Schönheitsreparaturen können nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt werden, wenn aus einer mietvertraglichen Klausel nicht hinreichend deutlich wird, dass die Fenster der Wohnung nur von innen zu streichen sind, da die Formulierung „das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ sich nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster bezieht.
AG Schwerin vom 18.7.2025 – 14 C 19/25 –
Tatbestand
Mit der Klage begehrt die Klägerin die Rückzahlung ihrer geleisteten Kaution nebst Kautionsverzinsung sowie die Auszahlung eines korrigierten Betriebskostenabrechnungsguthabens, die Beklagen machen widerklagend Renovierungskosten geltend.
Die Klägerin und die Beklagten waren über einen Wohnraummietvertrag über die Wohnung im Hause … Str. …, … … S., 1 OG im Hinterhaus, seit dem 01.09.2012 bis zum 31.10.2023 verbunden. Die Klägerin war Mieterin. Die Beklagten waren Vermieter. Die Klägerin hat die vereinbarte Kaution in Höhe von 460,00 € gezahlt. In § 16 Nr. 2 des Mietvertrages heißt wörtlich:
„2. Der Mieter verpflichtet sich bei einer renoviert übernommenen Wohnung, während der Mietzeit die erforderlich laufenden Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen, soweit diese durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache seit Mietbeginn erforderlich werden. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. […]“
Mit Schreiben vom 01.02.2024 rechneten die Beklagten über die Kaution ab und forderten die Klägerin zur Zahlung von 918,91 €. In der Abrechnung waren u. a. 2,14 € Kautionszinsen aufgeführt.
Ferner haben die Beklagten mittels Betriebskostenabrechnung vom 17.10.2024 über die Betriebskosten abgerechnet. Danach ergab sich ein Guthaben von 634,08 €. Die Klägerin erhob Einwendungen gegen diese Abrechnung betreffend der Nutzerwechselkosten und Verstoßes gegen die Heizkostenverordnung, sodass sich ein korrigiertes Guthaben von mindestens 729,29 € ergibt.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass die sogenannte Schönheitsreparaturenklausel unwirksam sei. Zudem behauptet sie, dass die Betriebskostenabrechnung 2023 auf ein Guthaben von 732,31 € zu korrigieren sei und die Beklagten die Kaution nicht gemäß § 551 Abs. 3 S. 1 BGB angelegt hätten, so dass ein Schaden in Höhe von 18,39 € entstanden sei.
Die Klägerin beantragt,
1.) die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 462,14 € (Kaution) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.02.2024 zu zahlen,
2.) die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 732,31 € (Guthaben aus Betriebskostenabrechnung 2023 nach Einwendungen) sowie weitere 18,39 € (Kautionszinsen/Schadensersatz) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragen die Beklagten und die Widerkläger,
die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagten einen Betrag in Höhe von 189,62 € nebst Zinsen in Höhe von 5-Prozentpunkten über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Klägerin und Widerbeklagte beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, dass die Schönheitsreparaturenklausel wirksam sei, denn sie entspräche § 28 Abs. 4 II. BV. Sie behaupten ferner, dass Kosten für die unterbliebenen Schönheitsreparaturen in Höhe von 1.381,05 € angefallen seien. Mit der Forderung erklärten die Beklagten die Aufrechnung sowie machen den überschüssigen Anteil widerklagend geltend.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage hat im tenorierten Umfang Erfolg. Die Widerklage hat hingegen keinen Erfolg.
1. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch der Kautionsauszahlung nebst Zinsen in Höhe von 462,14 € aus § 551 BGB i. V. m. dem Mietvertrag und dem mit der Beendigung des Mietverhältnisses einhergehenden Wegfall des Sicherungszwecks der Kautionszahlung.
Die zur Aufrechnung gestellten Schadensansprüche der Beklagten bestehen vorliegend nicht. Denn die Schönheitsreparaturen wurden nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt. Dies ergibt sich vorliegend bereits aus dem Umstand, dass aus der mietvertraglichen Klausel in § 16 des Mietvertrages nicht hinreichend deutlich wird, dass die Fenster der Wohnung nur von innen zu streichen sind, da die Formulierung von innen hinter der Außentür sich nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster bezieht (siehe auch AG Hamburg, Urteil vom 28.06.2023 – Az. 49 C 104/21 mit Hinweisen auf Zitierungen in Kommentaren).
Soweit der Beklagte behauptet, dass die hier verwandte Klausel mit dem § 28 Abs. 4 II. BV übereinstimmt, kann dem Gericht dem nicht folgen. So ergibt sich aus dem Satzbau und der Verwendung der Konjunktionen des § 16 des Mietvertrages folgende Zusammenhänge bei der Aufzählung:
– das Tapezieren,
– Anstreichen der Wände und der Decken,
– das Pflegen und Reinigen der Fußböden,
– das Streichen der Innentüren, der Fenster und (Außentüren von innen)
– sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung.
Hingegen aus § 28 Abs. 4 II. BV ergibt folgende Zusammenhänge:
– nur das Tapezieren,
– Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
– das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie (der Fenster und Außentüren von innen).
Die Überschreitung der zulässigen Abwälzung von Schönheitsreparaturen entsprechender Begriffsbestimmung der o. g. Norm führt vorliegend zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelung.
2. Ferner hat die Klägerin gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung in Höhe 732,31 € aus der Betriebsabrechnung 2023 gem. §§ 556 BGB i. V. m dem Mietvertrag. Unstreitig besteht ein korrigiertes Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2023 in Höhe von 729,29 € (634,08 € + 26,77 € + 68,44 €). Die Heizkostenverordnung (HeizKV) verpflichtet den Vermieter, die Kosten für Heizung und Warmwasser verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn eine zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage vorhanden ist. Fehlt ein dazu notwendiger Wärmemengenzähler, so ist die Abrechnung nicht vollständig verbrauchsabhängig, und der Mieter nach § 12 Abs. 1 S. 1 HeizKV hat das Recht, die ihm in Rechnung gestellten Kosten um 15 % zu kürzen. Der Abzug von 15 % erfolgt von dem gesamten auf den Nutzer im Rahmen der Heizkostenabrechnung umgelegten Betrag, welcher nicht verbrauchsbezogen abgerechnet wurde, ggf. also die Position „Heizung“ bzw. „Heizkosten“ oder/und „Warmwasser“ (MüKoBGB/Zehelein, 9. Aufl. 2023, HeizkostenV § 12 Rn. 5). Vorliegend betrifft dies die Kosten der Wassererwärmung, so dass 15 % von 476,38 €, im Ergebnis 71,46 €, zu kürzen sind.
3. Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 551 Abs. 3 S. 1 BGB in Höhe von 18,39 €. Nach § 551 Abs. 3 S. 1 ist der Mieter verpflichtet, die Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Zu den Kreditinstituten gehören nach der Definition des KWG alle privaten und öffentlichen Banken und Sparkassen im Bereich der EU. Der Vermieter muss aber nicht das Kreditinstitut wählen, das den höchsten Zinssatz gewährt (MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023, BGB § 551 Rn. 21, 22). Vorliegend wurde die Kaution bei der VR-Bank eG angelegt, siehe Anlage B3, so dass das Gericht hier keine Pflichtverletzung erkennt.
4. Der Zinsanspruch ergibt sich zum einen aus § 280 Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. 3, 288 BGB und zum anderen aus § 291 BGB.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den § 708 Nr. 11, 711 ZPO.
27.04.2026
