Aktion Mietpreisüberprüfung: Drei von vier Mieterhöhungen fehlerhaft

Wer in Berlin eine Mieterhöhung erhält oder in den vergangenen Jahren einen Mietvertrag unterschrieben hat, sollte die Mietforderung gründlich prüfen. Die Ergebnisse der Aktion Mietpreisüberprüfung des Berliner Mietervereins (BMV) zeigen erneut: Zwischen den Forderungen vieler Vermieter:innen und dem, was das Mietrecht tatsächlich erlaubt, klafft eine erhebliche Lücke. Dazu wurden 330 Neuvertragsmieten und 267 Mieterhöhungen ausgewertet.

Wiedervermietung: Deutliche Zahlen

Die 330 von uns ausgewerteten Wiedervermietungsmieten zeigen: Die Mieter:innen aus unserer Prüfung, die in den letzten Jahren eine Wohnung gefunden und einen Mietvertrag unterschrieben haben, zahlen im Schnitt 76 Prozent mehr, als nach der Mietpreisbremse mutmaßlich zulässig wäre. Von Januar 2025 bis März 2026 hat der BMV insgesamt knapp 6.000 Fälle zur Mietpreisbremse bearbeitet. Im mietrechtlichen Rahmen der Mietpreisbremse darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem jeweils aktuellen Mietspiegel nicht um mehr als 10 Prozent überschreiten.

Nach den Kriterien der Mietpreisbremse lagen 95 Prozent der geprüften Wiedervermietungsmieten mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete und wären damit nicht zulässig. Ein Viertel der Fälle lag zwischen 20 und 50 Prozent darüber und könnte damit eine Ordnungswidrigkeit darstellen. Mehr als 60 Prozent lagen mindestens 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit im Bereich des strafbaren Mietwuchers. Mehr als jede vierte Miete lag sogar über dem Doppelten der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ob sich Vermieter:innen auf Ausnahmetatbestände berufen konnten, die eine Überschreitung der zulässigen Miete erlauben, konnte in dieser Auswertung nicht abschließend geprüft werden. Doch allein die Anzahl der Fälle weist darauf hin, dass die meisten Mieten nicht durch Ausnahmetatbestände begründet sind.

 

Überhöhung bei Wiedervermietungen

ortsübliche Vergleichsmiete	Anteil
Unterschreitung	2 %
Bis 10 %	3 %
Über 10 % bis 20 %	7 %
Über 20 % bis 50 %	25 %
Über 50 % bis 100 %	36 %
Über 100 %	27 %

Besonders betroffen sind Menschen in kleinen Wohnungen. Bei Wohnungen zwischen 20 und 40 Quadratmetern liegt die gezahlte Miete durchschnittlich 129 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Gerade Haushalte mit kleinen Einkommen und Alleinlebende zahlen damit häufig die höchsten Mietaufschläge.

 

Überhöhung nach Wohnungsgröße

Wohnungsgröße	Durchschnittliche Überhöhung
20–40 m²	129 %
40–60 m²	80 %
60–80 m²	76 %
80–100 m²	59 %

Die Überhöhung findet sich in allen Bezirken: von Mitte mit durchschnittlich 99 Prozent über der Vergleichsmiete über Friedrichshain-Kreuzberg mit 85 Prozent bis Spandau mit 59 Prozent. Das Problem betrifft längst nicht mehr nur die Innenstadtlagen: Selbst in Marzahn-Hellersdorf wurden Verstöße gegen die Mietpreisbremse festgestellt, in einem Fall mit einer Überschreitung von 79 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete geprüft.

Ein besonders drastischer Fall: Lia Cheng* unterschrieb im Februar 2026 einen Mietvertrag für eine 32-Quadratmeter-Wohnung in Charlottenburg mit einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro. Nach der Mietpreisbremse wären lediglich 237 Euro zulässig gewesen. Die geforderten 1.000 Euro entsprechen einer Überschreitung von mehr als 320 Prozent. Außerdem enthielt der Mietvertrag zwei weitere problematische Klauseln: Die Befristung auf drei Jahre erfolgte ohne Angabe eines zulässigen Grundes und Mietminderungen wegen Straßenlärms wurden ausdrücklich ausgeschlossen. Beide Klauseln sind unwirksam. Doch die wenigsten Wohnungssuchenden kennen ihre Rechte oder wagen es, sie geltend zu machen, wenn sie dringend eine Wohnung benötigen.

 

Miete prüfen lohnt sich

Dass sich eine Überprüfung auszahlt, zeigt der Fall von Emily Pieske* aus Pankow. Für ihre 65-Quadratmeter-Wohnung zahlte sie monatlich 1.110 Euro – 41 Prozent mehr als die zulässigen 786 Euro. Nach einer Rüge räumte der Vermieter über seinen Anwalt den Verstoß gegen die Mietpreisbremse ein, entschuldigte sich und nahm den größten Teil der Überhöhung zurück.

Die Zahlen zeigen: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze können Mieter:innen schützen – aber nur, wenn Verstöße erkannt und Mietrechte geltend gemacht werden.

 

75 Prozent der Mieterhöhungen fehlerhaft

Für die Auswertung hat der BMV auch 267 Mieterhöhungen aus dem Zeitraum Januar 2025 bis März 2026 geprüft. Parallel dazu berieten unsere Rechtsberater:innen rund 13.000 Mal zu Mieterhöhungen nach Paragraf 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Das Ergebnis ist eindeutig: Bei den 233 Fällen privatwirtschaftlicher Vermieter:innen waren rund 75 Prozent der geprüften Mieterhöhungen nicht korrekt.

Die häufigsten Fehler:

• Die gezahlte Miete lag bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich aus dem Berliner Mietspiegel für die jeweilige Wohnung ergibt.
• Die geforderte Miete lag über der zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Vermieter:innen haben die sogenannte Kappungsgrenze nicht eingehalten, wonach die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent erhöht werden darf. Dabei haben wir bereits eine Überschreitung der zulässigen Grenzen um bis zu zwei Prozentpunkte als Kulanz berücksichtigt, um Rundungsfehler oder versehentliche Berechnungsfehler auszuschließen. Ohne diesen Puffer wären sogar 80 Prozent der Erhöhungen unzulässig gewesen.

 

Unsere Handlungsempfehlungen

Handlungsempfehlung bei überprüften Mieterhöhungen	Anteil
Keine Zustimmung, da die gezahlte Miete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.	49 %
Teilzustimmung, da die Kappungsgrenze überschritten wird.	6 %
Teilzustimmung, da die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wird.	18,4 %
Vollständige Zustimmung, Mieterhöhung ist korrekt	26,6 %

Bestandsmieten im Detail

Besonders auffällig: Bereits vor der Erhöhung lagen 49 Prozent der Mieten über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Jede vierte Miete überschritt diese um mehr als 10 Prozent; jede zehnte sogar um 20 bis 50 Prozent. Das heißt, die jeweilige Mieterhöhung war unzulässig und in vielen Fällen lag eine ordnungswidrige Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz vor.

Knapp 30 Prozent der privaten Vermieter:innen hielten die gesetzliche Kappungsgrenze nicht ein. Im Schnitt wurde die Miete bei den untersuchten Fällen um 14 Prozent gegenüber der Miete vor drei Jahren erhöht, einige Vermieter:innen forderten jedoch Aufschläge von 50 Prozent und mehr. Viele Vermieter:innen erhöhen die Miete unter Ausschöpfung der Kappungsgrenze. Dabei wird häufig missachtet, dass neben der Einhaltung der Kappungsgrenze die Miete maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden darf. Oft lagen die Mieten bereits vor der Mieterhöhung über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sodass eine Mieterhöhung eigentlich ausgeschlossen ist.

Wie drastisch solche Forderungen ausfallen können, zeigt der Fall von Amelie Reutersbach*. Für ihre großzügige, nach allen Merkmalsgruppen gut ausgestattete Wohnung ergab der Mietspiegel eine zulässige Nettokaltmiete von 1.424 Euro. Sie zahlte bereits mehr, doch nun wollte der Vermieter erneut auf 1.973 Euro erhöhen – ein Aufschlag von mehr als 500 Euro ohne rechtliche Grundlage. Wichtig: Hätte Frau Reutersbach der Mieterhöhung zugestimmt, wäre zudem ihre Chance auf Anwendung der Mietpreisbremse vertan. Wenn Mieter:innen ihre Vermieter:innen nicht rügen und später einer Mieterhöhung zustimmen, gilt das in der Regel als Zustimmung zur geforderten Miete.

 

Aktion Mietpreisüberprüfung im BMV

Genau hier setzt die Aktion Mietpreisüberprüfung des Berliner Mietervereins an. Auch Nicht-Mitglieder können prüfen lassen, ob eine Mieterhöhung oder die Miete eines neuen Mietvertrags korrekt ist. Für die Prüfung benötigen wir Angaben zur Ausstattung der Wohnung, zum Wohnumfeld sowie bestenfalls auch relevante Unterlagen wie den Mietvertrag oder das Mieterhöhungsschreiben. So erhalten Betroffene eine erste Einschätzung ihrer rechtlichen Situation und erfahren, welche Schritte sie unternehmen können.

ml, fs / Juni 2026

*Namen geändert

 

Franziska Schulte
16.06.2026