Die Abtretung von Ansprüchen des Mieters an einen Inkassodienstleister im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse kann im Einzelfall ein sittenwidriges – und damit nichtiges – Rechtsgeschäft darstellen.
AG Mitte vom 24.11.2025 – 113 C 5049/25 –
Tatbestand:
Die Beklagte ist Vermieterin der Wohnung …, Mieter ist seit dem 01.06.2022 …. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beträgt monatlich 925,00 €.
Im Februar 2025 beauftragte der Mieter die Klägerin über deren Internetportal mit der Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sogenannten Mietpreisbremse. In dem Zusammenhang trat der Mieter seine Ansprüche (mit Ausnahme der Datenschutzansprüche), den Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete beschränkt auf die vierundzwanzig (24) nach der Rüge fälligen Monatsmieten an die Klägerin ab (Anlage K2).
Mit Schreiben vom 10.02.2025 rügte die Klägerin die Miethöhe und verlangte zudem Auskünfte. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Rügeschreiben Anlage K4 Bezug genommen.
Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin aus abgetretenem Recht nunmehr umfassender Auskunft zur Vormiete, zu Mieterhöhungen und zu Modernisierungsmaßnahmen sowie Erstattung zu viel gezahlte Miete für den Monat März 2025. Ferner begehrt sie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten.
Den monatlich überzahlten Betrag beziffert sie mit 624,48 €.
Die Klägerin beantragt,
1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:
a) Wie hoch war die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.5.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen … („Mietpartei“) und der Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, …, 3. OG links (straßenseitig) („Wohnung“) besteht, bestanden haben?
b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem jeweiligen Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des jeweiligen Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht?
c) Welche baulichen Maßnahmen wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit der Mietpartei in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1-7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereichen und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zuletzt davor durchgeführt?
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 624,48 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.501,19 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hält u.a. die Abtretung für unwirksam. Wegen der Einzelheiten wird auf die Klageerwiderung Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet.
Es spricht nach dem bisherigen Akteninhalt zwar sicherlich vieles dafür, dass die Beklagtenseite die gesetzlichen Vorschriften zur Mietpreisbremse in nicht ganz unerheblichem Umfange missachtet hat und sie gegenüber dem Berechtigten nach wirksamer Rüge nicht nur zu Auskünften, sondern auch zu Rückzahlungen in namhaften Umfange verurteilt werden könnte. Inhaberin solcher Ansprüche ist aber jedenfalls nicht die Klägerin, sodass der Klage der Erfolg versagt bleiben muss.
Die zwischen der Klägerin und dem Mieter der streitgegenständlichen Wohnung vereinbarte Abtretung ist gem. § 138 Abs. 1 BGB als „wucherähnliches Geschäft“ nichtig.
Das Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin einerseits und dem Mieter der streitgegenständlichen Wohnung andererseits leidet an einem besonders auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung.
Maßgeblich sind dabei zunächst die objektiven Werte von Leistung und Gegenleistung.
Die Gegenleistung, die die Klägerin im Erfolgsfalle erzielt hätte, wären mindestens die Überschussbeträge für 2 Jahre. Ausgehend von den Angaben der Klägerin – zu genaueren Berechnung mag sie sich trotz Aufforderung nicht entschließen – wären das rund 15.000 €. Dem steht ein Arbeitsaufwand der Klägerin gegenüber, der mit 15.000 € deutlich überzahlt wäre. Auch da hält sich die Klägerin freilich bedeckt. Tatsache ist aber, dass ein Gutteil der „Arbeit“ der Klägerin nicht durch Menschen generiert wird, sondern durch Computerprogramme. Auch das hat natürlich einen Wert, vorgetragen ist von Klägerseite dazu aber nichts. Interessant ist dabei insbesondere auch, dass – falls vorgerichtlich anwaltliche Tätigkeit entfaltet wird, diese zusätzlich nach den für Anwält*innne geltenden Honorarvorschriften entlohnt werden. Insgesamt muss man wohl – mangels anderer Angaben der Klägerin – annehmen, dass sie im Erfolgsfalle rund 15.000 € dafür erhält, dass Computerprogramme automatisch ihr Programm ablaufen lassen.
Von erheblicher Bedeutung sind zwar auch die Risiken, die eine Partei zu tragen hat. Das Erfolgsrisiko hat hier allein die Klägerin zu schultern. Auch, wenn nur die Hälfte des erhofften Betrages sich durchsetzen ließe, bliebe aber noch immer ein enormer Betrag, dem wiederum mutmaßlich nur das computergestütze Massenprogramm gegenüberstünde. Selbst wenn der Ertrag letztlich bei Null läge, wäre der zusätzliche Kosteneinsatz der Klägerin zu vernachlässigen. Darüberhinaus dürften die Risiken für die Klägerin – angemessene Sachbearbeitung unterstellend – doch recht überschaubar sein. Ermittelt die Klägerin sorgfältig die Tatsachen, die zur Einordnung in den Mietspiegel führen, bewertet sorgfältig die von ihr angeforderten und ihr erteilten Auskünfte zu Modernisierungen und Vormiete, dürfte eine risikoarme Bezifferung der Rückforderungsansprüche unschwer möglich sein. Das Insolvenzrisiko auf Vermieterseite erscheint vernächlässigbar.
Im vorliegenden Falle ist schließlich auch in die Gesamtbewertung einzustellen, dass die Klägerin ohne Anwältin zu sein faktisch eine Rechtsdienstleistung anbietet, sich also was ihre Honorierung anlangt, an den Gebühren für Anwält*innen messen lassen. Die mutmaßlichen Anwaltsgebühren rechnet die Klägerin selbst jedenfalls teilweise vor. Ausgehend von einem Geschäftswert von rund 29.000 € ergäben sich vorgerichtliche Anwaltskosten von etwas über 1500 €, mithin gerade rund einem Zehntel der nach der Abtretung von der Klägerin zu erzielenden Summe. Dass die anwaltlichen Gebühren immer anfallen, das Honorar der Klägerin aber erfolgsabhängig ist, dass zudem die gesetzlichen Anwaltsgebühren nicht aufwandssondern wertabhängig berechnet werden, rechtfertigt diesen sehr deutlichen Unterschied nicht.
Schließlich ergibt sich auch ein Widerspruch zu einer gesetzgeberischen Wertung, die zur Zeit des Abschlusses der Abtretungsvereinbarung zwar noch kein geltendes Recht war, sich aber bekanntermaßen anbahnte, sodass die Veränderung der Entlohnung der Klägerin – in früheren Jahren wurden deutlich weniger Monatsmieten verlangt – quasi auch als Reaktion auf diese sich anbahnende gesetzgeberische Wertung darstellt.
In der aktuellen seit Anfang 2025 geltenden Fassung des § 41 Abs. 5 GKG deckelt der Gesetzgeber den Gebührenwert für Streitigkeiten aus der Mietpreisbremse auf den Jahresbetrag des Überschreitungsbetrages. Bisher ging man vom 42fachen Monatsbetrag aus. Wenn die Klägerin in Kenntnis der kommenden Regelung quasi ihre Preise nochmals erhöht, um dieser Neuregelung zu begegnen, dann stellt auch dies einen Verstoß gegen die guten Sitten dar.
Die vorstehenden Ausführungen bleiben zum Teil vage und auf Vermutungen angewiesen. Tatsächlich ist es an sich Aufgabe der Partei, die sich auf die Sittenwidrigkeit beruft, substantiiert vorzutragen und ggf. Beweis anzubieten. Hier liegen die Unklarheiten jedoch sämtlich im Geschäftsbereich der Klägerin. Ihr ist hier eine sekundäre Darlegungslast für ihre eigene Tätigkeit, mit der sie im Erfolgsfall die – unstreitigen – erheblichen Gegenleistungen verdient haben will, aufzubürden. Die Klägerin hat sie sich im Schriftsatz vom 27.10.dieser sekundären Darlegungsaufgabe jedoch verweigert.
Selbst wenn man das oben beschriebene besondere Missverhältnis als im Rahmen üblicher Geschäftstüchtigkeit gerade noch als akzeptabel bewerten wollen würde, wäre hier im übrigen gleichwohl ein wucherähnliches Geschäft anzunehmen, denn dem Missverhältnis gesellen sich auch weitere Umstände hinzu, die den Vertragspartner der Klägerin, den Mieter, benachteiligen und teilweise gegen seine Interessen stehen.
Das gilt insbesondere für die blinde Abtretung und auch Geltendmachung von Auskunfstansprüchen. Auf die Ausnahmen „umfassende Modernisierung“ und „Vormiete“ kann nämlich der Vermieter sich für Rückforderungsansprüche seit einer Gesetztesänderung vor Jahren nur noch berufen, wenn die Informationen dem Mieter bereits vor seiner Vertragserklärung mitgeteilt wurden (§ 565g Abs. 1a Satz 2 BGB). Ist das nicht der Fall, und das könnte die Klägerin bei ihren Vertragspartner*innen unschwer abfragen, steht es definitiv nicht im Interesse der Mieter*innen, diese Auskünfte im Laufe der Geltendmachung von Rückforderungsansprüchen, erfüllt zu sehen, denn dadurch würde die Frist des § 565g Abs. 1a Satz 3 BGB in Gang gesetzt, an deren Ende der Vermieter sich dann eben doch wieder auf die Ausnahme berufen kann. Das Interesse der Mieterseite muss es deshalb in diesen Fällen sein, keine Auskunft zu bekommen und diese Frist gar nicht erst in Gang zu setzen. Diese entgegen dieser Interessenlage geltend zu machen entspricht allein dem Kosteninteresse der Klägerin – weil sie hierzu wieder zusätzliche Anwaltskosten abrechnen darf – widerspricht aber den Interessen der Mieterseite.
Auch der subjektive Tatbestand des wucherähnlichen Geschäftes ist erfüllt.
Grundsätzlich genügt zwar in Fällen, in denen ein nicht direkt am Vertragsverhältnis Beteiligter sich auf die Unwirksamkeit beruft, das festgestellte besondere Mißverhältnis nicht, um ein Beweisanzeichen für verwerfliche Gesinnung und Ausnutzen zu indizieren, denn ein Dritter kann sich grundsätzlich nicht auf das Mißverhältnis berufen. Ihn betreffen werde Leistung noch Gegenleistung.
Im vorliegenden Falle ist dies jedoch anders zu bewerten.
Das Abtretungsgeschäft zwischen der Klägerin und dem Mieter der Beklagten betrifft hier den Beklagten sehr direkt, weil die Abtretung sich dezidiert auf Ansprüche gegen ihn richtet. Damit ist er auch keineswegs nur beiläufig und eher zufällig von Leistung und Gegenleistung betroffen, sondern unmittelbar, indem er nicht nur einen anderen Verhandlungspartner für evtl. Ansprüche aus der Mietpreisbremse bekommt, sondern für ganz erhebliche Leistungsbeziehungen und für einen längeren Zeitraum einen anderen Vertragspartner. Die auffällig hohen Erfolgshonorare zahlt nicht der Mieter an die Klägerin, sondern diese kann sie direkt beim Beklagten eintreiben. Das Leistungsversprechen des Mieters bindet unmittelbar den Beklagten.
Damit ist die Abtretung unwirksam. Auch die unmittelbar davon betroffene Beklagte kann sich darauf berufen.
Der Schriftsatz vom 21.11.2025 ist nach Schluss der mündlichen Verhandlung und nach Ende der Schriftsatzfrist eingegangen, und zwar so knapp vor dem angesetzten Verkündungstermin, dass er noch nicht einmal der Gegenseite vorab zugeleitet werden konnte. Der Inhalt rechtfertigt einen Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung nicht. Insbesondere wird nicht dargestellt, weshalb man nicht innerhalb der gesetzten Frist hatte vortragen können.
Nebenentscheidungen: §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
01.04.2026
