Die isolierte Überprüfung der Höhe einer Betriebskostenpauschale am Maßstab des § 138 Abs. 1 BGB ist zulässig und wird nicht durch § 5 WiStG gesperrt.
AG Hamburg vom 15.9.2017 – 25a C 353/16 –
Tatbestand:
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Die Parteien machen mit Klage und Widerklage Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis geltend.
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Am 09.07.2012 schlossen der Kläger und die Drittwiderbeklagte als Mieter sowie der Beklagte als Vermieter einen unbefristeten Wohnraummietvertrag über eine Erdgeschosswohnung in der X-Straße 73 in Hamburg. Dem Mietverhältnis lag der als Anlage K1 vorgelegte Mietvertrag zugrunde, auf dessen Inhalt (Bl.6ff. d.A.) Bezug genommen wird.
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Gemäß dessen § 30 Ziffer 8 zahlten der Kläger und Drittwiderbeklagte an den Beklagten bei Abschluss des Vertrages eine Vertragsausfertigungsgebühr in Höhe von 100,00 €.
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Ausweislich § 4 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien dass der Mieter monatlich folgende Kosten trägt:
– Nettomiete in Höhe von 600,00 €
– Betriebskostenpauschale (ohne Abrechnung) in Höhe von 107,00 €
– und Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 60,00 €.
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§ 6 des Mietvertrages sah eine Staffelmiete vor. Aufgrund dieser erhöhte sich die Zahlung der Nettokaltmiete zuletzt ab September 2015 auf 675 €, die Heizkostenvorauszahlung des Klägers und der Drittwiderbeklagten reduzierte sich ausweislich der Abrechnung vom 24.09.2016 (B4 = Bl. 38 d.A.) auf 40 € monatlich.
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Die vereinbarte Betriebskostenpauschale von 107 € entsprach bei Annahme der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße von 50 qm einem Betrag von 2,14 €/qm. Die Wasserkosten waren in diesem Betrag nicht enthalten, da diese direkt an den Versorger zu entrichten waren.
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Im Laufe des Jahres 2014 erfuhr der Kläger, dass die im Haus für alle Wohnungen gleichermaßen angefallenen Betriebskosten im Jahr 2012 nur 0,81 €/qm betrugen. Mit Schreiben vom 27.06.2014 forderte der Kläger, vertreten durch den Mieterverein, den Beklagten vergeblich zur Rückzahlung des überzahlten Anteils der Betriebskostenpauschale und der geleisteten Vertragsausfertigungsgebühr von 100 € bis zum 20.07.2014 auf. Von Juli 2014 an behielt der Kläger monatlich 66,00 € der Betriebskosten ein.
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Die während des Mietverhältnisses entstandenen Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2013 bis 2015, endeten jeweils mit einem Guthaben des Klägers und der Drittwiderbeklagten, und zwar:
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Die Heizkostenabrechnung 2013 mit einem Guthaben von 270,93 € (Anlage K3 = Bl. 14 d.A.); die Heizkostenabrechnung 2014 mit einem Guthaben von 407,57 € (Anlage K4 = Bl. 15 d.A.) und die Heizkostenabrechnung 2015 mit einem Guthaben von 134,08 € (Anlage B4 = Bl. 38 d.A.).
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Mit Schreiben vom 15.12.2015 (Anlage K5 = Bl. 67 d.A.) kündigten der Kläger und die Drittwiderbeklagte das Mietverhältnis fristlos. Sie begründeten die Kündigung damit, dass sie der Beklagte in einem Schreiben vom 14.10.2015 (vorgelegt als Anlage K5 = Bl. 55 d.A.) als „Kleingeister“ bezeichnet und als „unterbezahlt“, „schlecht aussehend“ und „mäßig begabt“ beleidigt habe. Wie angekündigt zogen der Kläger und die Drittwiderbeklagte zum 31.12.2015 aus und überließen die Schlüssel der Wohnung am 01.01.2016 dem Beklagten.
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Zum 15.01.2016 vermietete dieser die Wohnung neu, nachdem er Anfang des Monats mit Besichtigungen begonnen hatte.
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Mit Schreiben vom 04.02.2016 (Anlage B3 = Bl. 36 d.A.) forderte der Beklagte den Kläger und die Drittwiderbeklagte auf, an ihn 2.010 € zu zahlen.
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Der Kläger ist der Ansicht ihm stünde gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von insgesamt 1.724,58 € zu. Die Drittwiderbeklagte habe ausweislich der Anlage K6 (Bl. 56 d.A.) die ihr aus dem Mietverhältnis zustehenden Ansprüche an ihn abgetreten, so dass er alleine zur Geltendmachung dieses Betrages aktiv legitimiert sei.
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Der Betrag von 1.724,58 € setze sich aus einem zu viel gezahlten Anteil an der Betriebskostenpauschale von 812,00 € für den Zeitraum September 2012 bis Juni 2014, der zurückzuzahlenden Vertragsausfertigungsgebühr in Höhe von 100,00 € sowie den jeweiligen Guthaben aus den drei Heizkostenabrechnungen von insgesamt 812,58 € zusammen.
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Der Anspruch auf Rückzahlung des Anteils an der Betriebskostenpauschale beruhe auf § 812 Abs. 1 S. 1 BGB. Da der Beklagte wissentlich eine Pauschale vereinbart habe, die deutlich oberhalb der tatsächlichen Kosten liege, sei die Pauschale von Beginn an auf den angemessenen Betrag zu reduzieren. Dieser bemesse sich unter Berücksichtigung tatsächlicher Betriebskosten von 0,81 €/qm zu Vertragsbeginn, der hierin noch nicht enthaltenen Grundsteuer sowie eines Sicherheitszuschlages von 20% auf allenfalls 57 €, so dass der überschießende Betrag von jeweils 50 € zurück zu gewähren sei. Für den Zeitraum von September 2012 bis einschließlich Juni 2014 ergebe dies den Betrag von 1.100 €. Hiervon in Abzug zu bringen seien die im Zeitraum Juli 2014 bis Dezember 2015 etwaig zu viel einbehaltenen Beträge von 288 € (07/14 bis 12/15, 18 x 16,00 €), die mit den zu viel gezahlten Betriebskosten für den Zeitraum September 2012 bis Januar 2013 in Höhe von 250, 00 € (09/12 bis 01/13, 5 x 50,00 €) sowie anteilig 38 € für Februar 2013 verrechnet werden. Somit verbleibe eine ausstehende Rückzahlungsforderung für den Monat Februar 2013 anteilig in Höhe von 12 € und für März 2013 bis Juni 2014 in Höhe von 800,00 € (03/12 bis 06/14, 16 x 50,00 €), insgesamt also ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 812,00 €.
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Die zu Beginn des Mietverhältnisses geleistete Vertragsausfertigungsgebühr von 100 € sei zurück zu entrichten, da sie unangemessen hoch sei und wegen § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht hätte erhoben werden dürfen. Die von dem Beklagten erhobene Verjährungseinrede gehe ins Leere. Für den Verjährungsbeginn sei der Zeitpunkt maßgebend an dem der Kläger von der Unwirksamkeit der Vertragsausfertigungsgebühr Kenntnis erlangt habe. Dies sei erst im Januar 2014 der Fall gewesen.
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Mit den Zahlungen von 812 € und 100 € befände sich der Beklagte seit dem 21.07.2014 in Verzug, nachdem er auf die Zahlungsaufforderung mit Schreiben vom 27.06.2014 mit Fristsetzung bis zum 20.07.2014 nicht reagiert habe.
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Zinsen für die Auszahlung der Guthaben aus den Heizkostenabrechnungen vom 01.09.2014 für 2013 (270,93 €) und 02.11.2015 für 2014 (407,57 €) stünden dem Kläger ab dem 10.09.2014 bzw. 02.11.2015 zu.
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Vor diesem Hintergrund beantragte der Kläger zunächst mit Schriftsatz vom 05.09.2016, den Beklagten zu verurteilen an den Kläger 1.590,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB aus 812,00 € seit dem 21.07.2014 aus 100,00 € seit dem 21.07.2014, aus 270,93 € seit dem 10.09.2014 und aus 407,57 € seit dem 02.11.2015 zu zahlen.
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Mit Schriftsatz vom 05.01.2017 erweiterte der Kläger die Klage um Zahlung von 134,08 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den Basiszinssatz seit dem 27.10.2016, nachdem der Beklagte mit Schreiben vom 24.09.2016 auch über die Heizkostenvorauszahlungen 2015 abgerechnet hatte und die Abrechnung mit einem Guthaben für den Kläger und die Drittwiderbeklagte in dieser Höhe endete.
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Der Kläger beantragt zuletzt,
den Beklagten zu verurteilen an den Kläger 1.724,58 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB aus 812,00 € seit dem 21.07.2014 aus 100,00 € seit dem 21.07.2014, aus 270,93 € seit dem 10.09.2014, aus 407,57 € seit dem 02.11.2015 und aus 134,08 € seit dem 27.10.2016 zu zahlen.
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Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
23Der Beklagte ist der Ansicht, dass der Kläger nicht aktiv legitimiert sei, da der Kläger eine Abtretung der Ansprüche an die Drittwiderbeklagte nicht hinreichend dargelegt habe.
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Die geltend gemachten Ansprüche seien aber auch der Sache nach unbegründet.
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Eine Anspruchsgrundlage, auf die ein Rückzahlungsanspruch von Teilen der Betriebskostenpauschale gestützt werden könne, sei nicht ersichtlich. Insbesondere sei § 560 Abs. 3 BGB nicht einschlägig, da dieser nach der Rechtsprechung des BGH nur für eine Ermäßigung der Betriebskostenpauschale eingreife, nicht jedoch dann, wenn diese von vornherein überhöht sei. Sofern Teile der Pauschale überhöht sein sollten, seien diese Anteile als Teil der Nettokaltmiete zu bewerten und die gesamte Miete am Maßstab des § 5 WistrG zu messen. Dieser Überprüfung halte die Gesamtmiete jedoch stand.
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Der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Vertragsausfertigungsgebühr sei zum Ende des Jahres 2015 verjährt. Für den Beginn der Verjährung sei dabei auf den Zeitpunkt der Zahlung abzustellen und nicht auf den Zeitpunkt zu dem der Kläger Rechtskenntnis von der etwaigen Unwirksamkeit der Zahlung erlangt hat.
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Der vermeintliche Anspruch des Klägers schließlich auf Erstattung der errechneten Guthaben aus der Heizkostenabrechnung sei erloschen, weil der Beklagte den hierauf entfallenden Betrag von 812,58 € übersteigende Gegenforderungen von 2.100 € habe. Diese resultierten daraus, dass der Kläger und die Drittwiderbeklagte aus der Vereinbarung über die Betriebskostenpauschale im Zeitraum Juli 2014 bis Dezember 2015 noch 1.278 € und im übrigen noch die Miete für Januar 2016 von 822 € schuldig seien.
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Nach Verrechnung der Ansprüche auf Nachzahlung der Betriebskostenpauschale für den Zeitraum August 2014 bis Juli 2015 (teilweise), verbleibe eine Restforderung des Beklagten für die Betriebskostenpauschale in Höhe von 357,42 € (für 07/2015 45,42 € und für 08/2015 bis 01/2016 5 x 66,00 €) sowie der Anspruch auf Zahlung der Miete für Januar 2016 von 822 €. Die Miete sei geschuldet, da die fristlose Kündigung zum 31.12.2015 unwirksam gewesen sei und – so zunächst der Vortrag – die Neuvermietung erst zum 01.02.2015 habe erfolgen können.
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Widerklagend beantragt der Beklagte zunächst, den Kläger zu verurteilen an den Beklagten 1.197,42 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 45,42 € seit dem 06.07.2015, 06.08.2015, 06.09.2015, 06.10.2015, 06.11.2015, 06.12.2015 und auf 822,00 € seit dem 06.01.2016 zu zahlen.
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Nachdem eine Überprüfung ergeben hat, dass die Neuvermietung der Wohnung bereits zum 15.01.2016 erfolgte, nahm der Beklagte die Klage in Höhe der seiner Ansicht nach in Höhe von 822 € geschuldeten hälftigen Januarmiete, nämlich 411 € zurück und erweiterte die Klage zugleich hinsichtlich der Drittwiderbeklagten.
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Der Beklagte beantragt zuletzt widerklagend, den Kläger und die Drittwiderbeklagte zu verurteilen an den Beklagten 786,42 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf jeweils 45,42 € seit dem 06.07.2015, 06.08.2015, 06.09.2015, 06.10.2015, 06.11.2015, 06.12.2015 und auf 411,00 € seit dem 07.01.2016 zu zahlen.
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Der Kläger und die Drittwiderbeklagte beantragen,
die Widerklage abzuweisen.
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Sie sind der Ansicht, zwischen der Nettokaltmiete und den Betriebskosten sei zu differenzieren. Selbst wenn dem bestrittenen Beklagtenvorbringen zu folgen sei und die Pauschale als versteckter Nettokaltmietanteil anzurechnen sei, sei die ortsübliche Bruttomiete um 51,88% überstiegen worden. Eine Mietüberhöhung i.S.v § 5 WiStG liege vor. Der bei Vertragsschluss geltende Mietspiegel von 2011 habe bei 8,50 €/qm gelegen, bei 600,00 € Nettomiete hätten der Kläger und die Drittwiderbeklagte 12 €/qm gezahlt, was bereits 41,18% über der ortsüblichen Miete laut Mietspiegel gelegen habe. Anderweitiger Wohnraum sei für sie nicht zu beschaffen gewesen.
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Zudem stünden dem Kläger und der Drittwiderbeklagten Schadenersatzansprüche sowie aus Wegfall der Geschäftsgrundlage zu.
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Einen Anspruch auf anteilige Zahlung der Januarmiete habe der Beklagte nicht. Das Mietverhältnis sei wirksam zum 31.12.2015 außerordentlich gekündigt worden. Das despektierliche Schreiben von 14.10.2015 stelle einen wichtigen Grund für die außerordentliche Kündigung dar. Zudem sei die Wohnung bereits Anfang Januar von dem Beklagten zu Besichtigungszwecken genutzt worden.
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Hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
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Die zulässige Klage ist weit überwiegend begründet (I), die Widerklage ist zulässig und hat in der Sache teilweise Erfolg (II).
I.
38
Die Klage ist zulässig und zu weiten Teilen begründet.
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Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Betriebskosten in Höhe von 812,00 € aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB sowie einen Anspruch auf Zahlung der Guthaben aus den Heizkostenabrechnungen 2013 bis 2015 in Höhe von 812,58 jeweils nebst Zinsen im tenorierten Umfang. Soweit der Kläger darüber hinaus Rückzahlung der zu Vertragsbeginn geleisteten 100 € Vertragsausfertigungsgebühr begehrt, ist die Klage hingegen abzuweisen, da der Anspruch verjährt ist und der Beklagte erfolgreich die Einrede der Verjährung erhoben hat. Im Einzelnen gilt das Folgende: 1) Der Kläger hat gegen den Beklagten aus eigenem und abgetretenem Recht einen Anspruch gegen den Beklagten auf Rückzahlung von 812 €. Ein solcher folgt sowohl aus §§ 812 Abs. 1. S. 1 i.V.m. §§ 134, 138 BGB als auch aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB.
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a) An der Aktivlegitimation des Klägers bestehen keine Zweifel, insbesondere ist dieser aufgrund der vorgelegten Abtretungserklärung der Drittwiderbeklagten vom 01.09.2016 befugt, alleine die mieterseitigen Ansprüche aus dem Mietvertrag geltend zu machen.
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b) Zwar ist dem Beklagten Recht zu geben, dass ein Anspruch für die Rückzahlung weder aus § 560 Abs. 3 BGB noch aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. § 5 WistrG folgt.
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(1) Denn § 560 Abs. 3 BGB ist nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. Entscheidung vom 16.11.2011, Az. VIII ZR 106/11) nur auf die Fälle anwendbar, in denen es zu einer Ermäßigung von Betriebskosten kommt ist. Eine Anwendung für den Fall, dass von vornherein eine überhöhte Betriebskostenpauschale vereinbart wird, hat der BGH hingegen ausgeschlossen.
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(2) Auf §§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. § 5 WiStrG und § 134 BGB kann der Kläger den Anspruch ebenso wenig stützen. Zwar überstieg das von dem Kläger und der Drittwiderbeklagten zu zahlende Entgelt spätestens unter Berücksichtigung des in der überhöhten Betriebskostenpauschale versteckten Nettomietzinsanteils die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20%. Zu dieser Überzeugung gelangt das Gericht, da der Mietenspiegel 2011 im einschlägigen Rasterfeld F4 eine Spanne von 6,99 € bis 10,73 € pro qm bei einem Mittelwert von 8,50 € auswies. Der Kläger und die Drittwiderbeklagte zahlten für die ausweislich des Mietvertrages 50 qm große Wohnung bereits zum Mietbeginn eine Miete von 600 €. Dies entspricht einem Quadratmeterpreis von 12 €, der sich aufgrund des versteckten Nettomietzinsanteils in der Betriebskostenpauschale von mindestens 50 € auf mindestens 13 € pro qm erhöht. Mit 13 € pro qm liegt der Mietpreis selbst dann oberhalb der 120% Grenze des § 5 WiStrG, wenn man unter Außerachtlassung erheblicher Zweifel zugunsten des Beklagten und unterstellte, dass der Höchstwert von 10,73 € gerechtfertigt wäre.
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Die Voraussetzungen des § 5 WiStrG liegen jedoch deshalb nicht vor, da der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kläger nicht zu beweisen vermochte, dass diese Miete unter „Ausnutzung eines geringen Angebots“ vereinbart wurde, also die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war. Dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrags angewiesen war (BGH, NZM 2004, 381). Diesen Beweis vermochte der Kläger nicht zu führen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, auf das gesamte Gebiet der Gemeinde – hier ganz Hamburg – und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet (BGH, NZM 2005, 534). Der Kläger hätte daher darlegen und beweisen müssen, dass seine Bemühungen eine Wohnung anzumieten im gesamten Hamburger Stadtgebiet erfolglos geblieben sind. Konkreter Vortrag hierzu erfolgte nicht.
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c) Ein Anspruch des Klägers nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB in Höhe von 812 € besteht jedoch deshalb, da die Vereinbarung der Betriebskostenpauschale gegen die guten Sitten verstößt und somit (jedenfalls in Höhe der begehrten 50 € monatlich) nichtig ist.
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aa) Die isolierte Überprüfung der Höhe der Betriebskostenpauschale am Maßstab des § 138 Abs. 1 BGB ist zulässig und wird nicht durch § 5 WiStrG gesperrt.
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Dabei ist zu bedenken, dass der in einer überhöhten Mietkostenpauschale enthaltene Nettokaltmietanteil in der Regel unerkannt und daher auch bei einer etwaigen Mieterhöhung unberücksichtigt bleibt. Dies kann dazu führen, dass Mieterhöhungsbegehren stattgegeben wird, obgleich unter Berücksichtigung des versteckten Mietzinsanteils die ortsübliche Vergleichsmiete bereits erreicht ist. Auch ist die Höhe der Nettokaltmiete bei der Anmietung der Wohnung ein mit ausschlaggebendes Kriterium. Für den Vermieter ist es daher in der Regel vorteilhaft, wenn die Nettokaltmiete als geringer beziffert wird als sie tatsächlich ist und er einen zusätzlichen Nettokaltmietanteil über eine übersetzte Betriebskostenpauschale erzielt.
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Aus diesem Grunde erscheint es zu kurz gegriffen, wenn man eine Betriebskostenpauschale nur dann als unter Verstoß gegen §§ 134, 138 BGB teilweise nichtig erachtet, wenn die Miete insgesamt gegen § 5 WistrG verstößt. Vielmehr muss eine Überprüfung auch isoliert auf die Wirksamkeit der Betriebskostenpauschale ausgerichtet sein können (s. auch LG Berlin, WuM 2016, 103). Dies gilt erst Recht vor dem Hintergrund als § 5 WiStrG mit der zusätzlichen Voraussetzung des „Ausnutzens einer Zwangslage“ für die Mieter eine hohe Hürde an die Darlegungs- und Beweislast darstellt.
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Die isolierte Überprüfung der Betriebskostenpauschale erscheint auch deshalb gerechtfertigt, da sich der Vermieter nach § 242 BGB an die von ihm bewusst gewählte Aufteilung der Mietanteile in Nettokaltmiete einerseits und Betriebskostenpauschale andererseits festhalten lassen muss. Aus welchem Grund der Vermieter, der bewusst eine solche Aufteilung wählt, dadurch begünstigt werden sollte, dass der die tatsächlichen Betriebskosten übersteigende Anteil der Pauschale als versteckter Nettokaltmietanteil behandelt wird, ist nicht ersichtlich. Sofern der Vermieter die Vereinbarung in der Annahme getroffen hat, dass diese den tatsächlichen Kosten entspricht, ist er davon ausgegangen ist, dass er selber Aufwendungen für Betriebskosten in etwa in Höhe der Betriebskostenpauschale leisten muss. Einen „Gewinn“ oder zusätzlichen Mieteinnahmen wollte der Vermieter in diesem Fall ohnehin nicht vereinbaren. Dass der Vermieter, der bewusst und in dem Interesse die tatsächlichen Mieteinnahmen zu verschleiern einen deutlich übersetzten Betrag für die Betriebskostenpauschale vereinbart, nicht schutzwürdig ist, bedarf keiner weiteren Erläuterung.
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bb) Das Gericht verkennt auch nicht, dass die Höhe einer Betriebskostenpauschale den Grundsätzen der Privatautonomie unterliegt, nach denen die Parteien eigenständige Vereinbarungen treffen können. Insbesondere das Bürgerliche Gesetzbuch sieht keine ausdrücklichen Begrenzungen für die Höhe einer Betriebskostenpauschale vor; § 556 Abs. 2 S. 2 BGB nennt den Maßstab der „Angemessenheit“ ausdrücklich nur für die Betriebskostenvorauszahlungen, nicht aber für die im Satz zuvor gleichgestellten Betriebskostenpauschalen. Da die Parteien in der Vereinbarung der Betriebskostenpauschale frei sind, ist der Vermieter grundsätzlich auch nicht verpflichtet, seine anfängliche Kalkulation offen zu legen (BGH, NJW 2012, 303).
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Ihre Grenze finden die Grundsätze der Privatautonomie jedoch dort, wo eine Vereinbarung mit Treu und Glaubensgesichtspunkten nicht mehr zu vereinbaren ist. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter die Betriebskostenpauschale völlig losgelöst von den tatsächlich anfallenden Kosten auf einen Betrag festsetzt, der diese zuzüglich eines ihm zuzubilligenden Sicherheitszuschlags in grobem Maße übersteigt. Denn es entspricht einer sich aus der Vertragsanbahnung ergebenden Treuepflicht des Vermieters, dass er die Höhe der Betriebskostenpauschale an den tatsächlich anfallenden Kosten orientiert (so auch AG Hamburg, Beschluss v. 24.06.2016 zum Az. 49 C 339/15, MüKoBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl. 2016, BGB § 556 Rn. 31, a.A. Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 25f.). Weicht die getroffene Vereinbarung zu Gunsten des Vermieters erheblich hiervon ab, nutzt der Vermieter, der in der Regel Kenntnis von der Höhe der tatsächlich anfallenden Kosten hat oder sich diese Information zumindest ohne weiteres beschaffen kann, sein überlegenes Wissen aus. Dabei steht dem Vermieter, der durch die Betriebskostenpauschale von der Abrechnungspflicht befreit wird, zweifelsohne die Berechtigung eines Sicherheitsaufschlags zu. So soll für den Vermieter das Risiko ausgeglichen werden, dass dem Mieter keine Nachzahlungskosten entstehen können, wenn die tatsächlichen Betriebskosten, die Betriebskosten aus der vereinbarten Pauschale übersteigen sollten.
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In der Gesamtschau darf und muss der Mieter bei Anmietung der Wohnung darauf vertrauen dürfen, dass die von Vermieterseite vorgeschlagene Vereinbarung zur Betriebskostenpauschale – deren Höhe in der Regel nicht verhandelbar ist – wenn auch für den Vermieter auskömmlich ist, so doch auch nicht völlig außer Verhältnis zu den zu erwartenden Kosten steht (vgl. Beschluss des Amtsgerichts Hamburg vom 24.06.2016 zum Az. 49 C 339/15). Jedenfalls, wenn ein grobes Missverhältnis im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB vorliegt, ist die Vereinbarung in Teilen unwirksam.
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cc) So liegt es hier. Denn ein Vertrag ist als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen, wobei die verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten – jedenfalls dann, wenn er sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis eines besonders groben Missverhältnisses bzw. der Zwangslage seines Vertragspartners verschlossen hat – vermutet wird, wenn die Gegenleistung den Wert der Leistung um das Doppelte übersteigt (s. etwa BGH, NJW 2001, 1127, NJW-RR 2008, 143, Rz. 35).
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Vorliegend hat der Beklagte mit der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale von 107 € monatlich bei Zugrundelegung der angenommenen Wohnungsgröße von 50 qm pauschal Betriebskosten von 2,14/qm begehrt. Berücksichtigt man, dass die Wohnfläche zumindest laut den Abrechnungen über die Heizkosten lediglich 46,49 € beträgt, errechnet sich sogar ein Quadratmeterpreis vom 2,30 €/qm. Demgegenüber beliefen sich die tatsächlichen Kosten für das gesamte Haus nach der Wohngeldabrechnung 2012 lediglich auf 0,81 € /qm. Auch wenn dem Beklagten ein Sicherheitszuschlag von 20% zuzubilligen ist, übersteigt die vereinbarte Pauschale diesen Betrag noch um mehr als das Doppelte. Dem Beklagten ist auch eine verwerfliche Gesinnung im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB vorzuwerfen. Der Behauptung des Klägers, ihm seien die tatsächlichen Betriebskosten aus den Wohngeldabrechnungen bekannt gewesen, ist der Beklagte nicht substantiiert entgegengetreten, so dass die Kenntnis des Beklagten naheliegt. Jedenfalls wäre dem Beklagten (anders als dem Kläger und der Drittwiderbeklagten) jederzeit die Feststellung möglich gewesen, in welcher Höhe Betriebskosten für die Wohnung tatsächlich anfallen. Er hätte daher ohne Weiteres die Betriebskostenpauschale an den tatsächlich anfallenden Kosten orientieren können. Der Erkenntnis, dass die tatsächliche Vereinbarung von 107 € im groben Missverhältnis zu den anfallenden Kosten steht, hat sich der Kläger damit zumindest leichtfertig verschlossen.
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cc) Ob die wucherähnliche Überhöhung der Betriebskostenpauschale dazu führt, dass die Vereinbarung entsprechend des Grundsatzes dass sich gegen § 138 Abs. 1 oder 2 BGB verstoßende sittenwidrige Vereinbarungen nicht in einen sittenwidrig überhöhten und einen hinnehmbaren Teil aufspalten lassen, in Gänze unwirksam ist (vgl. BGH, NZM 2005, 904) oder aber ob die Vereinbarung – wie in den Fällen eines Verstoßes gegen § 5 WiStrG auch – lediglich insoweit nichtig ist, als Vereinbarung eine angemessene Betriebskostenpauschale mehr als nur unwesentlich übersteigt (vgl. zu teilweise nichtigen Wohnraummieten insoweit BGH, 1984, 722), kann dahinstehen, da der Kläger seinen Rückzahlungsanspruch ohnehin auf 50 € monatlich beschränkt. In dieser Höhe ist die monatliche Betriebskostenpauschale jedenfalls überhöht.
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dd) Im Zeitraum von September 2012 bis einschließlich Juni 2014 leistete der Kläger demnach Überzahlungen in Höhe von 1.100 €. Gemäß der klägerseits vorgenommenen Verrechnung von im Zeitraum von Juli 2014 bis Dezember 2015 zu viel einbehaltenen Beträgen von 288 € mit Ansprüchen aus September 2012 bis anteilig Februar 2013, ergibt sich der geltend gemachte Betrag von noch 812 €. Hiervon entfallen 12 € auf den Monat Februar 2013 und je 50 € auf die Monate März 2013 bis Juni 2014.
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c) Dem Kläger steht zudem ein Anspruch auf Zahlung der begehrten 812 € aus § 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 BGB zu. Nach dem oben Gesagten war der Beklagte nach Treu und Glauben verpflichtet, die Höhe der Betriebskostenpauschale an der Höhe der tatsächlich angefallenen Betriebskosten zu orientieren. Gegen diese Verpflichtung hat der Beklagte in grobem Maße verstoßen. Der Kläger ist daher so zu stellen, wie er stehen würde, wenn der Beklagte sich vertragsgemäß verhalten hätte.
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Bei einem pflichtgemäßen Verhalten des Beklagten hätten die Kläger und die Drittwiderbeklagte mindestens die von dem Kläger begehrten 50 € monatlich erspart. Der hierdurch entstandene Schaden ist dem Kläger von dem Beklagten zurückzuerstatten.
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2. Der Kläger hat zudem einen Anspruch auf Auszahlung der in den Heizkostenabrechnungen 2013 bis 2015 errechneten Guthaben von insgesamt 812,58 € aus der Abrechnungsvereinbarung des Mietvertrages i.V.m. § 556 BGB. Der Beklagte kann sich nicht darauf berufen, dass der unstreitig entstandene Anspruch durch Aufrechnung mit Ansprüchen auf Nachzahlung der einbehaltenen Betriebskostenpauschale in den Monaten August 2014 bis Juli 2015 nach §§ 387, 389 BGB erloschen ist, da der Beklagte nach dem oben Gesagten keinen Anspruch auf Zahlung der die tatsächlichen Betriebskosten zuzüglich eines Sicherheitszuschlages von 20% übersteigenden Beträge hat.
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3) Der Kläger hat zudem einen Anspruch auf Zinsen im tenorierten Umfang. Der Zinsanspruch hinsichtlich der Rückzahlung der überhöhten Betriebskostenpauschale folgt dem Grunde nach §§ 280, 286 Abs. 1 BGB und der Höhe nach aus § 288 Abs. 1 BGB, nachdem der Kläger den Beklagten mit Schreiben vom 27.06.2014 mit Ablauf des 20.07.2014 in Verzug gesetzt hat.
61
Einen Zinsanspruch hinsichtlich des Zahlungsanspruchs aus den mit den Heizkostenabrechnungen errechneten Guthabenbeträgen hat der Kläger hingegen erst ab deren Rechtshängigkeit, § 291 BGB, hinsichtlich der Guthaben aus den Heizkostenabrechnungen 2013 und 2014 von insgesamt 678,50 € (270,93 € + 407,57 €) somit ab Zustellung der Klage am 04.10.2016 und hinsichtlich des klagerhöhend geltend gemachten Betrag von 134,08 € ab Zustellung des klagerhöhenden Schriftsatzes vom 05.01.2017 am 12.01.2017. der weitergehende Zinsanspruch ist abzuweisen. Zwar sind die Auszahlungsansprüche aus den Guthaben der Heizkostenabrechnungen jeweils mit deren Erstellung fällig geworden; Verzug setzt neben der Fälligkeit jedoch eine Mahnung voraus. Eine solche ist nicht ersichtlich.
62
4) Soweit der Kläger hingegen einen Anspruch auf Rückzahlung der zu Vertragsbeginn geleisteten Vertragsausfertigungsgebühr in Höhe von 100,00 € gemäß § 812 Abs. 1, S. 1 Alt. 1 BGB begehrt, ist die Klage ohne Erfolg, da sich der Beklagte insofern erfolgreich auf die Einrede der Verjährung berufen hat. Nach §§ 195, 199 BGB beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den Anspruch begründeten Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Dies war vorliegend unmittelbar bei Vertragsschluss und Zahlung des Vermittlungsentgelts der Fall. Dass der Kläger zu diesem Zeitpunkt aus den ihm bekannten Tatsachen nicht die zutreffenden rechtlichen Schlüsse gezogen hat, ist unschädlich. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn die Rechtslage zu diesem Zeitpunkt so unklar gewesen wäre, dass der Kläger auf Grund der ihm bekannten Tatsachen nicht in der Lage gewesen wäre gegen den Beklagten eine Klage, sei es auch nur eine Feststellungsklage zu erheben, die bei verständiger Würdigung in einem Maße Erfolgsaussicht hat, dass sie zumutbar ist (vgl. BGH, NJW 2014, 3713, Rn. 49 m.w.N.). Dies war vorliegend jedoch nicht der Fall. Denn auch nach der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Rechtslage, war eindeutig, dass der Kläger und die Drittwiderbeklagte nicht zur Zahlung der Vertragsausfertigungsgebühr verpflichtet waren; sei es, dass die zugrundeliegende Vereinbarung einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhält (so AG Hamburg-Altona, NJW-RR 2007,11) oder aber wegen Verstoßes gegen §§ 3 Abs. 3, S. 1, 2 Abs. 2, Nr. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes unwirksam ist (so z.B. AG Hamburg-Wandsbek, WuM 2005, 47; AG Hamburg, NJW-RR 1999, 1104).
II.
63
Die Widerklage ist zulässig aber nur insoweit begründet als der Beklagte noch 386 € an Miete für den Zeitraum 01.01.2016 bis 14.01.2016 nebst Zinsen begehrt. Im Übrigen ist die Widerklage abzuweisen.
64
1) Der Beklagte hat gegen den Kläger und die Drittwiderbeklagte noch einen Anspruch auf restlichen Mietzins für den Zeitraum vom 01.01.2016 bis 15.01.2016 in Höhe von 386 € aus § 535 Abs. 2 BGB.
65
a) Die fristlose Kündigung des Klägers und der Drittwiderbeklagten hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht zum 31.12.2015 beendet. Hierzu fehlt es an einem hinreichenden Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB. Bei Beleidigungen der anderen Vertragsparteien kann ein Recht zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrags wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht mehr zugemutet werden kann (BGH, NZM 2010, 901). Die Beleidigungen, die der Beklagte in seinem Schreiben vom 14.10.2015 gegenüber dem Kläger und der Drittwiderbeklagten ausgesprochen hat, indem er den Kläger als „schlecht aussehend“ und „mäßig begabt“ und beide Mieter als „Kleingeister“ bezeichnet, wiegen jedoch nicht so schwer, als dass diese Voraussetzung als gegeben angesehen werden könnte. Dies gilt erst recht vor dem Hintergrund, dass die Beleidigungen nicht einem größeren Kreis zugänglich gemacht wurden, und die Parteien nicht gemeinsam in einem Haus wohnen, wo sich ihre Wege täglich kreuzen. Nach hiesiger Einschätzung beleidigt der Beklagte mit seinem Schreiben weniger den Kläger und die Drittwiderbeklagte als dass er sich durch sein höchst unsachliches Verhalten selbst diskreditiert. Dass der Kläger und die Drittwiderbeklagte selber dem Inhalt des Schreibens vom 14.10.2015 nicht das erforderliche Gewicht für eine sog. Zerrüttungskündigung beimaßen, zeigt sich zudem daran, dass sie dieses Schreiben erst zwei Monate danach „zum Anlass nahmen“, um das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
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b) Das Kündigungsschreiben vom 15.12.2015 ist nach alldem als ordentliche Kündigung umzudeuten, so dass der Mietvertrag zunächst erst mit Ablauf des Monats März 2016 endete. Da der Beklagte die Wohnung jedoch bereits zum 16.01.2016 neu vermietete, besteht sein Mietzinsanspruch nur bis zu diesem Zeitpunkt.
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Dem Mietzinsanspruch für den hälftigen Januar können der Kläger und die Drittwiderbeklagte nicht entgegenhalten, dass sie die Schlüssel bereits zum 31.12.2015 an den Beklagten übergeben haben und dieser die Wohnung in der ersten Januarhälfte für Besichtigungszwecke nutzte. Denn eine freiwillige Aufgabe der Mietwohnung – wie sie mit der Schlüsselübergabe bewirkt wurde -, entbindet die Mieter nicht von der Verpflichtung zur Mietzinszahlung.
68
c) Der hälftige Mietzins für Januar 2016 beträgt jedoch nicht wie klägerseits angenommen 411 €. Denn dieser Betrag errechnet sich nur dann, wenn man von der Wirksamkeit der Betriebskostenpauschale von 107 € ausgeht. Nach dem oben gesagten, ist die Heizkostenpauschale jedoch mindestens um 50 € zu reduzieren, so dass statt einer Gesamtmiete von 822 € zu diesem Zeitpunkt nur eine solche in Höhe von 772 € geschuldet war. Für den halben Monat ist daher ein Anteil von 386 € fällig.
69
d) Der Zinsanspruch im tenorierten Umfang folgt aus § 286 Abs. 2 Nr.1 BGB dem Grunde nach und § 288 Abs, 1 BGB der Höhe nach. Mit Zahlung des Mietzinses befanden sich der Kläger und die Drittwiderbeklagte nach dem dritten Werktag des jeweiligen Monats in Verzug.
70
2) Soweit der Beklagte von dem Kläger und der Drittwiderbeklagten darüber hinaus Zahlungsansprüche aus den einbehaltenen Anteilen der Betriebskostenpauschale von noch 375,42 € begehrt, ist die Klage hingegen abzuweisen, da die Vereinbarung zu den Betriebskostenpauschalen (jedenfalls teilweise) nichtig gewesen ist. Auf die Ausführungen unter I. 1) wird Bezug genommen.
III.
71
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 4, 269 Abs. 3 ZPO. Sie beruht auf der Erwägung, dass der Beklagte im Verhältnis zum Kläger in Höhe von ca. 80%, und im Verhältnis zur Drittwiderbeklagten in Höhe von ca. 65% unterliegt. Mit einem Anteil von 5% gemessen am Gesamtstreitwert unterliegen der Kläger und die Drittwiderbeklagte zudem als Gesamtschuldner. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt § 709 S. 1 ZPO bzw. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
24.02.2026
