Die Anbindung an den ÖPNV und die Versorgungsinfrastruktur („Nahversorgung“) sind im Rahmen der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen vorgenommenen Wohnlagenausweisung des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2024 abschließend berücksichtigt.
LG Berlin II vom 16.12.2025 – 66 S 172/25 -,
mitgeteilt von RA Alexander-Greco Koukoulas
Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 22.05.2025, Az. 117 C 265/24, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.
A. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.
B. Sie ist jedoch unbegründet. Das Rechtsmittel hat nach vorläufiger Ansicht der Kammer aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat die Fragen nach den Grundlagen und der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zutreffend gestellt und überzeugend beantwortet. Insbesondere wurde im angefochtenen Urteil die zulässige Miete mit Recht unter Anwendung des Berliner Mietspiegels 2024 und der Orientierungshilfe ermittelt.
1.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass im vorliegenden Einzelfall Lagemerkmale bei der Ermittlung der zulässigen Einzelvertragsmiete berücksichtigt werden müssen, namentlich die gute ÖPNV-Anbindung und die gute Nahversorgung. Beides seien wohnwertprägende Merkmale, die bei einer Anwendung des Berliner Mietspiegels 2024 unberücksichtigt blieben. Die Klägerin leitet daraus die Schlussfolgerung ab, dass die ortsübliche Vergleichsmiete mit dem Instrument des Mietspiegels nicht bestimmt, sondern nur durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden könne. Das Gesetz lasse in § 19 Abs. 4 MsV die Berücksichtigung wohnwertrelevanter Lagemerkmale durch Zuschläge zum Ergebniswert zu, soweit wohnwertrelevante Lagemerkmale nicht bereits in eine Wohnlageneinteilung einbezogen wurden oder soweit die Lage vom Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen in derselben Wohnlage wesentlich abweicht.
a) Die Voraussetzungen des § 19 Abs. 4 Alt 1 MsV seien vorliegend gegeben. Denn die Orientierungshilfe 2024 enthalte keine Merkmale in Bezug auf die ÖPNV-Anbindung oder die Nahversorgung einer Berliner Wohnung, insbesondere nicht in der Merkmalgruppe 5 „Wohnumfeld“.
Die Merkmale der ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung seien ausweislich der Indikatoren in der Dokumentation zum Mietspiegel 2024 auch nicht in die Wohnlagenbestimmung eingeflossen. In der Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024 würden 13 Indikatoren zur Erklärung der Wohnlageeinstufung aufgelistet (darunter die Indikatoren „Distanz S-, Regional- und U-Bahn“ sowie „Distanz Bus und Tram“); es würden dann jedoch nur 6 der 13 Indikatoren zur Einstufung der Wohn-lage tatsächlich verwendet. Die Aspekte zur ÖPNV-Anbindung oder zur Nahversorgung fänden sich darin nicht mehr, sondern allein die Indikatoren „Distanz zu Subzentren“ sowie „Entfernung zu Zentren“.
b) Auch die Voraussetzungen des § 19 Abs. 4 Alt 2 MsV seien vorliegend gegeben. Die Lage der streitgegenständlichen Wohnung weiche vom Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen in derselben Wohnlage wesentlich ab. Sie verfüge innerhalb der Makrolage über eine überdurchschnittliche ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung.
c) Ein Sachverständigengutachten sei einzuholen, da innerhalb der (unstreitigen) Spanne die Orientierungshilfe des Mietspiegels nicht herangezogen werden könne; § 287 ZPO verbiete die Berücksichtigung geschätzter Schätzungsunterlagen. Die Signifikanz der in die Orientierungshilfe 2024 aufgenommenen Merkmale sei demgegenüber empirisch nicht belegt und teilweise wider besseres Wissen erfolgt; die jeweilige Gewichtung zu 20 % sei eine stark verzerrte Schätzung und der Median als Ausgangspunkt der Abweichung nach oben und unten weise keinen tatsächlichen Marktbezug auf.
2.
Die Kritik der Klägerin am Berliner Mietspiegel und die daraus abgeleitete Forderung nach der Einholung eines Sachverständigengutachtens überzeugen nicht.
a) Die Voraussetzungen für einen Zuschlag nach § 19 Abs. 4 Alt. 1 MsV liegen nicht vor. Denn die von der Klägerin genannten Lagemerkmale der guten ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung sind entgegen dem Berufungsvorbringen in den Mietspiegel bereits eingeflossen. Beide Merkmale wurden im Rahmen der Wohnlagenausweisung des Mietspiegels abschließend berücksichtigt, und zwar bei dem in § 19 Abs. 2 MsV genannten Faktor „Infrastruktur“.
Die Arbeitsgruppe hat bei der Bewertung des Faktors „Infrastruktur“ die Einflussgröße „technische und soziale Infrastruktur (Immissionen, Beeinträchtigungen, Verkehrsanbindung, Einkaufs-möglichkeiten)“ konkret geprüft und 13 Indikatoren mit Erklärungswert in die Betrachtung aufgenommen (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 53). Sie ist dabei davon ausgegangen, dass das Kriterium der „technischen und sozialen Infrastruktur“ über die Indikatoren „Distanz Zentren“, ,,Distanz Subzentren“, ,,Distanz S-, Regional- und U-Bahn“ sowie „Distanz Bus und Tram“ den Anforderungen des § 19 Abs. 2 MsV gemäß abgebildet werden kann (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 53 ff.; vgl. ausführlich zur Lageeinteilung: LG Berlin, Urteil vom 30.09.2015, 65 S 116/25, beck-online, Rn. 37 ff.).
Wenn die Arbeitsgruppe Mietspiegel im Ergebnis lediglich 6 der 13 (denkbaren) Indikatoren bei der Einstufung der Wohnlagen tatsächlich herangezogen hat, ist dies nicht kritikwürdig, sondern entspricht der Vorgehensweise und im Ergebnis der wissenschaftlichen Methode der Diskriminanzanalyse (vgl. BR-Drs. 766/20, S. 42). Diese dient der schrittweisen Ermittlung von solchen Indikatoren, die tatsächlich auch signifikante Trennkraft in dem untersuchten Bereich besitzen (vgl. Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 59f., mwN). Die Merkmale der ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung entfalten im Ergebnis der Diskriminanzanalyse gerade keine signifikante Trennkraft. Aus diesem Grund sind sie nicht als eigenständige Indikatoren in der Dokumentation zum Mietspiegel eingeflossen. Wenn für eine bestimmte Fragestellung eine untersuchte Hypothese nicht zu einer belastbaren Feststellung (etwa der Beschreibung von Unterschieden zwischen mehreren miteinander zu vergleichenden Einzelfällen) führt, bedeutet dies nicht, dass der fragliche Aspekt übersehen worden ist. Die von der Berufungsbegründung angeführten Merkmale sind von den Erstellern des Mietspiegels „berücksichtigt“ worden, auch wenn sie keine für eine erforderliche Unterscheidung notwendige Trennschärfe zwischen unterschiedlichen Wohnbereichen ergeben haben.
Das Beurteilungskonzept der Wohnlagenausweisung im Mietspiegel 2024 beruht auf einer Gesamtbewertung einer Vielzahl von Einzelmerkmalen und nicht objektivierbaren Kriterien (§ 19 Ab-satz 2 MsV; BR-Drs. 766/20, S. 41f.). Die Verkehrsanbindung und Versorgungslage sind ein Teil davon gewesen; ob sich gewisse Ungenauigkeiten im Einzelfall ergeben, kann offenbleiben; sie wären hinzunehmen (BR-Drs. -766/20, S. 42).
Gründe für die Annahme, dass die Beschreibung und/oder die Auswahl der Indikatoren methodisch fehlerhaft wäre, bringt die Klägerin nicht vor (vgl. hierzu ausführlich LG Berlin, Urteil vom 30.09.2015, 65 S 116/25, beck-online, Rn. 44 ff.). Die Voraussetzungen für einen Zuschlag nach § 19 Abs. 4 Alt. 1 MsV liegen nicht vor (vgl. ausführlich LG Berlin II, Urteil vom 30.09.2025, 65 S 116/25; juris, Rn. 28 ff.). Die Kammer schließt sich diesen Ausführungen nach eigener Überprüfung an.
b) Auch die Voraussetzungen für einen Zuschlag nach § 19 Abs. 4 Alt. 2 MsV liegen nicht vor. Die Klägerin hat bereits nicht schlüssig vorgetragen, dass die Lage der streitgegenständlichen Wohnung vom Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen in derselben Wohnlage wesentlich abweicht. Die Darlegungen lassen aber für die Kammer – wie auch schon für das Amtsgericht – nichts erkennen, was die Annahme einer überdurchschnittlich guten ÖPNV-Verbindung und Nahversorgung begründet. Denn die Klägerin beschreibt eine Lage, die (fast) im gesamten Stadtgebiet Berlins anzutreffen ist. Außerdem fehlt die Beschreibung der erforderlichen (durchschnittlichen) Vergleichsgruppe, ohne die nicht ermittelt werden kann, ob eine über dem (welchem?) Durchschnitt gestaltete Lage gegeben ist.
Darüber hinaus übersieht die Klägerin, dass es sich z.B. beim Vorhandensein von Kitas und Schulen um individuell-subjektiv geprägte Lagemerkmale handelt. Die Arbeitsgruppe Mietspiegel hat – wohlüberlegt und begründet – eine Mittelung allgemeiner Lagepräferenzen nach objektiv nachvollziehbaren Kriterien vorgenommen und die Lage umso höher bewertet, wenn sie im Allgemeinen, also von der überwiegenden Mehrheit der Nachfrager (und nicht nur von z.B. den Eltern schulpflichtiger Kinder) als wertiger erachtet wird (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, 49, vgl. hierzu ausführlich LG Berlin, Urteil vom 30.09.2015, 65 S 116/25, beck-online). Damit setzt sich die Klägerin nicht auseinander.
Hinsichtlich der fehlenden Voraussetzungen für einen Zuschlag nach § 19 Abs. 4 Alt. 2 MsV nimmt die Kammer darüber hinaus Bezug auf die Entscheidungsgründe im Urteil der Zivilkammer 65 vom 30.09.2025, 65 S 116/25 Uuris). Die Kammer schließt sich diesen Ausführungen aus eigener Überzeugung an.
c) Die höchstzulässige Miete ist im angefochtenen Urteil vollständig überzeugend in Anwendung des Berliner Mietspiegels 2024 und der Orientierungshilfe bestimmt worden. Der Tatrichter ist befugt (wenn auch nicht verpflichtet), einen Mietspiegel als Grundlage einer Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen, wenn dieser den Voraussetzungen nach§ 558c Abs. 1 BGB entspricht (so die überzeugende Rechtsprechung des BGH; vgl. nur Urteil vom 28.4.2021, VIII ZR 22/20, juris Rz. 21), wozu insbesondere für die Verhältnisse in Berlin mit dem Mietspiegel und der zugehörigen Orientierungshilfe ein grundsätzlich geeignetes Instrument nach den Maßstäben von § 287 ZPO existiert (BGH a.a.O. Rz. 25).
Die von der Klägerin angeführten Einwände gegen die Orientierungshilfe stehen der Anwendung des Berliner Mietspiegels und der Orientierungshilfe nicht entgegen. Es bleibt eine Tatsache, dass der Gesetzgeber den offenen Rechtsbegriff der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ in Kenntnis aller damit als maßgeblich anerkannten Unschärfen und Beurteilungsspielräume in das Zentrum der Bestimmungen über die zulässige Miethöhe gestellt hat. Der Umgang mit diesem Rechtsbegriff ist den Gerichten anvertraut, deren Befugnis zur Schätzung (§ 287 ZPO) in der ausdifferenzierten Systematik (u.a.) des Berliner Mietspiegels eine sinnvolle und angemessene Grenze gesetzt ist. Für das damit beschriebene Verfahren hat der Gesetzgeber sich auch deshalb entschieden, weil ein kontinuierlich fortgeschriebener und ausdifferenzierter Mietspiegel, wie er in Berlin seit vielen Jahren entwickelt worden ist, ein leicht zugängliches, praktikables und dadurch zeit- und kostensparendes Werkzeug ist, mit der die Parteien eines Mietvertrages aber auch die Gerichte zu ausreichend fundierten Antworten auf die Frage nach einer erlaubten Miethöhe gelangen können. Diese Vorzüge bleiben gewichtig und von den Absichten des Gesetzgebers gedeckt, selbst wenn den so gefundenen Ergebnissen (wie stets bei einer gerichtlichen Schätzung im Rahmen von § 287 ZPO) eine letzte streng wissenschaftliche Zwangsläufigkeit nicht zukommenkann und nicht zukommen muss.
Hinsichtlich der Einwände der Klägerin gegen die Orientierungshilfe im Detail nimmt die Kammer Bezug auf die Entscheidungsgründe im Urteil der Zivilkammer 65 vom 30.09.2025, 65 S 116/25 juris, Rn. 65 ff.). Die Kammer schließt sich diesen Ausführungen aus eigener Überzeugung an.
C. Es wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass eine Rücknahme der Berufung gegenüber einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO zu einer Reduzierung der Gerichtskosten um zwei Gebühren führen würde (vgl. Ziffern 1220, 1222 des Kostenverzeichnisses zu§ 3 Abs. 2 GKG).
Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für den Berufungsrechtszug auf bis zu 1000 € festzusetzen.
Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Hinweises.
24.02.2026
