1. Stellt der gerichtlich bestellte Sachverständige erhöhtes Aufkommen von Schimmelpilzsporen fest, die ihrer Gattung nach eine Gesundheitsgefahr indizieren und die in Innenräumen bei starken Anfeuchtungen wachsen, liegt ein Mangel der Mietwohnung vor, wenn der Sachverständige nicht ausschließen kann, dass die Entstehung der Feuchtigkeit baulich bedingt ist, es der Mieterin nämlich nach Feststellung des Sachverständigen praktisch unmöglich sei, bestimmte Bereiche der Wandoberflächen bei niedrigen Außentemperaturen über den Taupunkt hinaus zu erwärmen.
2. Eine Haftung des Vermieters für durch Schimmelsporen verursachte Gesundheitsschäden und seine Verurteilung zur Zahlung von Schmerzensgeld scheiden aus, wenn die nach § 536 c Abs. 1 BGB gebotene Mangelanzeige unterblieb und der Vermieter deswegen nicht erkennen konnte, dass von der Wohnung womöglich eine Gefahr für die Mieterin ausging.
LG Berlin II vom 26.09.2024 – 64 S 143/23 –, mitgeteilt von VRiLG Jörg Tegeder
Urteilsbegründung:
I.
Der Kläger begehrt nach übereinstimmender Erledigung hinsichtlich der auf Räumung der an die Beklagten vermieteten Wohnung gerichteten Klage die Zahlung rückständiger Miete sowie die Zahlung einer Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung. Die Beklagte nimmt den Kläger widerklagend wegen Schadensersatz in Anspruch aufgrund Schimmelbefalls in der von ihr innegehaltenen Wohnung.
Das Amtsgericht Charlottenburg hat mit Urteil vom 23.05.2023, Az. 233 C 121/21, auf das zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, der Klage stattgegeben. Der Kläger habe gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von der Beklagten nicht gezahlter – ungeminderter – Miete für den Zeitraum Dezember 2018 bis November 2019 gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme im selbstständigen Beweisverfahren vor dem Amtsgericht Charlottenburg, Az. 211 H 2/18, stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass im streitgegenständlichen Zeitraum kein Mangel der Mietsache an der Schlafzimmeraußenwand oder wegen eines Schimmelbefalles unterhalb des Holzfußbodens und unter der Scheuerleisten im Schlafzimmer vorhanden gewesen sei. Denn der Kläger habe dargelegt und bewiesen, dass die Feuchtigkeitserscheinungen nicht auf einer fehlerhaften Bausubstanz beruhen, mithin dass eine aus seinem Risikobereich stammende Ursache für den Schimmelbefall im Schlafzimmer nicht in Betracht komme. Die Klägerin als Mieterin habe demgegenüber nicht darzulegen und zu beweisen vermocht, dass sie alles Zumutbare getan hat, um das Auftreten der Feuchtigkeitserscheinungen zu verhindern, insbesondere ausreichend geheizt und gelüftet hat. Daneben habe die Beklagte nicht substantiiert dargelegt und unter Beweis gestellt, dass nach den von ihr in Auftrag gegebenen Sanierungsmaßnahmen im streitgegenständlichen Zeitraum noch ein Schimmelbefall in der Küche oder im Bad vorhanden gewesen sei. Daneben bestehe der Anspruch auf Zahlung der Nachforderung des Klägers aus der Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2018/2019, da die Beklagte keine substantiierten Einwendungen gegen die Heizkostenabrechnung erhoben habe. Auch sei das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 11.02.2019 wirksam beendet worden, weshalb der Kläger einen Anspruch auf geräumte Herausgabe der Wohnung gegen die Beklagte habe, da sich die Beklagte mit der Zahlung von Mieten für die Monate Januar bis Februar 2019 in Verzug befunden habe, §§ 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.
Daneben hat das Amtsgericht die Widerklage abgewiesen, da für den Zeitraum ab Dezember 2018 ein schadensersatzbegründender Mangel der Mietsache nicht vorgelegen habe und ein Schadensersatzanspruch für Mängel, die vor den Sanierungsarbeiten aufgetreten seien, nach § 536c Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen der Mängelanzeige erst im November 2018 ausgeschlossen seien.
Hiergegen richtet sich die am Montag, den 03.07.2023, eingelegte Berufung der Beklagten gegen das ihr am 01.06.2023 zugestellte Urteil, welche nach gewährter Fristverlängerung bis zum 01.09.2023 mit am selben Tag eingegangenen Schriftsatz begründet wurde.
Am 31.10.2023 hat die Beklagte die streitgegenständliche Wohnung an den Kläger herausgegeben.
Die Beklagte ist der Auffassung, das Amtsgericht habe die Beweislastverteilung bei § 536 Abs. 1 BGB verkannt, indem es der Beklagten die Beweislast dafür aufgebürdet habe, dass der Schimmelbefall nicht auf einem unsachgemäßen Nutzungsverhalten beruhe, obwohl dem klagenden Vermieter der Vollbeweis dafür obliege, dass die Ursache des Mangels im Verantwortungsbereich des Mieters liegt. Jedenfalls sei aber unter Berücksichtigung des schriftlichen Gutachtens sowie der Anhörung des Sachverständigen Dipl.-Ing. Looo nachgewiesen, dass der Mangel nicht auf das Nutzungsverhalten der Beklagten als Mieterin zurückgehe. Die Beklagte habe erstinstanzlich substantiiert zu einem vertragsgemäßen Heizungs- und Nutzungsverhalten vorgetragen. Daneben habe der Kläger als Vermieter den Beweis nicht erbracht, wonach der Schimmelpilzbefall nicht auf Bäumängeln beruht. Das Sachverständigengutachten des Gutachters Wooo habe bauliche Mängel innerhalb des Gebäudes nicht miteinbezogen. Sie rügt überdies die Fehlerhaftigkeit der Beweisaufnahme und -würdigung des Erstgerichts.
Die Parteien haben in der Sitzung vor dem Berufungsgericht am 16.05.2024 den auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten innegehaltenen Wohnung gerichteten Klageantrag übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit Schriftsatz vom 25.07.2024, dem Kläger zugestellt unter dem 26.08.2024, hat die Beklagte ihre Widerklage um die Geltendmachung eines Ersatzanspruchs für erlittene materielle Schäden im Zusammenhang mit Schimmelbefall in der Wohnung erweitert.
Die Beklagte beantragt zuletzt sinngemäß,
das am 23.05.2023 verkündete und am 01.06.2023 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg zum Az. 233 C 121/21 abzuändern,
die Klage abzuweisen,
widerklagend,
den Kläger zu verurteilen, an sie ein in das Ermessen des Gerichts gestelltes, angemessenes Schmerzensgeld zu zahlen, welches einen Betrag in Höhe von 80.000,00 € nicht unterschreitet, nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.04.2023 und weitere 75.101,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.08.2024 zu zahlen.
Der Kläger beantragt sinngemäß,
die Berufung zurückzuweisen,
und die Widerklageerweiterung in Höhe von 75.101,19 € zurückzuweisen.
Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft seinen erstinstanzlichen Vortrag. Ergänzend meint er, nach Durchführung der Sanierungsarbeiten gegebenenfalls noch bestehende Mängel seien durch eine nicht ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten durch die von der Beklagten beauftragten Firma verursacht und würden zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung keine Minderungs- oder Zurückbehaltungsrechte der Beklagten rechtfertigen. Die Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren würden keine nicht unerheblichen Mängel der Mietsache belegen.
Mit Beschluss vom 13.05.2024 hat die Kammer den Rechtsstreit der Einzelrichterin zur Entscheidung übertragen. Während der Sitzung vor dem Berufungsgericht am 05.09.2024 hat das Gericht den Sachverständigen Dipl.-Ing. Wooo ergänzend zu seinem schriftlichen Gutachten vom 04.11.2020 im selbstständigen Beweisverfahren vor dem Amtsgericht Charlottenburg, Az. 211 H 2/18, angehört. Insoweit wird auf das Sitzungsprotokoll vom 05.09.2024 (Bl. 53 ff./II d. A.) verwiesen.
Wegen der Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
1. Die Berufung der Beklagten hat teilweise Erfolg.
1.1 Die Berufung ist zulässig, insbesondere nach § 511 Abs. 1 Nr. 1 ZPO statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 517, 519 f. ZPO.
1.2 Die Berufung ist teilweise, im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang, begründet.
Die Berufung ist begründet, soweit die Entscheidung des Erstgerichts auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.
1.2.1 Die Berufung hat Erfolg, soweit die Beklagte sich gegen ihre Verurteilung zur Zahlung von Miete in Höhe von 652,74 € für den Zeitraum Dezember 2018 bis November 2019 wendet. Der Kläger hat allein einen Anspruch auf Zahlung von Miete in Höhe von 12.402,06 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Von Dezember 2018 bis November 2019 war die Miete um 5 % gemindert.
Die Beweisaufnahme im selbstständigen Beweisverfahren des Amtsgerichts Charlottenburg, Az. 211 H 2/18, trägt nicht die Feststellung des Erstgerichts, dass im streitgegenständlichen Zeitraum kein Mangel der Mietsache im Schlafzimmer vorgelegen habe. Vielmehr lag im streitgegenständlichen Zeitraum vor und nach Sanierung im Auftrag der Beklagten durch die Firma Tooo ein Mangel der Mietsache gem. § 536 Abs. 1 BGB vor.
Ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB liegt vor bei einer nicht unerheblichen Störung der Möglichkeit des Gebrauchs, die sich aus einer für den Mieter negativen Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit ergibt. Auf Verschulden des Vermieters kommt es insoweit nicht an (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 536 Rn. 55, m.w.N.). Darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen eines Mangels ist der Mieter. Zur Erfüllung seiner Darlegungslast muss der Mieter nach allgemeinen Grundsätzen konkrete Tatsachen vortragen, aus denen sich ergibt, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist. Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Wohnung muss auch bei Anmietung einer Altbauwohnung einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht. Kommt es deshalb bei herkömmlichen Nutzerverhalten zu Schimmelbildung, die den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen, liegt ein Mangel vor, da der Mieter Schimmelbildung nicht als vertragsgemäßen Zustand hinzunehmen hat. Der Mangel des Mietobjektes liegt dann darin, dass die Wohnung Fehler aufweist, welche durch übliches Wohnverhalten nicht mehr vermieden werden können (AG Köln Urteil vom 22.2.2017 – 213 C 98/15, BeckRS 2017, 111356, Rn. 26, LG Osnabrück, Urteil vom 19.10.2011 – 1 S 203/10, BeckRS 2013, 16620, Rn. 21, jeweils m.w.N.).
Unter Berücksichtigung der Feststellungen des Sachverständigen Looo auf Seite 28 seines Gutachtens vom 15.09.2022 im selbstständigen Beweisverfahren (Bl. 112/II der Akte zu 211 H 2/18) und des gesamten Inhalts der Akten zum hiesigen Verfahren und zum selbstständigen Beweisverfahren, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht waren, sowie insbesondere der Bilddokumentation (Anlage K 10, Bl. 69/II der Akte zu 211 H 2/18) steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass vor der durchgeführten Erst- und Sanierungsmaßnahmen im Auftrag der Beklagten durch die Firma Tooo ein Kondenswasserschaden an der linken Außenecke des Schlafzimmers vorlag, der durch Taupunktunterschreitungen auf der Wandoberfläche entstanden ist. Aufgrund der damit einhergehenden optischen Beeinträchtigung des Wohngebrauchs sowie der Auswirkungen auf das Raumklima im Schlafzimmer ergibt sich ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB der Wohnräume im Zeitraum vor der Sanierung.
Auch im Zeitpunkt der Begutachtung im selbstständigen Beweisverfahren – nach Sanierung – lag zur Überzeugung des Gerichts noch eine wenn auch geringe so jedoch nicht im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB unerhebliche Tauglichkeitseinschränkung der Mietsache im Bereich des Schlafzimmers vor.
Denn nach den Feststellungen des Sachverständigen Looo befand sich zum Zeitpunkt der Begutachtung noch eine im Gegensatz zu der üblichen Hintergrundkonzentration von 20 Sporen/qm leicht erhöhte Konzentration an Chaetomium in der Raumluft im Schlafzimmer. Dabei handele es sich nach dem Gutachten des Sachverständigen um eine Spezies, die in der Natur im Boden, auf Samen, Kompost und Ähnlichem wachsen können. In feuchten Innenräumen würden sie vorzugsweise auf Holzmaterial, Zellulose oder Papier nach Wasserschäden mit starken Anfeuchtungen wachsen. Einige Chaetomium-Arten könnten im fortgeschrittenen Stoffwechselprozess unter bestimmten Bedingungen Mykotoxine bilden. Eine Besiedlung mit Chaetomium sei unter hygienischen Aspekten kritischer zu sehen als zum Beispiel ein Befall mit Kondenswasserpilzen wie Alternaria oder Cladosporium. Gattungen wie Penicillium und Aspergillus seien im Vergleich zu Chaetomium unter dem Aspekt der Gesundheitsgefährdung eher weniger kritisch einzustufen. Diesen Ausführungen schließt sich das Gericht nach Überprüfung an. Das Gutachten geht weder von falschen Anknüpfungstatsachen aus, noch beinhaltet es willkürliche oder nicht nachvollziehbare Darlegungen.
Insoweit war auch nach der Sanierung die Tauglichkeit der Mietsache im Bereich des Schlafzimmers eingeschränkt, da weiterhin die Raumluft nicht frei von Schimmelpilzen mit potentiell gesundheitsschädigenden Wirkungen war. Insoweit ist dem Amtsgericht nicht zu folgen, dass ein Mangel der Mietsache nach Sanierung nicht vorliege, weil die Raumluftmessungen im Schlafzimmer unauffällige Konzentrationen ergeben hätten.
Auch überschreiten die festgestellten Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 S. 3 BGB.
Gemäß § 536 Abs. 1 S. 3 BGB berechtigt nicht jeder Mangel zur Minderung. Vielmehr bleibt eine „unerhebliche Minderung der Tauglichkeit“ zum vertragsgemäßen Gebrauch außer Betracht. Mit dieser Einschränkung soll nach der Vorstellung des Gesetzgebers im Interesse eines „möglichst störungsfreien Ablaufs“ des Mietverhältnisses die Mängelhaftung begrenzt werden. Es sollen solche Mängel ausgeschlossen sein, die objektiv unbedeutend sind. Objektiv unbedeutend sind Mängel, die nicht, kaum oder nur ganz kurz spürbar sind oder schnell zu beseitigen sind, das heißt beispielsweise abhängig von dem Gesamtstandard des Mietobjekts und dessen Zustand bloße ästhetische Beeinträchtigungen.
Unter Berücksichtigung insbesondere des vom Sachverständigen Looo in seinem Gutachten (dort S. 34, Bl. 115 der Akten zu 211 H 2/18) dargestellten nicht unerheblichen Beseitigungsaufwands und der möglichen gesundheitlichen Auswirkungen des Schimmelpilzes Chaetomium ist nach diesen Maßstäben nicht von einem nur unerheblichen Mangel der Mietsache auszugehen.
Die Beklagte war mit der Geltendmachung von Minderungsrechten auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Kläger als Vermieter dargelegt und bewiesen hätte, dass die Mängelursache nicht in seinem Verantwortungsbereich liege. Insoweit hat das Erstgericht zu Unrecht eine Beweislastentscheidung zulasten der Beklagten gefällt.
Der Mieter trägt gegenüber dem Anspruch auf Zahlung des Mietzinses nur dann die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er den Mangel der Mietsache nicht zu vertreten hat, wenn der Mangel der vermieteten Räume unstreitig infolge des Mietgebrauchs entstanden ist. Ist dies jedoch streitig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Pflichten- und Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausräumen. Ist also streitig, ob Schäden in den Mieträumen ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Schäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen (BGH, Urteil vom 10.11.2004 – XII ZR 71/01, NJW-RR 2005, 235; Urteil vom 01.03.2000 – XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344, Rn. 2.a), jeweils m.w.N.).
Vorliegend bestand Streit zwischen den Parteien ob Feuchtigkeits- und Schimmelschäden auf Mängel der Bausubstanz oder auf unzureichendes Heizungs – und Lüftungsverhalten bzw. sonstiges vertragswidriges Nutzungsverhalten der Mieterin zurückzuführen sind.
Dem folglich darlegungs- und beweisbelasteten Vermieter ist nach Überzeugung des Gerichts der Nachweis nicht gelungen, dass die Schadensursache nicht aus seinem Pflichten und Verantwortungsbereich entstamme. Denn der entgegenstehenden Feststellung des Amtsgerichts widersprechen die bei seiner Anhörung vor dem Berufungsgericht bestätigten schriftlichen Erläuterungen des Sachverständigen Wooo, wonach es im Schlafzimmer der streitbefangenen Wohnung praktisch unmöglich sei bei sehr niedrigen Außentemperaturen die Wandoberfläche des unteren Wandbereichs der Schlafzimmeraußenwand so zu erwärmen, dass die Taupunkttemperatur nicht unterschritten wird und dieser Effekt noch verstärkt werde durch einen Schrank an der Wand. Folge der Nichterwärmung der Wandoberfläche könne Kondensatbildung bei sehr niedrigen Außentemperaturen sein. Tapeten und Anstriche könnten dann eine Schimmelbildung begünstigen.
Dass die Schäden demnach allein mit üblichem Heiz- und Lüftungsverhalten hätten vermieden können, ist im Rahmen der Beweisaufnahme nicht bestätigt worden.
Einerseits war ein Fehler der physischen Beschaffenheit des Mietobjekts jedenfalls (mit-)ursächlich für das Auftreten von Feuchtigkeit und Schimmel an der Wand. Andererseits ergibt sich auch aus einer (Mit-)Ursächlichkeit des Aufstellens des Schranks an der betroffenen Stelle durch die Mieterin für die Schadensentstehung nicht, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich der Beklagten zuzuordnen wäre. Denn das Aufstellen des Schrankes wäre nur dann vertragswidrig, wenn die Beklagte durch den Kläger entsprechend informiert worden wäre, im Bereich der Außenecke des Schlafzimmers kein Möbelstück zu platzieren, was vorliegend nicht erfolgt ist. Im Übrigen entspricht es dem vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters, die Wohnung nach seinem Belieben einzurichten.
Dies entspricht auch den Feststellungen des Sachverständige Looo, der die leicht auffällige Konzentration von Chaetomium nicht auf mangelhaftes Nutzungsverhalten zurückführen konnte. Denn Chaetomium trete nach seiner Aussage typischerweise bei Wasser- oder Leitungsschäden auf.
Aufgrund der lediglich geringfügigen festgestellten Überschreitung der Normalwerte durch den Sachverständigen Looo zum Begutachtungszeitpunkt nach Sanierung war eine Mietminderung von nicht mehr als 5 % gerechtfertigt.
Unerheblich ist, dass die im Auftrag der Beklagten durchgeführte Sanierung keine sachgerechte Reinigung darstellte und nicht zu einer nachhaltigen Entfernung der Schimmelpilze geführt hat, denn die Instandhaltungspflicht traf den Kläger als Vermieter und es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die von der Beklagten beauftragten Firma Tooo durch ihre Sanierungsarbeiten weitere Mängel verursacht hätte beziehungsweise bestehende Mängel verstärkt hätte.
Wie das Amtsgericht zu Recht festgestellt hat, hat die Beklagte den Schimmelbefall in Küche und Bad nicht substantiiert dargelegt und bewiesen. Der Vortrag in der Berufungsinstanz zu einer anhaltenden Schimmelbelastung im Wohn-Arbeitszimmer aufgrund gemeinsamer Balkenfelder mit dem Schlafzimmer ist schon vor dem Hintergrund unschlüssig, dass die Beklagte gegenüber den gutachterlichen Feststellungen, wonach kein aktiver Schimmelbefall im Boden des Schlafzimmers im Begutachtungszeitpunkt vorgelegen habe, keine erheblichen Einwände erhoben hat.
Etwaige mit dem Mietenrückstand zu verrechnende Mietenüberzahlungen vor Dezember 2018 durch die Beklagte waren vorliegend nicht zu berücksichtigen.
Denn die Beklagte kann keine Mängelrechte aus dem Zeitraum vor der Anzeige des Schimmelbefalls in der Wohnung gegenüber dem Kläger geltend machen, § 536c Abs. 2 S. 2 BGB.
Wie vom Erstgericht auf Grundlage des unstreitigen erstinstanzlichen Parteivortrags festgestellt hat die Beklagte dem Kläger den Schimmelbefall im November 2018 angezeigt. Der Vortrag der Beklagten zu einer Mangelanzeige schon im Mai 2018 erst in der Berufungsinstanz wird von Beklagtenseite bestritten. Daneben ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der erstinstanzlich unterbliebene Vortrag zu einer Mängelanzeige vor Herbst 2018, das heißt vor der im eigenen Auftrag durchgeführten Sanierungsarbeiten, nicht auf Nachlässigkeit der Partei bzw. auf einer Verletzung der allgemeinen Prozessförderungspflicht des § 282 ZPO, beruht, § 531 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, S. 2 ZPO (vgl. Greger, in: Zöller Zivilprozessordnung, 34. Aufl. 2022, § 531 Rn. 33).
1.2.2 Einwände gegen die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung einer Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2018/2019 hat die Beklagte im Berufungsrechtszug nicht erhoben.
1.2.3 Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 291, 288 Abs. 1 BGB.
1.2.4 Übereinstimmend mit dem Erstgericht hat die Beklagte keinen Schmerzensgeldanspruch nach § 536a Abs. 1 BGB oder aus § 823 Abs. 1 BGB i.V.m. § 253 Abs. 1 BGB.
Für die Darlegung eines Schadensersatzanspruches des Mieters gegen den Vermieter nach § 536a Abs. 1 BGB hat der Mieter nicht nur den Mangel darzulegen und zu beweisen, sondern auch, welche Nachteile der Sachmangel beim Mieter verursacht hat. Dies übersieht die Beklagtenseite, wenn sie auf die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Darlegung eines Sachmangels im Wohnraummietrecht verweist. Dabei bedarf es bezüglich des Beweises einer Erkrankung durch Schimmel in der Mietwohnung des Vollbeweises (vgl. § 286 ZPO).
Eine konkrete Gesundheitsgefahr vor der Sanierung lässt sich den Feststellungen des Gutachters Looo in seinem Gutachten (dort, S. 28, Bl. 112/II d.A. zu 211 H 2/18) nicht entnehmen. Denn seine Feststellungen erschöpfen sich in der Analyse der zur Akte zu 211 H 2/18 gereichten Fotodokumentation. Die Einstufung in die Schadenskategorie „3“ des „Schimmelpilzleitfadens zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden (Umweltbundesamt)“ nahm er ausweislich seines Gutachtens im Wesentlichen anhand der auf den Fotos erkennbaren Größe der Schadensstelle vor.
Weitere Feststellungen zur konkreten Belastung des Schlafzimmers der streitbefangenen Wohnung mit Schimmelsporen können nicht mehr getroffen werden, nachdem die Beklagte es unterließ den Zustand des Mietobjekts vor den in ihrem Auftrag durchgeführten Sanierungsmaßnahmen beweissicher festzuhalten. Daran ändert auch die Dokumentation der Firma Rieht nichts, deren Belastbarkeit durch die gerichtlich bestellten Gutachter im selbstständigen Beweisverfahren aufgrund des unterlassenen Vergleichs der Messung im Innenraum mit der Außenraumluft plausibel in Frage gestellt worden ist.
Für den Zeitraum vor der Sanierung ergibt sich nach den gemäß § 529 ZPO in der Berufungsinstanz zu berücksichtigenden Tatsachen außerdem nicht hinreichend, dass für den Kläger eine von der Wohnung für die Beklagte ausgehende Gesundheitsgefährdung erkennbar gewesen sei. Entsprechend § 536c Abs. 1 BGB führt dies zum Ausschluss der Haftung des Beklagten als Vermieter. Da nicht festgestellt werden kann, dass die Anzeige deutlich vor den Sanierungsarbeiten durch die Firma Rieht erfolgt ist, muss das Gericht davon ausgehen, dass die geltend gemachte länger währende Exposition der Beklagten mit Schimmelpilzen und die daraus sich ergebende Gesundheitsgefahr für die Beklagte zu einem Zeitpunkt erfolgte, als für den Kläger eine von der Wohnung für die Beklagte ausgehende Gesundheitsgefährdung nicht erkennbar gewesen ist.
Eine konkrete Gesundheitsgefahr ausgehend von der streitbefangenen Wohnung lässt sich auf der Grundlage der Beweisaufnahme im selbstständigen Beweisverfahren im Zeitpunkt der Begutachtung nach Sanierung nicht mehr feststellen.
Daneben ist für den Zeitraum nach Sanierung nicht konkret dargetan, dass die Beklagte die Wohnung überhaupt noch regelmäßig bewohnt hat, sie mithin in der Wohnung verbleibenden Schimmelpilzsporen weiterhin ausgesetzt gewesen wäre, nachdem sie wie von ihr selbst vorgetragen die Wohnung verlassen und nur noch sporadisch aufgesucht habe.
Auch hat die Beklagte eine schwerwiegende gesundheitliche Beeinträchtigung, insbesondere eine chronische Erkrankung, durch die Exposition mit Schimmelpilz in der Wohnung nicht dargetan. Vielmehr ergibt sich nach ihrem eigenen Vortrag, ausweislich des ärztlichen Attests des Herrn Dr. Schooo, dass die Beklagte seit 2014 an Astma bronchiale mit bronchialer Hyperreagibilität leidet, welche durch die Exposition mit Schimmel und Staub verschlechtert werde. Dass die Exposition mit Schimmel aber zu einer nachhaltigen und bleibenden Verschlechterung dieser Vorerkrankung geführt habe, lässt sich dem Vortrag der Beklagten auch unter Berücksichtigung der eingereichten ärztlichen Stellungnahmen und des Laborberichts vom 24.04.2018 nicht entnehmen.
2.
2.1
Die auf den erledigten Räumungsantrag entfallenden Kosten waren gemäß § 91a ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes der Beklagten aufzuerlegen, da diese hinsichtlich des Räumungsantrages voraussichtlich unterlegen wäre.
Denn jedenfalls die Schriftsatzkündigung vom 29.04.2021, der Beklagten zugestellt am 04.06.2021, hat wegen der zu diesem Zeitpunkt aufgelaufenen Zahlungsrückstände von mehr als zwei Monatsmieten- auch unter Berücksichtigung einer um 5 % geminderten Miete – das Mietverhältnis wirksam beendet, §§ 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 3 lit. b, 569 BGB.
Wie oben dargelegt, kann bei der Berechnung des Mietrückstandes keine gem. § 536 Abs. 1 BGB herabgesetzte Miete vor Herbst 2018 Berücksichtigung finden. Denn die Beklagte kann keine Mängelrechte aus dem Zeitraum vor der Anzeige des Schimmelbefalls in der Wohnung gegenüber dem Kläger geltend machen, § 536c Abs. 2 S. 2 BGB.
Auch konnte die Beklagte jedenfalls zum Zeitpunkt der Kündigung vom 29.04.2021 dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters nach § 535 Abs. 2 BGB kein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 Abs. 1 BGB mehr entgegenhalten.
Bei einer mangelhaften Mietsache hat der Mieter zwar grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 320 Abs. 1 BGB am Mietzins. Die Zurückbehaltungsquote muss dabei in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen. Das Zurückbehaltungsrecht unterliegt einer zeitlichen und einer betragsmäßigen Beschränkung (BGH Beschluss vom 27.10.2015 – VIII ZR 288/14, BeckRS 2016, 482, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, NJW 2015, 3087).
Dieses Zurückbehaltungsrecht bestand zum Zeitpunkt der Kündigung vom 29.04.2021 nicht mehr, da die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit einem Betrag von 12.402,06 € im Rückstand war, der die Kosten einer Ersatzvornahme um ein Vielfaches übersteigen dürfte. Demgemäß war ihr die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts in diesem Zeitpunkt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt.
Die Kostenentscheidung im Übrigen beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
2.2 Der Ausspruch zur Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10, 711.
2.3 Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der Gründe von § 543 Abs. 2 ZPO vorliegt.
3. Soweit die Beklagte mit ihrer Widerklageerweiterung vom 25.07.2024 im Berufungsverfahren nunmehr neben einem Ersatzanspruch für immaterielle auch einen Ersatzanspruch für materielle Schäden geltend macht, mithin einen neuen Streitgegenstand in den Prozess eingeführt hat, ist die darin liegende Klageänderung nicht zulässig, da die Voraussetzung des § 533 Nr. 2 ZPO vorliegend nicht gegeben ist.
Danach hängt die Zulässigkeit einer zweitinstanzlichen Klageänderung davon ab, dass sie auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat. Maßgeblich ist gemäß § 529 i.V.m. § 531 Abs. 2 ZPO der erstinstanzliche Sach- und Streitstand (MüKoZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 533 Rn. 14).
Die Voraussetzungen des § 533 Nr. 2 i.V.m. § 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO liegen nicht vor. Ein Anspruch auf Ersatz materieller Schäden war erstinstanzlich nicht Gegenstand des Verfahrens. Demzufolge hat das Amtsgericht keine Feststellungen dazu getroffen oder nötige Feststellungen unterlassen. Weder hat die Beklagte vorgetragen, dass es nicht auf ihrer bzw. der ihr gemäß § 85 Abs. 2 ZPO zuzurechnenden Nachlässigkeit ihres Prozessbevollmächtigten beruht, erstinstanzlich keinen Anspruch auf Ersatz materieller Schäden geltend gemacht zu haben, noch ist dies ersichtlich. Die einem Anspruch auf Ersatz materieller Schäden zugrunde liegenden Tatsachen müssen der Beklagte vorliegend um Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in erster Instanz bekannt gewesen sein.
27.01.2026
