1. Wer durch dreiseitige Vereinbarung im Wege des Parteiwechsels als Mieter in ein Wohnungsmietverhältnis eintritt, tritt in alle Rechte und Pflichten des vormaligen Mieters aus dem Mietverhältnis ein, einschließlich derjenigen aus der „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556 d ff. BGB. Jedenfalls solange die Vertragsparteien anlässlich des Mieterwechsels keine Änderung der Miete vereinbaren, liegt in dem bloßen Austausch der Mietpartei keine Vereinbarung über die Miete im laufenden Mietverhältnis, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht an den Vorschriften der §§ 556 d ff. BGB zu messen wäre.
2. Der Abschluss eines Mietvertrages mit einer gemäß §§ 556 d ff. BGB unzulässig überhöhten Miete stellt bereits für sich genommen eine schuldhafte Pflichtverletzung der Vermieterin gemäß § 280 Abs. 1 BGB dar, die ihre Schadensersatzpflicht für notwendige Kosten vorgerichtlicher Rechtsverfolgung begründet.
3. Der Streitwert einer auf Feststellung einer Mietüberhöhung gerichteten Klage ist analog § 41 Abs. 5 GKG nach dem Jahresinteresse zu bemessen.
LG Berlin II vom 29.1.2025 – 64 S 164/22 –, mitgeteilt von VRiLG Jörg Tegeder
Urteilsbegründung:
I.
Des Sachverhaltes wegen wird zunächst auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Mit der Berufung verfolgt die Klägerin als Mieterin ihren Anspruch mit der Ansicht weiter, die §§ 556d ff. BGB müssten auch auf Konstellationen wie die vorliegende, nämlich im Falle des Austauschs der Mietpartei anwendbar sein, wenn es sich dabei um ein Umgehungsgeschäft eben gerade zur Vermeidung der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse handele. Insbesondere dürfe das Amtsgericht nicht ein Umgehungsgeschäft mit der Begründung verneinen, eine Rechtsmissbräuchlichkeit des gewählten Vorgehens sei bereits ausgeschlossen, sobald ein sachlicher Grund für die Entscheidung für einen Parteiwechsel denkbar sei. Die Klägerin hätte sich über eine frisch renovierte Wohnung gefreut und habe nun also einen Nachteil daraus, dass die Beklagten mit der Vormieterin keine Einigung darüber getroffen haben. Baufreiheit für die Renovierung hätte die Klägerin ohne Weiteres geschaffen. Durch die gewählte Form des Mietvertrages sei sie nun aber selbst zur Vornahme der Schönheitsreparaturen dereinst bei ihrem Auszug verpflichtet. Dies sei ausschließlich nachteilig für sie, ohne dass sie auf diese Vertragsgestaltung Einfluss gehabt hätte und ohne auf den Eintritt in das Mietverhältnis ganz verzichten zu müssen.
Dies sei aber schon nicht entscheidungserheblich, da die Klägerin in die Rechte und Pflichten aus dem zwischen ihrer Vormieterin Frau Booo und den Beklagten geschlossenen Mietvertrag eingetreten sei und bereits aus diesem sich auf die §§ 556d ff. BGB berufen könne.
In der Berufungsverhandlung hat die Klägerin auch die Anträge zu 1 a) bis c) in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Beklagten haben sich unter Protest gegen die Kostenlast dem angeschlossen.
Ferner hat die Klägerin einen Teil der Zinsforderung auf den einstigen Klageantrag zu 2. in der Berufungsverhandlung zurückgenommen. Die Beklagten haben dieser teilweisen Klagerücknahme zugestimmt.
Die Klägerin beantragt unter Neunummerierung gegenüber der Berufungsbegründung daher nunmehr sinnentsprechend noch,
1. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin und Frau Bettina Kooo einen Betrag in Höhe von 292,10 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22.01.2025 zu zahlen.
2. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin die notwendigen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.054,10 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22.10.2021 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil. Sie heben hervor, dass ein Umgehungsgeschäft schon deswegen nicht vorliege, weil die gewählte Gestaltung für alle drei Seiten Vorteile geboten habe.
Die Klage ist den Beklagten am 21.10.2021 zugestellt worden.
Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze und das Protokoll der Berufungsverhandlung vom 22.01.2025 Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung ist, soweit sie nicht durch die teilweise Klagerücknahme und die teilweise Hauptsachenerledigung im Streitgegenstand reduziert ist, im weit überwiegenden Teil begründet, hinsichtlich eines Teils der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten hingegen unbegründet.
1. Der erhobene Rückzahlungsanspruch überzahlter Miete für den Monat August 2021 gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, § 556d BGB ist in voller Höhe von 292,10 € begründet.
a) Die entsprechende Klageerweiterung von den zunächst mit der Berufungsbegründung geforderten 260,01 € auf nunmehr 292,10 € ist zulässig, § 264 ZPO.
Unstreitig ist die streitgegenständliche Wohnung in das Mietspiegelfeld F3 einzuordnen.
Der von der Klägerin angenommene Aufschlag auf den Mittelwert von 20% anhand der einzelnen Wohnwertmerkmale (Gruppen 1-3: positiv; Gruppen 4-5: negativ) wird von den Beklagten nicht angegriffen.
Maßgeblich ist sodann der Mietspiegel 2019, da es insoweit auf die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietverhältnisses am 20.12.2018 und Beginn am 21.12.2018 ankommt, in das die Klägerin eingetreten ist. Der Mietspiegel 2019 bildet nach Auffassung der Kammer auch eine hinreichende Schätzgrundlage.
Der Mietspiegelwert beläuft sich also auf 6,79 € / m², um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Einschließlich eines Zuschlags von 10 % ergibt sich bei einer Wohnfläche von 41,86 m² eine zulässige Nettokaltmiete von 312,65 €. Dem steht ein monatlicher Zahlbetrag von 604,75 € gegenüber, die Überzahlung beläuft sich somit auf 292,10 €.
b) Die Klägerin ist in das ursprünglich von der Frau Uooo Booo mit den Beklagten geschlossene Mietverhältnis auf Mieterseite eingetreten und Anspruchsinhaberin gemäß der §§ 556d ff. BGB geworden.
Es kann hier dahinstehen, ob § 556d BGB auch bei Parteiwechsel „erneut“ gelten soll. Denn jedenfalls hat die Klägerin hier entsprechende Rechte aus dem „Vor“-Mietverhältnis der Frau Uooo Booo mit den Beklagten. In die Rechte und Pflichten aus diesem Mietverhältnis ist die Klägerin durch die dreiseitige Zusatzvereinbarung vom 02.10.2020 gemeinsam mit ihrer Mutter auf Mieterseite eingetreten.
Auf dieses „Vor“-Mietverhältnis mit Vertragsschluss am 20.12.2018 und Beginn am 21.12.2018 sind die §§ 556d ff. BGB – anders als das Amtsgericht meint – anwendbar und deren Schutzwirkung dauert nach dem Parteiwechsel an. Die von dem Amtsgericht angestellten Kontrollüberlegungen, die dieses Ergebnis widerlegen sollen, werden von der Kammer nicht geteilt. Abgesehen davon, dass die Kammer schon den behaupteten eindeutigen Willen des Gesetzgebers den Gesetzesmaterialien zur Einführung der Mietpreisbremse (BT-Drs. 18/3121, insbes. S. 15 f.) nicht entnehmen kann, dass § 556d BGB bei Parteiwechsel nicht gelten solle – was hier aber letztlich offen bleiben kann -, ist die Kammer hinsichtlich der behaupteten Widersprüchlichkeit der vom Amtsgericht aufgezeigten Rechtsfolgen, würde man bei einem Parteiwechsel die Schutzwirkung des § 556d BGB fortgelten lassen, anderer Auffassung.
Das Amtsgericht setzt in seinem Gedankenspiel voraus, dass in dem „Vor“-Mietverhältnis eine Miete vereinbart worden ist, die bereits gegen die Mietpreisbremse verstößt und damit in Höhe des Überschreitensbetrages gemäß §§ 556d ff. BGB unwirksam ist. Diese Unwirksamkeit dürfe sich – so das Amtsgericht – nach dem Eintritt des neuen Mieters durch Parteiwechsel nicht fortsetzen, da sonst widersprüchliche Ergebnisse entstünden, wenn anlässlich des Parteiwechsels eine Mieterhöhung vereinbart worden sei oder falls die Miete in unveränderter Höhe fortbestünde. Denn – so will das Amtsgericht es den Gesetzesmaterialien entnehmen – diese neue Mieterhöhung müsse dem Anwendungsbereich der Mietpreisbremse entzogen sein, weil es sich nur um einen Parteiwechsel handele, und also wäre der neu eingetretene Mieter nicht von der Mietpreisbremse geschützt. Würde die Miete hingegen in unveränderter Höhe fortbestehen, wäre der neu eingetretene Mieter laut Amtsgericht von der Mietpreisbremse geschützt.
Dieser behauptete Widerspruch ist nur ein scheinbarer. Denn bei Vereinbarung einer höheren Miete bei Parteiwechsel beruht diese Miethöhe auf einer vertraglichen Einigung der Parteien und ist fortan wirksam (BGH, Urteil vom 28. September 2022 – VIII ZR 300/21 -, juris-Rn. 12 ff.), während in dem Fall einer unverändert fortgeltenden Miete es an einer solchen Vereinbarung einer Mieterhöhung fehlt, sodass es sich schlicht um zwei unterschiedliche Sachverhalte handelt, deren unterschiedliche Rechtsfolgen also in keinem Widerspruch zueinander stehen. Dies hat zur Folge, dass auch die von den Beklagten bemühte Regelung Nummer 5. in der dreiseitigen Vereinbarung vom 02.10.2020 (Bl. 17 d.A.) über den Vertragseintritt der Klägerin, wonach „alle übrigen Vereinbarungen des Mietvertrages […] unverändert“ bleiben, nichts anderes gebieten.
Für die Kammer sind daher keine Gesichtspunkte ersichtlich, um von dem Grundsatz abzuweichen, dass, wer durch Parteiwechsel in ein Mietverhältnis auf Mieterseite eintritt, damit mangels anderweitiger Vereinbarungen auch in alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses einschließlich derjenigen aus der Mietpreisbremse eintritt.
Dies hat hier zur Folge, dass nach Parteiwechsel die Klägerin als die neue Mieterin von diesem Zeitpunkt an die für den Zeitraum bis zum Parteiwechsel der alten Mieterin zustehenden Rechte gemäß den §§ 556d ff. BGB geltend machen kann.
2. Der Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB ist dem Grunde nach gegeben, jedoch nur teilweise in Höhe von 453,87 € begründet.
a) Der Abschluss eines Mietvertrages mit einer anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete unzulässig überhöhten Miete stellt bereits für sich genommen eine schuldhafte Pflichtverletzung des Vermieters gemäß § 280 Abs. 1 BGB dar, die die Schadensersatzpflicht auch für die Kosten vorgerichtlicher Rechtsverfolgung begründet.
b) Der Anspruch ist jedoch nicht in voller Höhe der geltend gemachten 1.054,10 € begründet, sondern nur in Höhe von 453,87 €. Denn die Kammer wendet in ihrer ständigen Rechtsprechung in Übereinstimmung mit dem 12. Senat des Kammergerichts (zuletzt KG Berlin, Beschluss vom 13.01.2025 – Az. 12 W 1/25 -, wiederholte Bestätigung des Beschlusses vom 29.09.2022 – 12 W 26/22 – juris) § 41 Abs. 5 GKG entsprechend an, sodass anders als von der Klägerin angesetzt auf die Tätigkeit für die Vorbereitung eine Feststellungsklage nur der 12-fache Wert des vorgerichtlich angesetzten monatlichen Überschreitensbetrages von damals klägerseits behaupteten 260,01 € zu berechnen ist. Zur näheren Begründung verweist die Kammer auf ihre Ausführungen im Urteil vom 26. April 2023 – 64 S 189/22 – (GE 2023, 698 ff., Rn. 24 ff., zitiert nach juris) wie folgt; die gegen jene Entscheidung zugelassene Revision ist eingelegt worden und wird bei dem Bundesgerichtshof unter dem Geschäftszeichen VIII ZR 125/23 geführt:
„Die Kammer geht mit dem Kammergericht (vgl. KG – 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., zitiert nach juris) davon aus, dass ein Begehren auf Herabsetzung der Vertragsmiete auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß – ebenso wie sonstige Mietsenkungsbegehren – entsprechend der seit 1. Januar 2021 gültigen Fassung des § 41 Abs. 5 GKG lediglich mit dem Jahresinteresse der begehrten Mietsenkung zu bewerten ist. Das Verlangen auf Feststellung der höchstzulässigen Miete vereint Merkmale einer „negativen Mieterhöhung“ (im Sinne von § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG, entsprechend § 560 BGB oder entsprechend einer Feststellung nach Vermietererklärung gemäß § 559 BGB) und solche einer Minderungsfeststellung im Sinne von § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG auf sich, sodass es gerechtfertigt ist, die Regelung entsprechend anzuwenden.
aa)
Soweit es um Änderungen der vereinbarten Miete in Form von Mieterhöhungen geht, bestimmt sich der Streitwert in unmittelbarer Anwendung von § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG nach dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung. Das gilt nicht nur dann, wenn Gegenstand der Klage ein Zustimmungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB ist. Auch ein Feststellungsbegehren, dass eine streitige Mieterhöhung wirksam oder unwirksam sei und sich die Miete nicht nach Maßgabe einer einseitigen Mietänderungserklärung, etwa nach §§ 559 ff. BGB, erhöht habe, ist mit dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung zu bewerten (vgl. BGH – VIII ZR 89/13 -, Beschl. v. 17.12.2014, GE 2015, 249, zitiert nach juris).
Kommt es bei einer streitigen Mieterhöhung für die Streitwertbemessung nicht darauf an, ob der Streit in Form einer Zustimmungsklage oder in Form einer Feststellungsklage ausgetragen wird, so muss nämliches auch für das Gegenstück, also einen Streit um eine Mietsenkung gelten. Dabei hat die Kammer in einem ersten Schritt keinen Zweifel daran, dass eine Klage auf Absenkung der vertraglich vereinbarten Miete, etwa auf Grundlage von § 560 BGB nach Ermäßigung der Betriebskosten oder bei vereinbarter Indexmiete im Falle einer negativen Indexveränderung gemäß § 557b Abs. 3 BGB, nach § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag der erstrebten Mietsenkung bewertet werden muss, sei es nun in unmittelbarer oder – da eine Mietsenkung sprachlich nun einmal nicht als „negative Erhöhung“ bezeichnet wird und damit vom Wortlaut des § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG wohl nicht umfasst ist – in entsprechender Anwendung der Norm. Dann spricht in einem zweiten Schritt aber nichts dagegen, auch den vorliegenden Fall eines Streits um eine Mietsenkung auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß – ebenso wie eine vergleichbare auf §§ 5 WiStrG, 134 BGB gestützte Klage – unter § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG zu subsumieren. Dafür spricht entscheidend, dass das vorgerichtlich verfolgte Anliegen der Klägerin nach dem „natürlichen Sprachverständnis“ der Mieter entsprechend der gerichtsbekannten Gestaltung der klägerischen Internetseite ja gerade darin bestand, die vertraglich vereinbarte Miete abzusenken. Im Hinblick auf die nach § 556g Abs. 2 BGB unter Umständen erforderliche Rüge und deren Gestaltungswirkung weisen Verfahren um eine Mietsenkung nach §§ 556d ff. BGB und solche um eine Mieterhöhung beispielsweise nach §§ 559 ff. BGB oder um eine Mietherabsetzung nach § 560 BGB auch formale Parallelen auf und können zu untereinander vergleichbarem Darlegungs- und Prüfungsaufwand führen, sodass es keine Sachgründe gibt, die von vorne herein für eine deutlich höhere Bewertung eines Mietsenkungsbegehrens sprächen.
bb)
Der Bundesgerichtshof hat zwar den Wert eines Verlangens auf Herabsetzung der Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Miete angesetzt (vgl. BGH – VIII ZR 45/19 -, Urt. v. 27.05.2020, BGHZ 225, 352 ff., Rn. 117; BGH – VIII ZR 123/21 -, Urt. v.19.01.2022, ZIP 2022, 378 ff., Rn. 38; beide zitiert nach juris), dies jedoch nicht näher begründet. Die Frage, ob ein solches Verlangen – auch nach Intention des Gesetzgebers – gemäß § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag der Mietreduzierung zu bewerten sei, wurde vermutlich nicht streitig erörtert und hat der Senat sich womöglich gar nicht gestellt. Dazu gibt aber die Änderung des § 41 Abs. 5 GKG zum 1. Januar 2021 Anlass, mit welcher der Gesetzgeber einen Wertungswiderspruch beseitigen wollte. Die Begründung des Gesetzesentwurfs (vgl. BT-Drs. 19/23484, S. 51, zitiert nach juris) verweist Eingangs auf den Zweck des § 41 GKG, den Gebührenstreitwert in Wohnungsmietsachen aus sozialpolitischen Gründen zu begrenzen. Anlass zur Einführung von § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG gebe eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2016 (vgl. BGH – VIII ZR 43/15 -, Beschl. v. 14.06.2016, GE 2016, 1025 ff., zitiert nach juris), wonach eine Minderungsfeststellung nicht von § 41 Abs. 5 GKG erfasst sei. Weiter heißt es dort: „Unterschiedliche Wertbemessungsgrundlagen bei Mieterhöhung und Mietminderung erscheinen, vor allem aus dem Blickwinkel betroffener Mieterinnen und Mieter, nicht nachvollziehbar, da sich deren Kostenrisiko mit der Anwendung des § 9 ZPO deutlich erhöht. § 41 Absatz 5 Satz 1 GKG soll daher um den Fall der Minderung der Miete ergänzt werden.“
Die Gesetzesänderung entspricht damit dem vom BGH in der Entscheidung von 2016 beschriebenen gesetzgeberischen Vorgehen, den Katalog in § 41 Abs. 5 GKG „jeweils nur punktuell und vor dem Hintergrund einer Kontroverse in der Rechtsprechung zu erweitern“, statt schlicht anzuordnen, „den Wert von Streitigkeiten wegen Mietmängeln oder über die Höhe der Miete … stets auf den streitigen Jahresbetrag“ zu beschränken (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 12). Nachdem der Gesetzgeber einen Streit um eine Mietminderung nach § 536 BGB zum Anlass der Gesetzesänderung nahm und der Begriff „Mietminderung“ im Rahmen der übrigen Alternativen des § 41 Abs. 5 GKG nur so zu verstehen ist, liegt es nahe, ihn auch in § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG eng als terminus technicus im Sinne des § 536 BGB auszulegen, sodass die hier relevante Fallgestaltung der Herabsetzung der Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB zulässige Maß von der Gesetzesänderung nicht unmittelbar umfasst ist.
cc)
Daraus den Schluss zu ziehen, der Gesetzgeber habe wiederum nur eine punktuelle Ausnahmeregelung treffen und diesen Sachverhalt anlässlich der Gesetzesänderung nicht mitregeln wollen (vgl. BGH – VIII ZR 382/21 -, Urt. v. 18.05.2022, Rn. 54, zitiert nach juris; so auch LG Berlin – 67 T 77/22 -, Beschl. v. 20.12.2022, GE 2023, 241, Rn. 12 und LG Berlin – 65 T 15/23 -, Beschl. v. 15.02.2023, GE 2023, 239 f., Rn. 14 ff., beide zitiert nach juris), greift jedoch zu kurz. Wie das Kammergericht zutreffend ausführt (vgl. KG – 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., Rn. 10 f., zitiert nach juris), gibt es jedenfalls keinen Anhaltspunkt dafür, der Gesetzgeber habe die oben zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs billigen und bestätigen wollen, dass die Klage auf Feststellung einer Mietpreisüberhöhung nach § 556g Abs. 1 BGB oder nach §§ 5 WiStrG, 134 BGB höher zu bewerten sei als andere Klagen um die Erhöhung oder die Herabsetzung der Miete. Ebenso wenig lässt sich schließen, dass der Gesetzgeber etwa den Begriff „Erhöhung“ in § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG als terminus technicus verstanden wissen wolle, sodass sich Klagen um eine Senkung der Miete von vorne herein nicht unter die Norm fassen ließen. Vielmehr gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber Feststellungsklagen zur Durchsetzung der „Mietpreisbremse“ überhaupt in den Blick genommen hatte (so aber LG Berlin – 67 T 77/22 -, Beschl. v. 20.12.2022, a.a.O.) oder diese gar bewusst von der Streitwertbegrenzung hätte ausnehmen wollen. Abweichendes folgt namentlich nicht aus dem Umstand, dass der Bundesgerichtshof in der Entscheidung aus dem Jahre 2016, die dem Gesetzgeber Anlass zur Änderung des § 41 Abs. 5 GKG gab, seine ständige Rechtsprechung zur Bewertung von auf Zahlungsansprüche bezogenen negativen oder positiven Feststellungsklagen referierte (so aber LG Berlin – 65 T 15/23 -, Beschl. v. 15.02.2023, GE 2023, 239 f., Rn. 20, zitiert nach juris). Denn einerseits drängt sich nicht auf, dass der Fall einer Feststellung der – gemäß §§ 556d Abs. 1, 557a Abs. 4 BGB mit Wirkung auf einen bestimmten Stichtag – überhöht vereinbarten Teilmiete danach ebenso wie eine in die Zukunft gerichtete Mietminderungsfeststellung nach demselben Maßstab wie eine auf schlichte Negation behaupteter Zahlungsansprüche gerichtete Feststellungsklage bewertet werden müsste. Andererseits hat der Gesetzgeber die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, jedenfalls soweit sie die Feststellung eines Minderungseinwands betraf, gerade nicht gebilligt, sondern wegen eines ausgemachten Wertungswiderspruchs korrigiert (vgl. KG – 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., Rn. 11, zitiert nach juris). Er hat sich dabei nicht auf den umstrittenen Fall eines in die Zukunft gerichteten Feststellungsbegehrens beschränkt, sondern dem Wortlaut nach jegliche Minderungsfeststellung gebührenrechtlich privilegiert, obwohl dies offensichtlich zu divergierenden Bewertungen von Zahlungsklagen und exakt komplementären negatorischen Feststellungsklagen führen kann. Ob der Gesetzgeber dies beabsichtigt oder übersehen hat, mag dahinstehen; jedenfalls legt sein im Gesetzesentwurf insoweit nicht erläutertes Vorgehen es nicht nahe, dass er nicht nur alle Konsequenzen seiner Änderung vollständig, sondern darüber hinaus auch noch andere Fallgestaltungen als die Feststellung einer Mietminderung bedacht hätte.
Hätte sich der Gesetzgeber aber tatsächlich die Frage gestellt, ob ein Verlangen auf Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB zulässige Maß nach §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietsenkung oder entsprechend § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG mit dem Jahresbetrag zu bewerten sei, so hätte er sie nach der Ratio der vorgenommenen Gesetzesänderung und deren Begründung wie oben aufgezeigt beantworten müssen (vgl. KG – 12 W 26/22 -, Beschl. v. 29.09.2022, GE 2022, 1258 ff., Rn. 10 f., zitiert nach juris). Dies spricht entscheidend für die hier vertretene analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG auf das Begehren, die anfänglich unzulässig vereinbarte Teilmiete festzustellen.“
Ferner ist nicht mit dem Faktor zwei der Gebührenwert wegen zweier seit der Rüge zu viel gezahlter Mieten zu erhöhen, da die vorgerichtliche anwaltliche Tätigkeit mit dem Rügeschreiben vom 13.07.2021 ihren Anfang nahm und folglich seit dieser Rüge bis zur anwaltlichen Tätigkeit keine Mieten zu viel gezahlt worden sein konnten.
Hinzu tritt daher allein eine weitere Erhöhung um den Faktor drei wegen des anteilig überhöhten Betrages der geleisteten Kaution.
Der 15-fache Betrag von 260,01 € vorgerichtlich behaupteter Zuvielzahlung ergibt den vorgerichtlichen Gegenstandswert von 3.900,15 €, aus dem sich ein Betrag vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten von 453,87 € errechnet.
3. Der Anspruch auf Prozesszinsen ergibt sich aus den §§ 291, 288 Abs. 1 BGB seit korrigierter Antragstellung im Berufungstermin, im Übrigen ist die Klage hinsichtlich eines weitergehenden Zinsanspruchs auf die Hauptforderung von 292,10 € zurückgenommen worden. Prozesszinsen auf die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergeben sich anteilig ebenfalls aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB seit dem Tag nach Zustellung der Klage am 21.10.2021.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1, §§ 91, 91a Abs. 1, § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Danach unterliegen die Beklagten an dem zu bildenden fiktiven Gesamtstreitwert sowohl hinsichtlich des ursprünglichen Klageantrags zu 1. (Auskunft, anteilig 624,02 € = 12 x 260,01 € x 20 % wegen Reduzierung auf das Interesse) wie auch hinsichtlich des Klageantrages zu 2. (Zahlung i.H.v. 292,01) in vollem Umfang, während die Klägerin mit einem Teil ihres Anspruchs auf vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.054,01 € sowie hinsichtlich des zurückgenommenen Zinsanspruchs sowie eines Teils des Zinsanspruchs auf die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten unterliegt.
a) Soweit die Parteien den Rechtsstreit im Umfange der gemäß § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB geltend gemachten Auskunftsansprüche in der Hauptsache teilweise für erledigt erklärt haben, sind die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a Abs. 1 ZPO nach billigem Ermessen den Beklagten aufzuerlegen. Denn die von der Klägerin geltend gemachten Auskunftsansprüche waren zunächst zulässig und begründet, nach Rechtshängigkeit sind sie durch die im ersten Rechtszug und sodann in der Berufungsverhandlung erteilten Auskünfte unbegründet geworden.
Die Auskunftsanträge sind bis zur Auskunftserteilung im ersten Rechtszug sowie in der Berufungsverhandlung zulässig und begründet gewesen.
Die mit den erstinstanzlichen Anträgen zu 1 lit. a), b) und c) verfolgten Auskunftsansprüche waren begründet gemäß § 556g Abs. 3 i.V.m. Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB, materielle Einwendungen der Beklagten hiergegen sind nicht ersichtlich.
Die mit den erstinstanzlichen Klageanträgen zu 2. lit. d), e) und f) verfolgten Ansprüche waren gemäß § 556g Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Abs. 1a Satz 1 Nr. 2, 3 und 4 BGB begründet, und sind durch die Auskunft der Beklagten unbegründet geworden.
Soweit es die Auskunftsansprüche gemäß der ursprünglichen Klageanträge zu 2. lit. g) und h) angeht, gilt entsprechendes fußend auf einer anfänglichen Begründetheit gemäß § 556g Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 556d Abs. 1 BGB.
b) Soweit die Klägerin die Überzahlung für den Monat August 2021 einklagt, obsiegt sie in voller, in der Berufungsverhandlung zulässigerweise klageerweiternd geltend gemachter Höhe von 292,10 €, sodass insoweit die Beklagten die Kosten des Rechtsstreits tragen, § 91 Abs. 1 ZPO.
c) Soweit die Klägerin im Berufungstermin einen Teil der Zinsforderung auf die Hauptforderung zurückgenommen hat, hat sie gemäß § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO die Kosten zu tragen.
d) Im Umfange des Teilunterliegens der Klägerin hinsichtlich der eingeforderten Kosten vorgerichtlicher Rechtsverfolgung hat die Klägerin gemäß § 92 Abs. 1 ZPO die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, im Übrigen die Beklagten.
5. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
6. Die Revision ist für beide Parteien zuzulassen. Für die Beklagte beschränkt sie sich dabei auf die Frage der Fortwirkung der §§ 556g ff. BGB im Falle eines Parteiwechsels im Mietverhältnis, da diese bislang höchstrichterlich ungeklärt ist, aber nach Auffassung der Kammer grundsätzliche Bedeutung hat. Für die Klägerin ist die Revisionszulassung veranlasst wegen der Frage der entsprechenden Anwendbarkeit des § 41 Abs. 5 GKG auf ihr vorgerichtliches Interesse (siehe auch LG Berlin, Urteil vom 30. August 2023 – 64 S 309/22 -, juris-Rn. 39).
7. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 63 Abs. 2, § 47 GKG. Der Streitwert für den Berufungsrechtszug von bis zu 2.000,00 € setzt sich wie folgt zusammen:
876,30 € entfallen auf den Auskunftsanspruch, ausgehend von einem geltend gemachten Überzahlbetrag von monatlich 292,10 €. Dies ermittelt sich anhand des 12-fachen monatlichen Überzahlungsbetrages gemäß § 41 Abs. 5 GKG in entsprechender Anwendung zuzüglich des dreifachen Rückzahlungsanspruchs für die anteilig überzahlte Kaution abzüglich eines Abschlages von 80 %, weil es um eine Auskunft geht, die für eine spätere Feststellung begehrt wird.
Der Zahlungsantrag für die für den Monat August 2021 zu viel gezahlte Miete von 292,10 € tritt hinzu.
Ferner ist zu addieren der streitwerterhöhende Anteil der Nebenforderung, der sich ermittelt durch eine Differenzrechnung, bei der von den gesamten nach der Klagedarstellung vorprozessual angefallenen Rechtsanwaltskosten diejenigen (fiktiven) Kosten abzuziehen sind, die nach der klägerischen Berechnungsmethode entstanden wären, wenn der Rechtsanwalt auch vorprozessual den Anspruch nur in der Höhe geltend gemacht hätte, wie er Gegenstand der Klage geworden ist (KG Berlin, Beschluss vom 29. September 2022 – 12 W 26/22 -, juris-Rn. 20). Dieser Erhöhungsanteil beläuft sich auf 686,87 €.
27.01.2026
