Mit dem vorliegenden Gesetzentwurf für das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) entscheidet die Bundesregierung darüber, wie die Wärmewende im Gebäudebestand künftig organisiert wird – und wer ihre Kosten trägt. Der Berliner Mieterverein unterstützt die notwendige Dekarbonisierung des Gebäudesektors ausdrücklich. Klimaschutz im Gebäudebereich ist unverzichtbar. Er darf jedoch nicht zu steigenden unkalkulierbaren Heizkosten und neuer sozialer Unsicherheit führen.
Genau dieses Risiko sieht der Berliner Mieterverein im vorliegenden Gesetzentwurf. Die Bundesregierung setzt damit ihr Koalitionsversprechen der Abschaffung des Heizungsgesetzes sowie die „Technologieoffenheit“ bei der Gebäudebeheizung um und ermöglicht weiterhin den Einbau fossiler Heizsysteme mit steigenden Beimischungsquoten für nicht-fossile Brennstoffe. Trotz einzelner Schutzmechanismen verbleiben erhebliche Kostenrisiken bei den Mieter:innen.
Die Wärmewende darf nicht auf dem Rücken der Mieter:innen organisiert werden.
Dabei ist die Heizungsfrage immer auch eine soziale Frage: Über die Hälfte der Haushalte in Deutschland lebt zur Miete, im unteren Einkommensdrittel sind es rund 80 Prozent. Gleichzeitig werden noch immer mehr als 70 Prozent aller Wohnungen mit Öl oder Gas beheizt. Entscheidungen über Heizsysteme wirken sich deshalb unmittelbar auf Millionen Haushalte in Deutschland aus.
1. Neue Gasheizungen bleiben weiterhin zulässig
Das bisherige „Heizungsgesetz“ (§§ 71 ff. GEG) verpflichtete Eigentümer:innen beim Heizungstausch grundsätzlich dazu, mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen. Dafür kommen vor allem Wärmepumpen, Stromdirektheizungen oder Hybridheizungen infrage. Diese Verpflichtung wird mit dem GModG weitgehend aufgegeben.
Paragraf 43 GModG erlaubt weiterhin den Neueinbau von Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen – verbunden lediglich mit einer schrittweise steigenden Beimischungspflicht nicht-fossiler Brennstoffe, der sogenannten „Biotreppe“:
| Ab Jahr | Mindestanteil nicht-fossiler
Brennstoffe |
| 2029 | 10 % |
| 2030 | 15 % |
| 2035 | 30 % |
| 2040 | 60 % |
Was das für Mieter:innen bedeutet: Nicht-fossile Brennstoffe wie Biomethan oder Wasserstoff sind teurer als Erdgas und werden nach Einschätzung führender Institute (Öko-Institut, IW Köln, BUND, WWF) auch langfristig knapp bleiben. Die Mehrkosten schlagen direkt auf die Heizkostenabrechnung durch.
Die Entscheidung über die künftige Heizungsart liegt weiterhin bei den Eigentümer:innen, während Mieter:innen über Umlagen und Betriebskosten den größten Teil der finanziellen Folgen tragen. Gleichzeitig droht eine langfristige Bindung an fossile Infrastrukturen mit dauerhaft steigenden Kosten durch CO₂-Bepreisung, steigende Netzentgelte und volatile Energiepreise, die von geopolitischen Krisen beeinflusst werden.
Aus Sicht des Berliner Mietervereins setzt der Entwurf damit klimapolitisch problematische Anreize, weil weiterhin Investitionen in fossile Heizsysteme ermöglicht werden.
2. Die vorgesehenen Entlastungen reichen nicht aus
2.1 Hälftige Kostenteilung – aber nur begrenzt
Der Entwurf sieht vor, bestimmte Kostenarten bei neu eingebauten fossilen Heizungen je zur Hälfte zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen aufzuteilen (geregelt im geänderten CO₂-Kostenaufteilungsgesetz – CO₂KostAufG – sowie zukünftig im GModG):
- die CO₂-Abgabe (ab 1. Januar 2028),
- Netzentgelte (ab 1. Januar 2028),
- sowie die Mehrkosten für nicht-fossile Beimischung (ab 1. Januar 2029)
Grundsätzlich ist es positiv zu bewerten, dass Vermieter:innen erstmals an den Verbrauchskosten beteiligt werden. Auch der Deutsche Mieterbund bewertet diesen Ansatz in seiner Stellungnahme grundsätzlich als Schritt in die richtige Richtung. Das darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass mit der bisherigen Regelung im Gebäudeenergiegesetz und den staatlichen Fördermitteln eine gute Lösung bestand. Schließlich handelt es sich bei der Wärmepumpenlösung um die klimafreundlichste und kostengünstigste Heizungsart, wie führende Institute in ihren Gutachten und Studien für die kommenden Jahre zeigen.
Positiv ist insbesondere die vorgesehene hälftige Beteiligung an den Gasnetzentgelten ab dem 1. Januar 2028. Diese könnten in Zukunft bis zu einem Viertel der Jahresabrechnung ausmachen. Zudem rechnen Netzbetreiber mit weiter steigenden Kosten für Betrieb und Transformation der Netze. Die Beteiligung der Vermieter:innen kann Mieter:innen hier zumindest teilweise entlasten.
Das zentrale Problem: Die Regelung greift nur eingeschränkt. Die hälftige Kostenteilung für die nicht-fossilen Brennstoffe gilt lediglich bis zu einem Beimischungsanteil von 30 Prozent. Ab 2040 schreibt das Gesetz jedoch mindestens 60 Prozent nicht-fossile Brennstoffe vor.
Das bedeutet: Ein erheblicher Teil der künftig vorgeschriebenen Mehrkosten würde vollständig von den Mieter:innen getragen. Sowohl der Berliner Mieterverein als auch der Deutsche Mieterbund fordern deshalb die Abschaffung dieser 30-Prozent-Deckelung.
2.2 CO₂-Abgabe: Lenkungswirkung geht verloren
Bislang wurden die CO₂-Kosten abhängig von der energetischen Qualität des Gebäudes verteilt: Je schlechter das Gebäude gedämmt war, desto höher war der Anteil der Vermieter:innen. Gleichwohl auch dieses Stufenmodell nicht optimal ist, ergeben sich für Eigentümer:innen mit sehr ineffizienten Gebäuden höhere Kosten.
Diese Staffelung entfällt im neuen Entwurf für den Einbau neuer Heizanlagen. Dadurch sinkt der Druck auf Eigentümer:innen, ihre Gebäude energetisch zu sanieren. Besonders ineffiziente Gebäude werden also bei einem Heizungstausch entlastet.
Der Berliner Mieterverein fordert deshalb: Mieter:innen sollen maximal 10 Prozent der CO₂-Kosten tragen. Nur wenn die CO₂-Bepreisung überwiegend bei den Eigentümer:innen ankommt, entfaltet sie eine tatsächliche Lenkungswirkung.
2.3 Heizkostenabrechnungen werden noch komplizierter
Schon heute sind viele Heizkostenabrechnungen kaum nachvollziehbar. Mit dem GModG wird das noch undurchsichtiger. Fossile und nicht-fossile Brennstoffanteile müssen künftig separat in kWh und Cent/kWh ausgewiesen werden – ohne dass der Gesetzentwurf präzise definiert, wie der „Preisbestandteil“ für nicht-fossile Brennstoffe zu berechnen ist.
Für viele Mieter:innen wird damit kaum noch überprüfbar sein, welche Kosten tatsächlich entstanden sind, wie sie berechnet wurden und ob die Abrechnung korrekt ist. Das schafft zusätzliche Unsicherheit und mehr Streitpotenzial. Auch für Mietervereine und Mietrechtsanwält:innen wird die Prüfung von Heizkostenabrechnungen und Belegen mit einem höheren Aufwand verbunden sein.
3. Modernisierungsumlage: Wer zahlt den Heizungstausch?
3.1 Gasheizung als „Modernisierung“?
Besonders problematisch ist: Auch der Einbau neuer fossil betriebener Heizungen soll weiterhin als Modernisierung gelten (§ 555b Nr. 1a BGB-E).
Das hat direkte Folgen: Eigentümer:innen dürfen die Kosten über die Modernisierungsmieterhöhung dauerhaft auf die Miete aufschlagen – wenn die Kriterien des Paragrafen 555b erfüllt sind.
Damit entstehen für Mieter:innen doppelte Belastungen: dauerhaft höhere Mieten und steigende Heizkosten.
Besonders kritisch: Beim Einbau einer Gasheizung entfällt der pauschale Instandhaltungsabzug von 15 Prozent. Dabei werden Heizungen meist erst am Ende ihrer Lebensdauer ersetzt – ein erheblicher Teil der Kosten wäre also eigentlich Instandhaltung und keine umlagefähige Modernisierung.
Der Berliner Mieterverein fordert deshalb, dass der Einbau neuer fossil betriebener Heizungen nicht über Modernisierungsumlagen auf Mieter:innen finanziert werden darf. Die im Gesetzentwurf vorgeschlagene Regelung setzt einen falschen Anreiz.
3.2 Wärmepumpe: Mieterhöhung nur bei guter Leistung
Positiv ist grundsätzlich: Die volle Modernisierungsumlage für Wärmepumpen soll nur möglich sein, wenn die Anlage effizient arbeitet. Der Gesetzentwurf (§ 559f BGB-E) enthält damit zwar Effizienzanforderungen für Wärmepumpen, diese reichen aus Sicht des Deutschen Mieterbundes und des Berliner Mietervereins jedoch nicht aus.
Die vorgesehene Mindest-Jahresarbeitszahl von 2,5 liegt zu niedrig. Fachleute gehen davon aus, dass Wärmepumpen ab einer Jahresarbeitszahl von mindestens 3 effizient und langfristig wirtschaftlich betrieben werden können und somit auch die Verbrauchskosten günstiger bleiben.
Mieter:innen müssen vor ineffizienten und unnötig teuren Anlagen geschützt werden.
3.3 Grundsätzliches Problem: Wärmewende auf dem Rücken der Mieter:innen
Die energetische Erneuerung des Gebäudebestands ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe. Trotzdem erlaubt das bestehende System Eigentümer:innen weiterhin, Investitionskosten dauerhaft auf die Miete umzulegen – unabhängig davon,
- ob die Maßnahme tatsächlich zu Energieeinsparungen führt,
- wie hoch staatliche Fördermittel ausfallen und ob diese in Anspruch genommen werden
- oder ob die Maßnahme wirtschaftlich sinnvoll ist.
Besonders problematisch: In der Praxis beantragten Vermieter:innen nur in 5 bis 10 Prozent der Fälle verfügbare Fördermittel, obwohl diese die umlagefähigen Modernisierungskosten erheblich senken würden.
4. Klimapolitisch problematische Ansätze
Der Berliner Mieterverein bezweifelt, dass der technologieoffene Ansatz des GModG ausreichend zu einer schnellen Dekarbonisierung des Gebäudebestands beiträgt.
Zahlreiche Studien (u. a. Öko-Institut, IW Köln, BUND und WWF) kommen zu dem Ergebnis, dass Wärmepumpen langfristig die klimafreundlichste und oftmals kostengünstigste Option darstellen – insbesondere im Vergleich zu fossilen Heizungen mit teuren synthetischen oder biogenen Brennstoffen. Möglicherweise kann die erstmalige Abwälzung der Mehrkosten auf die Vermieter:innen tatsächlich abschreckend wirken und dazu führen, dass sich Eigentümer:innen weit überwiegend für Wärmepumpen entscheiden.
Bereits heute weist der Heizkostenspiegel (2025) darauf hin, dass Wärmepumpen bei geeigneten Rahmenbedingungen zu den wirtschaftlichsten Heizungsoptionen gehören – gut für Mieter:innen und Klima.
Stattdessen ermöglicht der Gesetzentwurf Eigentümer:innen weiterhin Investitionen in Gas- und Ölheizungen, deren Betriebskosten absehbar weiter steigen werden – durch CO₂-Bepreisung, steigende Netzentgelte und geopolitische Risiken fossiler Energiemärkte.
Der gemeinsame Vorschlag von Deutschem Mieterbund und Verbraucherzentrale Bundesverband für einen technologieneutralen Heizkostendeckel wurde nicht übernommen. Dieser hätte Heizkosten an der wirtschaftlichsten Heizungsform orientiert und Mieter:innen besser geschützt.
Das ist eine vertane Chance für eine sozial gerechte Wärmewende.
5. Unsere Forderungen
- Keine neuen Gas- und Ölheizungen im Bestand
Eigentümer:innen müssen beim Heizungstausch zu fossilfreien Lösungen verpflichtet werden, zumindest ab einem festzulegenden Stichtag. Mieter:innen dürfen nicht dauerhaft an teure, klimaschädliche Heizsysteme gebunden werden. - Wer weiter auf Gas und Öl setzt, muss auch die Kosten tragen
Die Begrenzung der hälftigen Kostenteilung auf 30 Prozent muss entfallen. Mieter:innen dürfen nicht die Folgekosten fossiler Heizungsentscheidungen tragen. - CO₂-Kosten müssen überwiegend Vermieter:innenkosten sein
Mieter:innen sollen maximal 10 Prozent der CO₂-Abgabe tragen. Nur so entsteht bei den Eigentümer:innen ein wirksamer Anreiz für energetische Sanierungen. - Keine Modernisierungsmieterhöhung für fossile Heizungen
Der Einbau neuer fossiler Heizungen darf nicht zu dauerhaften Mieterhöhungen führen. Perspektivisch muss die Modernisierungsumlage durch ein sozial gerechtes Drittelmodell ersetzt werden, das Kosten gerecht zwischen öffentlicher Hand, Eigentümer:innen und Mieter:innen aufteilt. - Effizienzstandards für Wärmepumpen anheben
Die Mindest-Jahresarbeitszahl muss auf eine Jahresarbeitszahl von 3 angehoben werden, um Mieter:innen vor ineffizienten und teuren Anlagen zu schützen. - Pflicht zur Inanspruchnahme von Fördermitteln
Vermieter:innen dürfen Modernisierungskosten nicht vollständig auf Mieter:innen umlegen, wenn gleichzeitig staatliche Fördermittel ungenutzt bleiben. - Frühere Evaluierung des Gesetzes
Die für 2036 geplante Überprüfung der Kostenteilung kommt zu spät. Angesichts der raschen Preisentwicklung bei fossilen und nicht-fossilen Brennstoffen und dem CO₂-Handel auf EU-Basis (ETS 2 Gebäude und Verkehr ab 2028) müssen die Auswirkungen des Gesetzes spätestens 2030 evaluiert werden.
Wärmewende sozial gestalten
Der Gesetzentwurf verfolgt das Ziel, die energetische Modernisierung flexibler und technologieoffener zu gestalten. Aus Sicht des Berliner Mietervereins gelingt dabei jedoch keine ausreichende Balance zwischen Klimaschutz, Investitionssicherheit und sozialer Verantwortung.
Das GModG ermöglicht weiterhin Investitionen in fossile Heizsysteme, obwohl deren Betriebs- und Folgekosten weiter steigen. Gleichzeitig verbleiben erhebliche Kostenrisiken bei den Mieter:innen – sowohl über die Betriebs- und Nebenkosten als auch über Modernisierungsmieterhöhungen. Die vorgesehenen Schutzmechanismen im Gesetzentwurf für das GModG reichen nicht aus.
Damit droht das Gesetz genau jene soziale Akzeptanz der Wärmewende zu gefährden, auf die eine erfolgreiche Dekarbonisierung des Gebäudebestands angewiesen ist. Klimaschutz und Mieter:innenschutz sowie soziale Sicherheit sind die Schlüssel für eine soziale Wärmewende, die schon begonnen hat.
fs
20.05.2026
