Das Bestandsinteresse der Mieterin überwiegt gegenüber dem Verwertungsinteresse des Vermieters, wenn er die Wohnung auch unter Erhalt der Bausubstanz mit vertretbarem Aufwand in einen Zustand versetzen kann, der einer angemessenen Wohnraumversorgung entspricht. Eine angemessene Wohnraumversorgung ist nicht gleichzusetzen mit dem heutigen Komfort und Stand der (Neubau-)Technik, sondern meint die Versorgung mit nach Größe, Ausstattung und Miete für breite Schichten der Bevölkerung geeignetem Wohnraum.
AG Mitte vom 3.12.2025 – 9 C 5083/25 –, mitgeteilt von RA Cornelius Krakau
Tatbestand
Die Parteien streiten mit Klage und Widerklage über die Räumung der von der Beklagten innegehaltenen Mietwohnung sowie einen Mangelbeseitungsanspruch im Zusammenhang mit der Heizungsanlage.
Der Wohngebäudekomplex H.straße 40a – 48 wurde im Jahr 1984 errichtet und diente zunächst als Schwesternwohnheim der Charité. Im Jahr 2006 kaufte das Land Berlin den Gebäudekomplex und führte am Gebäude verschiedene Baumaßnahmen durch, insbesondere eine Fassadendämmung, die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach sowie weitere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
Im Jahr 2018 erwarb die Klägerin den Gebäudekomplex und ist seitdem Eigentümerin und Vermieterin der – an ein Zentralheizungssystem angeschlossenen – Wohnung Nr. 5/4, 4. OG bzw.
5. OG unter Einrechnung des Erdgeschosses, vorne rechts im Gebäude H.-straße 44 in 1xxxx Berlin, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Bad mit WC, einem Flur und einem Kellerraum mit ca. 42,10 m² Wohnfläche, welche die Beklagte als Mieterin bewohnt. …
Die Klägerin ließ im Zeitraum August 2017 bis Juni 2018 ein Gutachten über den Bestand der Gebäudeeinheiten H.-straße 40a – 48 sowie zur Ermittlung des Sanierungsbedarfs erstellen. Das Gutachten des Sachverständigen Prof. Dr.- Ing. M. vom 14.06.2018, auf das für die weiteren Einzelheiten verwiesen wird, untersuchte vier Verwertungsszenarien, wovon drei Szenarien jeweils Sanierungsmaßnahmen am Gebäude und in den Wohnungen unterschiedlichen Ausmaßes und ein Szenario den vollständigen Abriss nebst Errichtung eines Neubaus beinhalten.
Mit Gutachten des Sachverständigen A. vom 01.10.2024 erfolgte zudem eine weitere Begutachtung zur Ermittlung des Instandhaltungsbedarfs sowie einer Rentabilitätsbetrachtung. Besichtigungen des Gebäudekomplexes durch den Sachverständigen A. erfolgten im März 2018. Des Weiteren legte das Gutachten die Bauteiluntersuchungen des Prof. Dr.- Ing. M. zugrunde. …
Des Weiteren kam ein Gutachten der Sachverständigen Dr. P. vom 02.10.2024 zu dem Ergebnis, dass der Verkehrswert des Grundstücks derzeit 10.800.000,00 Euro betrage. …
Die Klägerin plant nach Abriss des Bestandsgebäudes die Neuerrichtung eines Wohngebäudes u.a. mit einer voraussichtlichen Anzahl von 111 Wohnungen und 3 Ladeneinheiten und 45 Tiefgaragenplätzen. Die hierfür erforderliche Baugenehmigung ist der Klägerin erteilt worden. Nach derzeitiger Angebotskalkulation erwartet die Klägerin nach Errichtung und Verkauf des Neubaus eine Rendite in Höhe von 13.706.830,00 Euro (vgl. Angebotskalkulation).
Das Bezirksamt Mitte erteilte der Klägerin mit Bescheid vom 21.08.2024 die Abrissgenehmigung für mehrere Wohnungen in der H.-straße Nr. 40a. Diese umfasst auch die hier streitgegenständliche Wohnung und ist bis zum 31.12.2025 befristet. …
Nach Ankündigung der Durchführung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen mit Schreiben vom 30.05.2018, wonach sich die monatliche Nettokaltmiete nach deren Durchführung um ca. 6,61 Euro / m² erhöhen sollte, kündigte die Klägerin bereits mit Schreiben vom 28.09.2018 und sodann erneut mit Schreiben vom 01.08.2022 gegenüber der Beklagten das streitgegenständliche Mietverhältnis ordentlich unter Berufung auf eine Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks durch Fortsetzung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses. Die auf Grundlage der zweiten Verwertungskündigung erhobene Räumungsklage wies das Amtsgericht Mitte mit Urteil vom 20.11.2023 zum Az.: 21 C 123/23 ab. Mit Hinweisbeschluss vom 14.03.2024 zum Az.: 67 S 293/23 wies das Landgericht Berlin darauf hin, die Berufung der Klägerin als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückweisen zu wollen. Auf die Gründe beider vorgenannter Entscheidungen wird Bezug genommen. Die Klageabweisung ist mittlerweile rechtskräftig und alle bisher gegen Mitmieter geführte Parallelverfahren sind ebenfalls abgewiesen worden.
Mit Schreiben vom 02.10.2024 kündigte die Klägerin gegenüber der Beklagten das streitgegenständliche Mietverhältnis erneut ordentlich zum 30.06.2025 und führte zur Begründung unter Verweis auf verschiedene Unterlagen und Berechnungen aus, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis dem Abriss und Neubau nebst anschließendem Verkauf als einzig wirtschaftlich vertretbaren Möglichkeit der Verwertung des Grundstücks entgegenstünde. Zugleich bot die Klägerin der Beklagten den Abschluss eines unbefristeten Wohnungsmietvertrags in einer Ersatzwohnung zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 7,00 Euro / m² an. …
Die Beklagte widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 23.04.2025 und zog bis heute nicht aus der streitgegenständlichen Wohnung aus.
Nachdem der zwischen dem bisherigen Fernwärmeversorger und der Klägerin bestehende Vertrag unter zwischen den Parteien im einzelnen streitigen Umständen über den 31.10.2025 hinaus nicht verlängert worden war, stellte der bisherige Fernwärmeversorger die Versorgung mit Fernwärme zum 04.11.2025 ein. Seit diesem Tage lassen sich die im Schlafzimmer und der Küche der streitgegenständlichen Wohnung befindlichen Heizkörper unstreitig nicht mehr erwärmen. Als Ersatz stellte die Klägerin Heizradiatoren zur Verfügung und bot zugleich mit Schreiben vom 30.10.2025 einen Mietnachlass in Höhe von 100,00 Euro an.
Mit Schreiben vom 07.11.2025 verlangte die Beklagte von der Klägerin die Mangelbeseitigung bis zum 10.11.2025 und kündigte zugleich eine Widerklage im hiesigen Rechtsstreit sowie einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung an. ….
Die Klägerin behauptet, der Instandhaltungszustand des Gebäudekomplexes erweise sich als schlecht und vor diesem Hintergrund stelle dessen Abriss und Neubau die einzig angemessene wirtschaftliche Verwertung dar. Selbst mit baulichen Maßnahmen zur Erreichung nur eines einfachsten Mindeststandards der streitgegenständlichen Wohnung sei ein anteiliger Instandsetzungsaufwand erforderlich, welcher sich auch über einen 10-Jahres-Zeitraum nicht durch Mieteinnahmen amortisieren lasse. Auch ein Verkauf führe zu einem existenzvernichtenden Verlust, sie gehe aber ohnehin davon aus, dass es ganz grundsätzlich keinen Käufer gebe.
Die Klägerin ist daher der Auffassung, die Kündigung vom 02.10.2024 sei wirksam, insbesondere entstünde ihr durch den Fortbestand des Mietverhältnisses ein die ordentliche Kündigung rechtfertigender, erheblicher Nachteil i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Hierbei sie zu ihren Gunsten insbesondere auch das an die Beklagte erfolgte Angebot von Ersatzwohnraum zu berücksichtigen. Dieser sei zwar zum Verkauf vorgesehen, solle aber vermietet verkauft werden.
Hinsichtlich der Widerklage ist die Klägerin der Ansicht, dass ein zu beseitigender Mietmangel nicht vorliege, da die Versorgung mit Wärme und Warmwasser sichergestellt sei. Ein Anspruch gerade auf Beheizung durch Fernwärme bestehe nicht und würde zu einem Kontrahierungszwang der Klägerin führen und wäre für diese auch ruinös.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen die mit Nr. 5/4 bezeichnete Wohnung, gelegen im 4. OG vorn rechts des Objekts H.-straße 44 in 1xxxx Berlin, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Bad mit WC, einem Flur und einem Kellerraum zu räumen und an sie geräumt herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt die Beklagte,
die Klägerin zu verurteilen, in der von ihr innegehaltenen, mit der Nr. 5/4 bezeichneten Wohnung im Hause H.-straße 44, 5. OG (Erdgeschoss mitgerechnet) von rechts, 1xxxx Berlin folgenden Mangeln zu beseitigen:
– Die im Schlafzimmer und in der Küche befindlichen Heizkörper funktionieren nicht. Wenn man die Thermostatventile aufdreht, erwärmen sich die Heizkörper nicht, sondern bleiben kalt.
Die Klägerin beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte bestreitet den klägerseits behaupteten, schlechten Instandhaltungszustand des Gebäudekomplexes. Des Weiteren lasse sie diesen vorsätzlich und rechtswidrig verkommen und führe dadurch einen Wertverlust bewusst herbei.
Im Hinblick auf die angebotenen Ersatzwohnungen bestreitet die Beklagte die Ernsthaftigkeit des Angebots und behauptet, diese stünden überhaupt nicht für eine Vermietung zur Verfügung, vielmehr seien sie nach Auskunft des beauftragten Vermietungsbüros zum Verkauf vorgesehen.
Die Beklagte ist der Ansicht, der erneuten Räumungsklage stünde bereits die Rechtskraft des Urteils des Amtsgerichts Mitte vom 20.11.2023 zum Az.: 21 C 123/23 entgegen. Des Weiteren entstünde der Klägerin kein erheblicher Nachteil durch den Fortbestand des Mietverhältnisses. Sie habe den Gebäudekomplex schon in Kenntnis des Instandhaltungszustands sowie der Mietverträge und Renditeerwartungen erworben. Daraus ergebe sich ihr alleiniges Interesse auf Gewinnoptimierung, einen Anspruch auf die maximal mögliche Rendite gebe es jedoch nicht. Ohnehin sei tatbestandliche Voraussetzung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Verhinderung, nicht nur eine bloße Erschwerung, der Verwertung.
Schließlich ist die Beklagte der Ansicht, ihr stehe ein Härtefall i.S.d. § 574 Abs. 1 und 2 BGB zur Verfügung, insbesondere da es ihr nicht möglich sei, auf dem Berliner Wohnungsmarkt angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen. Die Ersatzwohnungen seien zudem aufgrund des Verlustes des vertrauten Wohnumfeldes unzumutbar.
…
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg. Die ebenfalls zulässige Widerklage ist dagegen begründet.
I.
Die Klage ist zulässig, insbesondere steht dieser – entgegen der Ansicht der Beklagten – nicht die Rechtskraft des Urteils des Amtsgerichts Mitte vom 20.11.2023 zum Az.: 21 C 123/23 entgegen.
Gemäß § 322 Abs. 1 ZPO „sind Urteile der Rechtskraft nur insoweit fähig, als über den durch die Klage oder durch die Widerklage erhobenen Anspruch entschieden ist. “ Nach dem Sinnzusammenhang dieser Regel besteht heutzutage weitgehend Einigkeit, dass mit dem „Anspruch“ i.S.d. Norm nicht ein materiell-rechtlicher Anspruch i.S.d. § 194 Abs. 1 BGB, sondern der prozessuale Anspruch i.S.d. sog. „Streitgegenstandes“ gemeint ist (vgl. etwa BGH, Urt. v. 19.12.1991 – IX ZR 96/91, juris, Rn. 14 ff.; m.w.N. auch Gottwald in MünchKomm ZPO, 7. Aufl., 2025, § 322, Rn. 112 ff.; Gruber in BeckOK ZPO, 58. Edition, 2025, Rn. 20 ff.). Die objektive Reichweite der materiellen Rechtskraft richtet sich also nach dem Streitgegenstand, über den durch das letztinstanzliche Gericht am Schluss der mündlichen Verhandlung entschieden worden ist. Nach dem sog. zweigliedrigen Streitgegenstandsbegriff setzt sich dieser einerseits aus dem gestellten Antrag und andererseits dem zugrundeliegenden Lebenssachverhalt zusammen (zum Ganzen m.w.N. etwa BGH, Beschluss v. 03.03.2016 – IX ZB 33/14, juris, Rn. 27 f.).
Im vorliegenden Verfahren ist das Rechtsschutzbegehren zwar dasselbe wie im ersten Prozess. In beiden Verfahren war und ist das Klageziel die Räumung der streitgegenständlichen Wohnung. Auch verbleibt es auf den ersten Blick auch beim gleichen Klagegrund, nämlich einer auf dieselben Gutachten und Renditeberechnungen gestützten, vermeintlich einzig wirtschaftlich angemessene Verwertung des streitgegenständlichen Gebäudekomplexes durch dessen Abriss und Neubau.
Dennoch unterscheidet sich der zugrundeliegende Lebenssachverhalt bei genauerer Betrachtung derart, dass von einem anderen Streitgegenstand auszugehen ist. Hierfür ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung entscheidend, ob sich die dem jeweiligen Anspruch zugrunde liegenden Lebenssachverhalte in wesentlichen Punkten unterscheiden, oder ob es sich nur um marginale Abweichungen handelt, die bei natürlicher Betrachtung nach der Verkehrsauffassung keine Bedeutung haben (BGH, Beschluss v. 03.03.2016 – IX ZB 33/14, juris, Rn. 8). Die Wesentlichkeit der Unterschiede sind aus Sicht des Gerichts vorliegend schon deshalb zu bejahen, da der Klage im ersten Prozess und der hiesigen Klage zwei unterschiedliche Kündigungen mit – jedenfalls im Detail – auch abweichenden Begründungen zugrunde lagen bzw. liegen.
II.
In der Sache steht der Klägerin der gegen die Beklagte geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB jedoch nicht zu, da die streitgegenständliche Verwertungskündigung vom 02.10.2024 im Ergebnis nicht zur Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses geführt hat.
Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind nicht erfüllt. Danach hat die Vermieterin ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Hieran fehlt es vorliegend.
Die Beurteilung der Frage, ob einem Vermieter durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die erforderliche Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Vermieters entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation der Vermieterin treffen (vgl. BGH, Urt. v. 09.02.2011 – VIII ZR 155/10, juris, Rn. 19). Dabei gewährt das Eigentum einem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (m.w.N. BGH, Urt. v. 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, juris, Rn. 21). So wenig ein Eigentümer als Vermieter einen Anspruch darauf hat, aus der Mietwohnung die höchstmögliche Rendite zu erzielen, so wenig hat er bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf Räumung (m.w.N. BVerfG, Beschluss v. 09.10.1991 – 1 BvR 227/91, juris, Rn. 12).
Dabei ist zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters, als auch das abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützt sind (grundsätzlich zum Ganzen vgl. BVerfG, Beschluss v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, juris; m.w.N. zur Rspr auch BGH, Urt. v. 10.05.2017 – VIII ZR 292/15, juris, Rn. 37 ff.). Die Wohnung ist für den einzelnen Menschen Mittelpunkt der privaten Existenz, auf dessen Gebrauch er zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen ist (BVerfG, Beschluss v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, juris, Rn. 21).
Im Hinblick auf die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB sind auf Seiten des Mieters allerdings „nur“ die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (vgl. BGH, Urt. v. 10.05.2017 – VIII ZR 292/15, juris, Rn. 40). Andererseits dürften die dem Vermieter entstehenden Nachteile andererseits keinen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die vorliegend dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BGH, Urt. v. 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, juris, Rn. 22).
Gemessen an diesen Grundsätzen entsteht der Klägerin aufgrund der von ihr im Kündigungsschreiben vom 02.10.2024 sowie den dort in Bezug genommenen Unterlagen behaupteten Tatsachen durch den Fortbestand des Mietverhältnisses mit dem Beklagten kein erheblicher Nachteil
i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Im Kern unterscheidet sich die im hiesigen Prozess erfolgte Begründung nicht von derjenigen der ersten vor dem Amtsgericht Mitte zum Az.: 21 C 123/23 geführten Räumungsklage sowie den gegen Mitmieter geführten Parallelverfahren.
Die Klägerin beabsichtigt weiterhin, den Gebäudekomplex nach dessen Abriss unter Einschluss der streitgegenständlichen Wohnung neu zu bebauen, den neu geschaffenen Wohn- und Geschäftsraum zu veräußern und daraus einen Gewinn von insgesamt 13.706.830,00 Euro zu erzielen (vgl. Angebotskalkulation). Den klägerischen Vortrag einmal als zutreffend unterstellt, wäre sie dagegen bei Erhalt der bisherigen Bausubstanz und Fortbestand auch des streitgegenständlichen Mietverhältnisses gezwungen, das Gesamtobjekt in jedem Falle mit einer Unterdeckung zu bewirtschaften. Auch die naheliegende Alternative eines Verkaufs komme wirtschaftlich nicht in Betracht, da dies – gemessen am Buchwert – zu einem existenzvernichtenden Verlust führen würde.
Dieses Vorbringen ist jedoch weiterhin schon im Ansatz nicht überzeugend.
Dabei hat das Gericht bereits Bedenken, ob die seitens der Klägerin in ihrem Kündigungsschreiben vom 02.10.2024 in Bezug genommenen Gutachten und Renditeberechnungen überhaupt geeignet sind, die Tatbestandsvoraussetzungen des geltend gemachten Kündigungsgrundes schlüssig darzulegen. Denn sowohl das Gutachten des Prof Dr.-Ing. M. als auch das Gutachten des Herrn A. gehen mit den jeweils zugrundeliegenden Ortsterminen im August und Oktober 2017 bzw. März 2018 von einer nicht mehr aktuellen Tatsachengrundlage aus.
Doch selbst die in Bezug genommenen Gutachten und Renditeberechnungen als noch aktuell, vollständig und zutreffend unterstellt, liegt ein erheblicher Nachteil unter Berücksichtigung der angeblich nur defizitär möglichen Bewirtschaftung im Vergleich zum avisierten Veräußerungsgewinn von 13.706.830,00 Euro nicht vor:
Im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung der unterschiedlichen Interessen beider Vertragsparteien ist neben den übrigen Umständen des Einzelfalls nämlich mit ganz erheblichem Gewicht zu berücksichtigen, dass die Klägerin das Objekt in Kenntnis der Beklagten und des mit ihr – und diversen anderen – abgeschlossenen Mietvertrags sowie der eingeschränkten Möglichkeiten zur Änderung oder gar Beendigung der bestehenden Mietverhältnisse erworben hat (vgl. etwa BVerfG, Beschluss v. 12.11.2003 – 1 BvR 1424/02, juris, Rn. 16; LG Berlin, Urt. v. 25.09.2014 – 67 S 207/14, juris, Rn. 12; Siegmund in Börstinghaus/Siegmund, 8. Aufl., 2025, § 573 BGB, Rn. 83). Die geplante Verwertung mit dem Ziel der immer noch angestrebten Rendite war unter diesen Voraussetzungen von vorneherein ein hochriskantes und im Rahmen der Abwägung damit weniger schutzwürdiges Geschäft. Gleiches gilt für den Instandhaltungszustand des Gebäudes. Die 9. Abteilung des Amtsgerichts Mitte schließt sich diesbezüglich der bereits durch diverse Abteilungen im Rahmen der Parallelverfahren zur zweiten Verwertungskündigung geäußerten Einschätzung an. Im Zuge eines Immobilienerwerbs mit einem Volumen wie dem vorliegenden, hätte es der Klägerin oblegen, sich – wie marktüblich – im Rahmen einer sachgerechten Due Diligence ein hinreichendes Bild von den baulichen Verhältnissen zu machen. Ferner hätte es ihr auch oblegen die nicht fernliegende Möglichkeit des Fortbestands der Mietverhältnisse wirtschaftlich sinnvoll zu kalkulieren. Dass sich der Erwerb nunmehr für die Klägerin als Fehlkalkulation herausstellt, kann nicht zu Lasten ihrer Mieter gehen.
Des Weiteren ist auch zu berücksichtigen – worauf die Klägerin auch schon durch mehrere Abteilungen des Amtsgerichts Mitte in diversen Verfahren hingewiesen worden ist -, dass auch nach dem in Bezug genommenen Gutachten des Prof. Dr.- Ing. M. vom 14.06.2018 ein Zustand der Wohnung, der einer angemessenen Wohnraumversorgung entspricht, unter Erhalt der Bausubstanz sehr wohl mit vertretbarem Aufwand erreicht werden kann. Eine angemessene Wohnraumversorgung ist dabei – weiterhin – nicht gleichzusetzen mit heutigem Komfort und Stand der (Neubau-)Technik. Vielmehr meint der Begriff die Versorgung mit nach Größe, Ausstattung und Miete für breiten Schichten der Bevölkerung geeigneten Wohnraum (vgl. BVerwG, Urt. v. 26.01.1990 – 8 C 67/87, juris, Rn. 19). Ausreichend ist also ein mangelfreier Durchschnittszustand. Eine den Abriss fordernde oder diesen auch nur nahe legende Mangelhaftigkeit des Gebäudes und der streitgegenständlichen Wohnung ist aber weiterhin nicht dargetan.
Wie bereits im Verfahren zum Az.: 21 C 123/23 – sowie diversen Parallelverfahren – ausgeführt, enthalten die vom Sachverständigen Prof Dr.-Ing. M. in seinem Gutachten vom 14.06.2018 entwickelten Szenarien sämtlich, insbesondere auch im Falle eines bloß „einfachen“ Wohnstandards nach Szenario I (vgl. S. 64 des Gutachtens), Modernisierungsmaßnahmen wie etwa das Erstellen von Aufzugsanlagen, die Errichtung von Balkonen und das Herstellen von Querlüftungsmöglichkeiten. Unter Berücksichtigung des Umstands, dass der Zustand einer angemessenen Wohnraumversorgung lediglich den Maßstab eines mangelfreien Durchschnittszustands erreichen muss, kann dieser hier also auch unter Erhalt der Bausubstanz sehr wohl mit vertretbarem Aufwand erreicht werden.
Es bleibt auch weiterhin zu berücksichtigen, dass die für derartige Modernisierungsmaßnahmen entstehenden Kosten in den Grenzen des § 559 BGB auf Mieter umgelegt werden können, wobei eben jener Punkt in der Renditeberechnung des Sachverständigen Matthias Alm mit Gutachten vom 01.10.2024 bloß „technisch, jedoch nicht finanziell berücksichtigt “ worden ist (dort S. 3). Zwar kann der Begründung des Urteils zum ersten Räumungsprozess zwischen den Parteien zum Az.: 21 C 123/23 insoweit nicht gefolgt werden, dass die Renditeberechnung die Vermietung leerstehender Wohnungen nicht mit in den Blick nehmen würde. Auf S. 26 ff. nimmt die Renditeberechnung vielmehr anhand verschiedener Wohnungstypen beispielhafte Berechnungen anhand des jeweiligen Mittelwerts des Berliner Mietspiegels 2024 (mittlere Wohnlage, Baualter 1973 bis 1990 Ost) vor, welche gerade die Unrentabilität der Vermietung der Wohnungen im Ganzen zeigen soll – ob nun schon bisher oder erst künftig vermietet. Auch die fehlende Berücksichtigung gewerblicher Mietflächen, welche etwa zur Querfinanzierung der Wohneinheiten dienen könnten, kann der Klägerin nicht vorgeworfen werden – nach dem Verständnis des Gerichts handelt es sich bei dem Gebäudekomplex aktuell um einen reinen Wohnblock mit 106 Wohnungen ohne zusätzliche Gewerbeeinheiten; diese sollen nach dem Abriss vielmehr gerade noch geschaffen werden. Indes bestehen angesichts der gemäß § 558 Abs. 3 S. 2 BGB zulässigen Steigerung von 15 % alle drei Jahre sowie der ganz erheblichen Steigerung der im Berliner Mietspiegel ortsüblichen Vergleichsmiete in den letzten Jahren auch diesseits Bedenken an der angenommenen, erzielbaren Mietsteigerungen von jährlich „nur“ 2,6 %. Auch bleibt es bei der Unvollständigkeit der Renditeberechnung im Hinblick auf staatliche Fördermaßnahmen.
Des Weiteren liegt ein konkreter, einen Abriss rechtfertigender, Erneuerungsbedarf im Falle der Weiternutzung überhaupt nur hinsichtlich des Flachdachs (dort der Abdichtungen, vgl. S. 21 des Gutachtens), des Estrichs, der Türen, der Rohrleitungen und der Elektroanlage vor (siehe hierzu S. 52 des Gutachtens). Nur insoweit kann deswegen auch von einem Instandsetzungsbedarf ausgegangen werden. Die Durchführung aller erforderlichen Maßnahmen wird im Gutachten dagegen ja ausdrücklich unter dem Stichwort „Szenario II“ (S. 62 des Gutachtens) bewertet. Hinzukommt, dass das Gebäude bereits in weiten Teilen energetisch saniert ist: So wurde eine Photovoltaik-Anlage installiert, die Außenwände wurden mit einem Wärmeverbundsystem (WDVA) verkleidet, die Fenster gegen Kunststoff-Isolierglasfenster ausgetauscht sowie die Keller- und die Dachgeschossdecke gedämmt. Die aufgeführten Vorteile eines Abrisses sind demgegenüber aus wohnungswirtschaftlicher Sicht wenig bedeutsam: So sollen verzichtbare Komfortzuwächse durch Balkone, vergrößerte Verkehrsflächen, verstärkten Schallschutz, vermietbare Nutzflächen, hochwertige Keller und Stellplätze geschaffen werden (vgl. S. 67 des Gutachtens). Auch dem kommt in der Abwägung nur ein geringes Gewicht zu.
Daneben ist auch zu berücksichtigen, dass die Klägerin hinsichtlich ihres alternativen Sanierungskonzepts gerade keine Bauverpflichtung trifft. Weder aus tatsächlichen, noch aus rechtlichen Gründen ist sie zur Vollsanierung verpflichtet – auch vor dem Hintergrund der in den Jahren 2006/2007 erfolgten energetischen Gebäudesanierung ist dann aber nicht nachvollziehbar, warum nicht auch Sanierungen in geringerem Umfang nachhaltig und ausreichend sein könnten (so auch LG Berlin, Beschluss v. 14.03.2024 – 67 S 293/23, Anlage B2, S. 4).
An diesem Ergebnis ändern auch die Ausführungen des Gutachtens des Sachverständigen A. vom 01.10.2024 nichts. Eine eigene Bewertung nimmt das Gutachten nämlich ausdrücklich nur für die Ermittlung des finanziellen Instandhaltungsbedarfs sowie die Renditeberechnung vor. Hinsichtlich der erforderlichen, baulichen Maßnahmen dem Grunde nach bezieht sich auch der Sachverständige Matthias Alm lediglich auf die Feststellungen im Gutachten des Sachverständigen Prof. Dr.-Ing. M. (vgl. S. 3 des Gutachtens vom 01.10.2024).
Des Weiteren kann der Klägerin – anders als noch im ersten Prozess – nunmehr zwar nicht mehr entgegengehalten werden, dass ihre Kalkulation und damit auch ihre Kündigungsbegründung, mangels Einbeziehung eines Weiterverkaufs des Grundstücks im Ist-Zustand und Beschränkung auf eine reine Relation zwischen Weiterbewirtschaftung mit dem Verkauf nach Abriss und Neubau, bewusst lückenhaft ist. Anders als im Zeitpunkt der zweiten Verwertungskündigung liegt der dritten Verwertungskündigung mit dem Gutachten des Sachverständigen Dr. P. vom 02.10.2024 nämlich nunmehr auch eine Ermittlung des Marktpreises unter Berücksichtigung aktueller Bodenrichtwerte zugrunde. Im Ergebnis vermag dies die oben genannten Mängel der Kalkulation aber nicht zu heilen. Daher kann auch dahinstehen, ob die seitens der 67. Kammer geäußerten Bedenken im Hinblick auf die Dispositionsfreiheit der Klägerin durchgreifen (LG Berlin, Beschluss v. 14.03.2024 – 67 S 293/23). Auch die behauptete drohende Existenzvernichtung der Klägerin bedarf keiner weiteren Erörterung, auch wenn der Ansatz eines Buchwerts in Höhe von ca. 33 Millionen Euro bei einem – unstreitigen – Kaufpreis in Höhe von ca. 22 Millionen Euro durchaus weitere Fragen aufwirft (für Anschaffungskosten als Höchstgrenze i.R.d. Bilanzierung vgl. etwa § 253 Abs. 1 S. 1 HGB).
Schließlich ist festzuhalten, dass sich der hiesige Fall vom bereits zum Az.: 21 C 123/23 entschiedenen im Kern primär in dem Angebot von Ersatzwohnraum zum Quadratmeterpreis von 7,00 Euro / m² unterscheidet. Doch auch dieses Angebot vermag aus Sicht des Gerichts an der Bewertung nichts zu ändern. Zum einen handelte es sich gerade nicht um ein unwiderrufliches Angebot zur Anmietung vergleichbaren Ersatzwohnraums i.S.d. Rechtsprechung der hier zuständigen Berufungskammer (zum Maßstab m.w.N. LG Berlin, Beschluss v. 14.03.2024 – 67 S 293/23; LG Berlin, Urt. v. 20.09.2018 – 67 S 16/18, juris, Rn. 12; LG Berlin, Urt. v. 25.09.2014 – 67 S 207/14, juris, Rn. 17). Zum anderen würde es sich hierbei lediglich um einen zu Gunsten der Klägerin in das Abwägungsergebnis einzustellenden Punkt handeln, welcher die nach obigen Ausführungen bestehenden Zweifel an der tatbestandlich erforderlichen Unwirtschaftlichkeit von vornherein nicht kompensieren kann. Ob die in Aussicht gestellten Mietkonditionen angemessen gewesen wären und dieses Angebot überhaupt ernsthaft erfolgte oder – entsprechend des Beklagtenvortrags – nur vorgetäuscht war, kann damit letztlich dahinstehen.
Nach alledem überwiegt das generell bestehende Interesse der Beklagten, das Mietverhältnis zu erhalten, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten eines Umzugs und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, als höchstpersönliche, grundsätzlich existenzsichernde und damit besonders gewichtige Rechtsposition deutlich.
III.
Dagegen steht der Beklagten der widerklagend gegen die Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Instandsetzung der Heizungsanlage gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB im tenorierten Umfang zu.
Entgegen der Ansicht der Klägerin liegt ein Mangel der Heizkörper in der streitgegenständlichen Wohnung vor. Dabei ist ein Mangel i.d.S. im Ausgangspunkt als eine Abweichung von der Ist-Beschaffenheit zur Soll-Beschaffenheit der Mietsache zu verstehen (vgl. Wiederhold in BeckOK BGB, 74. Edition, 2025, § 536, Rn. 34; Häublein in MünchKomm BGB, 9. Aufl., 2023, § 536, Rn. 3; Streyl in Schmidt-Futterer, 16. Aufl., 2024, § 536, Rn. 55).
Zwischen den Parteien steht im Kern nicht im Streit, ob die Heizkörper in der streitgegenständlichen Wohnung funktionieren oder nicht – deren Funktionslosigkeit ist vielmehr unstreitig. Streitig ist aus rechtlicher Sicht lediglich, ob die Klägerin ihrer Pflicht zur ausreichenden Beheizung der streitgegenständlichen Wohnung genügt, wenn sie bei Ausfall der zentralen Heizungsanlage (gleich aus welchem Grund) lediglich Elektroheizkörper aufstellt, anstatt die Heizanlage fachgerecht zu reparieren oder zu ersetzen. Dies ist jedoch zu verneinen.
Zum einen ist die streitgegenständliche Wohnung schlicht mit funktionierenden Heizkörpern vermietet worden, sodass diese auch den vertraglich geschuldeten Soll-Zustand darstellen. Diesbezüglich ist auch der klägerische Vortrag unzutreffend, dass eine Fernwärmeversorgung vertraglich gar nicht geschuldet sei. Gemäß § 1 Abs. 4 erster Spiegelstrich des Mietvertrags ist das genaue Gegenteil der Fall, auch wenn die Fernwarmwasser versorgung gestrichen worden ist, sodass letztlich nicht nur irgendein, sondern gerade das vertraglich geschuldete Heizsystem in Form einer Fernwärmeversorgung wiederherzustellen ist.
Zum anderen stellen Elektroheizkörper schon von vornherein keinen geeigneten Ersatz für eine ordnungsgemäße Fernwärmeversorgung dar (iErg ebenso etwa AG Leipzig, Urt. v. 04.09.2002 – 16 C 8077/02, juris, Rn. 29). Unabhängig von der seitens der Klägerin unter Beweis gestellten Frage, ob die Temperaturen in der Wohnung durch die Elektroheizkörper an sich das vertraglich geschuldete Maß erreichen können oder nicht, stellen diese schon aufgrund der erheblichen Mehrkosten keinen gleichwertigen Ersatz dar. Denn gerade aufgrund des erhöhten Stromverbrauchs kann der Betrieb von Elektroheizungen stets lediglich ein Provisorium darstellen, da ein Dauerbetrieb voraussichtlich zu dauerhaft unverhältnismäßig hohen Stromkosten führen würde. Hinzukommt der zusätzliche Platzverbrauch innerhalb der Wohnung.
Dies führt entgegen der Ansicht der Klägerin auch nicht zu einem unbilligen Kontrahierungszwang mit dem bisherigen Fernwärmeversorger. Wie sie den Betrieb der in der streitgegenständlichen Wohnung befindlichen Heizkörper sicherstellt, bleibt vielmehr ihr selbst überlassen. Auch ein Überschreiten der sog. Opfergrenze ist nicht hinreichend dargelegt.
Nach alledem könnten die Heizkörper nach hiesiger Einschätzung lediglich zur – durchaus deutlichen – Verringerung der Minderungsquote führen (siehe dazu nachfolgende Streitwertberechnung).
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11 ZPO.
V.
Bei der Bemessung des Streitwertes wurde für die Widerklage gemäß § 41 Abs. 5 GKG eine geschätzte Minderungsquote von 20 % der jährlichen Bruttomiete in Ansatz gebracht, sodass sich der Betrag von 792,00 Euro (330,00 Euro x 0,2 x 12 Monate) ergibt.
Bei dieser Minderungsquote hat das Gericht insbesondere berücksichtigt, dass es sich zwar um einen nicht nur rein unerheblichen Mangel handelt, eine Beheizbarkeit der Wohnung aber im Wesentlichen sichergestellt wäre, sodass die üblicherweise herangezogenen Minderungsquoten bei Heizungsausfällen in den Wintermonaten keine Anwendung finden können (m.w.N. zur Rspr vgl. hierzu etwa Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., 2024, § 536, Rn. 258 ff.; Börstinghaus in Börstinghaus, Mietminderungstabelle, 4. Aufl., 2017, Teil 2, Tabelle 5).
27.04.2026
