1. Mieter in einem Mehrparteienhaus müssen die Möglichkeit haben, die Außenfenster im Treppenhaus zum Lüften oder bei Gefahrensituationen zu öffnen. Anderenfalls liegt ein Mietmangel vor.
2. Eine Bagatellmodernisierung liegt bei einer Mieterhöhung von 15,68 € monatlich nicht vor. Hierunter sind regelmäßig nur Erhöhungen unter 10,00 € zu verstehen. Auch prozentual im Hinblick auf die gesamte Miete ist der Anteil von 2,6 % nicht als geringfügig anzusehen.
AG Kreuzberg vom 27.2.2025 – 18 C 127/24 –, mitgeteilt von RA Hannes Poggemann:
Tatbestand
Die Klägerin ist Mieterin, die Beklagte Vermieterin einer Wohnung in 12101 Berlin. Die Gesamtmiete für die Wohnung beträgt 762,55 €, der Nettokaltmietzins beträgt 602,55 € monatlich. Mit Schreiben vom 22.11.2023 änderte die Beklagte die Grundmiete mit Wirkung zum 1.8.2024 um 15,68 €. Als Grund gab die Beklagte „Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus“ an. Anfang 2024 wurden die Fenster im Treppenhaus des Anwesens mit Schlössern versehen und die Fenstergriffe entfernt. Mit Schreiben vom 15.2.2024 forderte die Klägerin die Beklagte zur Mangelbeseitigung bis zum 07.03.2024 auf. Dieser Aufforderung kam die Beklagte am 31.05.2024 (Rechtshängigkeit der Klage am 14.05.2024) nach.
Die Klägerin ist der Auffassung, das Mieterhöhungsschreiben der Beklagten erfülle nicht die Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB. Weiter meint die Klägerin, sie sei zur Minderung wegen der Mängel im Treppenhaus in Höhe von 3 % der Bruttowarmmiete berechtigt gewesen. Den diesbezüglich nach Mangelbeseitigung ausgerechneten Zahlungsanspruch könne die Beklagte nicht (wie angeboten) durch eine Gutschrift auf dem Mietenkonto der Klägerin ersetzen.
Nachdem die Parteien den Mangelbeseitigungsanspruch hinsichtlich der Fenster im Treppenhaus übereinstimmend mit widerstreitenden Kostenanträge für erledigt erklärt haben und die Klägerin den Feststellungsantrag hinsichtlich der Minderung beziffert hat, beantragt die Klägerin zuletzt wie erkannt.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, sie sei nicht im Verzug gewesen, da die veränderten Fenster im Treppenhaus keine Gebrauchswertbeeinträchtigung und damit keinen Mangel darstellten. Allein aus Kulanz und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht sei auf dem Mieterkonto der Klägerin ein Betrag in Höhe von 68,64 € gutgeschrieben worden. Die Erneuerung der alten Leitungen stelle eine deutliche Verbesserung der gesamten Elektroversorgung des Hauses dar. Es handele sich hierbei um eine Bagatellmodernisierung, welche keiner gesonderten Ankündigung bedurft habe.
…
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung von 68,64 € nebst anteiliger Rechtshängigkeitszinsen aus §§ 536 Abs.1, 291 BGB. Bei der Veränderung der Fenster im Treppenhaus handelte es sich um einen Mangel, da der Klägerin in ihrer Auffassung zuzustimmen ist, dass Mieter in einem Mehrparteienhaus die Möglichkeit haben müssen, die Außenfenster im Treppenhaus zum Lüften oder bei Gefahrensituationen zu öffnen. Das angerufene Gericht schließt sich so insofern der überzeugenden Auffassung des Amtsgerichts Oberhausen an (WuM 96, S.534). Die Klägerin muss sich auch nicht darauf verweisen lassen, dass die Beklagte diesen Betrag ihrem Mietenkonto gutschreibt. Vielmehr hat sie einen Anspruch auf Auszahlung.
Die Klägerin hat des Weiteren einen Anspruch auf Feststellung, dass sich die Miete aufgrund des Schreibens vom 22.11.2023 nicht um 15,68 € erhöht hat. Denn der Beklagten kann nicht in ihrer Auffassung gefolgt werden, bei der streitgegenständlichen Maßnahme handele es sich um eine sogenannte Bagatellmodernisierung. Von einer solchen ist nur dann zu sprechen, wenn die Modernisierung nur unerhebliche Einwirkungen auf die Mietsache hat und zusätzlich nur zu einer unwesentlichen Mietzinserhöhung führt. Zwar ist vorliegend kein Zutritt zur Wohnung erforderlich, sodass von einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache zu sprechen ist. Allerdings ist die Erhöhung von 15,68 € monatlich nicht als unwesentlich anzusehen. Hierunter sind regelmäßig nur Erhöhungen unter 10,00 € anzusehen (vgl. Schmidt – Futterer / Eisenschmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555 c Rdn. 60 m.w.N.). Auch prozentual im Hinblick auf die gesamte Miete ist der Anteil von 2,6 % nicht als geringfügig anzusehen. Es hätte somit einer Ankündigung im Sinne von § 559 b Abs.1 S.2 BGB bedurft, welche unstreitig nicht erfolgt ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91 a ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben (Fenster im Treppenhaus), waren die Kosten unter Berücksichtigung der Sach- und Rechtslage nach billigem Ermessen der Beklagten aufzuerlegen. Denn zum Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses, d. h. am 31.5.2024, als die Beklagte teilweise an den Fenstern im Treppenhaus wieder Fenstergriffe ohne Schlösser einbaute, sodass das Treppenhaus wieder belüftet werden konnte, hat sich die Beklagte aufgrund der Aufforderung der Klägerin vom 15.02.2024 mit der Mangelbeseitigung in Verzug befunden (§§ 536, 286 BGB). Aus den oben dargelegten Gründen war ein Mangel gegeben.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.
01.04.2026
