Ist die Vermieterin eine rechtsfähige Gesellschaft i.S.d. § 705 Abs. 2 n.F. kann sie nicht wegen Eigenbedarfs kündigen und zwar weder für sich noch für einen ihrer Gesellschafter bzw. deren Angehörige.
AG Mitte v. 11.11.2025 – 8 C 5056/25 –,
mitgeteilt von RAin Dr. Verena Knies
Tatbestand
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die Wohnung A.-Straße xx, 1xxxx Berlin, Dachgeschoss links. …
Mit Schreiben vom 30.5.2024 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zugunsten der Gesellschafterin Frau J.. …
Mit Schreiben vom 19.12.2024 widersprachen die Beklagten der Kündigung und machten Härtegründe geltend. …
Die Klägerin behauptet, die Gesellschafterin J. benötige die Wohnung zu Wohnzwecken für sich und ihren Ehemann. Diese würden aktuell eine ca. 72 m2 große und aus drei Zimmern bestehende Wohnung im Bezirk Mitte bewohnen. Es bestünde der Wunsch, eine Familie zu gründen. Unter Berücksichtigung dieser Familienplanung sei die aktuelle Wohnung nicht mehr geeignet. Hinzu komme, dass sowohl die Gesellschafterin J. als auch ihr Ehemann beruflich bedingt auf ein größeres Arbeitszimmer angewiesen seien. Die aktuell bewohnte Wohnung stünde zwar ebenfalls im Eigentum der Gesellschafterin Frau J., sei jedoch mit einem lebenslangen Nießbrauch zugunsten der Eltern belastet, weshalb sie entsprechende Miete zu leisten habe. Es bestünde der Wunsch, künftig nur noch die Belastung eines Wohngeldes tragen zu müssen. Die Klägerin wolle daher der Gesellschafterin J. und Herrn M. die Wohnung überlassen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung A.-Straße xx, 1xxxx Berlin, gelegen im Dachgeschoss links, bestehend aus drei Zimmern, zwei Bädern, Küche, einer Terrasse und einem Kellerraum geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, der Klägerin als GbR fehle bereits die Kündigungsbefugnis.
Das Gericht hat die aus dem Beschluss vom 15.7.2025 ersichtlichen Hinweise erteilt.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Räumlichkeiten gemäß § 546 BGB. Die Kündigung vom 30.5.2024 hat das Mietverhältnis nicht beendet, denn der Klägerin fehlt die Kündigungsbefugnis.
Die Klägerin als rechtsfähige Gesellschaft im Sinne des § 705 Abs. 2 BGB n.F. hat keinen eigenen Wohnbedarf und auch keine Angehörigen. Sie kann auch nicht für einen ihrer Gesellschafter bzw. deren Angehörige Wohnbedarf geltend machen.
Die Neuregelung des § 705 BGB gemäß dem MoPeG vom 10.08.2021 ist am 01.01.2024 in Kraft getreten. Die Klägerin ist damit als rechtsfähige GbR anzusehen, das Gesetz sieht insoweit keine Übergangsfristen vor. Im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung war die Klägerin daher bereits rechtsfähige Gesellschaft.
Die Klägerin kann sich nicht darauf berufen, dass die Kündigung einer GbR zugunsten eines ihrer Gesellschafters in analoger Anwendung des § 573 Abs. 2 Nummer 2 BGB entsprechend der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 371/98 auch weiterhin möglich ist, denn die gesetzliche Neufassung hat dieser Rechtsprechung die Grundlage entzogen. Der BGH hatte vor allem damit argumentiert, dass die GbR bis dato nur teilrechtsfähig war und daher wie eine gewöhnliche Vermietermehrheit zu behandeln sei. Die gesetzliche Neufassung hat die GbR nunmehr jedoch vollständig verselbstständigt und ihr volle Rechtsfähigkeit verliehen. Das Gesellschaftsvermögen steht nicht mehr den Gesellschaftern zur gesamten Hand zu, sondern vielmehr der GbR selbst. Damit steht die GbR in ihrer Verfasstheit auf einer Stufe mit den Personenhandelsgesellschaften, für die eine Eigenbedarfskündigung nicht, auch nicht analog, zugelassen ist (vgl. zum Ganzen: Bürstenhaus/Siegmund, Miete, 8. Aufl. 2025, § 573 Rn. 60; AG Mitte, 20 C 151/24, Urteil vom 28.10.2024). Es ist auch nicht ersichtlich, dass eine planwidrige Lücke fortbestehen würde, denn die Rechtsprechung des BGH ist lange bekannt und muss dem Gesetzgeber bei der Neuregelung des Gesellschaftsrechts bekannt gewesen sein. Es hätte ihm freigestanden in diesem Zusammenhang eine entsprechende Änderung des § 573 BGB vorzunehmen und die Privilegierung der GbR gegenüber den anderen Personengesellschaften fortzuschreiben.
Auch der Umstand, dass § 577 a BGB nicht geändert wurde spricht nicht gegen die hier vertretene Auffassung, denn diese Norm hat eine völlig andere Zielsetzung. § 577 a Absatz 1a BGB wurde eingeführt, um den Mieter vor einer Umgehung der Sperrfrist durch das sogenannte „Münchner Modell“ zu schützen. …
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nummer 11, 711 ZPO.
24.02.2026
