ein Werkzeug für den Schutz bezahlbaren Wohnraums
Ein wohnungspolitischer Befreiungsschlag ist das nicht. Der Vorschlag kann jedoch die rechtlichen Voraussetzungen für kommunale Eingriffe zugunsten des Wohnens verbessern. Ob dadurch tatsächlich mehr bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht, hängt weiterhin maßgeblich davon ab, wie die Mitgliedstaaten, Länder und Kommunen ihre Handlungsmöglichkeiten nutzen.
Für Berlin hieße das: Wird der Vorschlag verabschiedet, könnte die Stadt Maßnahmen gegen Kurzzeitvermietungen, Zweitwohnungen oder Leerstand auf einen klareren europäischen Rechtsrahmen stützen. Einen Freibrief für pauschale Verbote erhält sie damit allerdings nicht. Sie müsste belastbare Daten vorlegen und die Maßnahmen verhältnismäßig ausgestalten. Der AHA-Vorschlag verlangt zudem eine regelmäßige Überprüfung und begrenzt entsprechende Maßnahmen grundsätzlich zeitlich.
Über diesen rechtlichen Rahmen hinaus bleiben Mietregulierung, kommunaler und gemeinnütziger Wohnungsbau, dauerhafte Sozialbindungen und der Schutz des vorhandenen Bestands entscheidend. Der Affordable Housing Act kann insbesondere zum Bestandsschutz beitragen – vorausgesetzt, seine Anforderungen ermöglichen wirksame Eingriffe gegen Zweckentfremdung.
Dass der Schutz von Wohnraum auf der europäischen Tagesordnung steht, stärkt die Mietervertretungen in Brüssel und die europäische Mietenbewegung. Nun kommt es darauf an, dass aus dieser Aufmerksamkeit wirksame Handlungsmöglichkeiten vor Ort werden.
September 2026 / fs
15.09.2026
