Ist unklar im Sinne des § 305 c Abs. 2 BGB, ob eine Indexmietvereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde oder nicht, ist nicht nur eine Indexmieterhöhung unwirksam, sondern auch eine solche nach § 558 BGB und eine solche nach § 559 BGB, wenn die Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter zu vertreten war.
AG Mitte vom 13.11.2024 – 21 C 341/23 –, mitgeteilt von RAin Barbara Dubick
§ 5 des Mietvertrags lautete wie folgt:
„§ 5 Indexmiete (nur für preisfreien Wohnraum) [x] entfällt
1. Die Parteien vereinbaren eine Mietanpassung an die Entwicklung des Lebenshaltungskostenindexes ab ……..
2. Die Nettomiete ändert sich jeweils nach Ablauf eines Jahres im gleichen prozentualen Verhältnis, wie sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Basis 1995 = 100) gegenüber der für den Monat des Beginns des Mietverhältnisses maßgeblichen bzw. der der jeweils letzten Mieterhöhung zugrunde gelegten Indexzahl verändert hat. […]
3. Bei Vereinbarung der Indexmiete sind Erhöhungen nach § 558 BGB ausgeschlossen. Eine Erhöhung nach § 559 BGB kann nur verlangt werden, wenn der Vermieter baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.“
Wegen Streitigkeiten zu diversen Mieterhöhungen kam es schließlich zum Prozess.
Das Amtsgericht stellte fest, dass die Indexmieterhöhung und auch die Mieterhöhung nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete und schließlich auch die Mieterhöhung nach § 559 BGB wegen vom Vermieter zu vertretener Modernisierungsmaßnahmen unwirksam seien, weil im Mietvertrag einerseits angekreuzt worden sei, dass eine Indexmiete nicht vereinbart ist und andererseits der Inhalt des § 557 b Abs. 2 BGB fast wörtlich wiedergegeben worden sei.
Für die Beurteilung der Wirksamkeit von Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB sei gemäß § 305 c Abs. 2 BGB von dem Bestehen einer Indexmietvereinbarung auszugehen, da dies der kundenfreundlichsten Auslegung der Mietvertragsklausel entspreche. Nach § 305 c Abs. 2 BGB gingen Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders, also hier des Vermieters. Die Anwendbarkeit der Unklarheitenregelung des § 305 c Abs. 2 BGB setze voraus, dass die fragliche Klausel nach Ausschöpfung der Auslegung zwei oder mehr mögliche Bedeutungen habe.
Sei das – wie hier – der Fall, komme nach Maßgabe der Norm die kundenfreundlichste Auslegung zur Geltung. Das sei diejenige, die dem Kunden – hier dem Mieter – die beste Rechtsposition einräume, mithin für ihn im Ergebnis am günstigsten wirke.
Die Günstigkeit verschiedener Auslegungsergebnisse sei im Rahmen des § 305 c Abs. 2 BGB nicht abstrakt zu ermitteln, sondern konkret. Es komme weder darauf an, welche Auslegung für die Vertragspartner des Verwenders typischerweise günstiger sei, noch darauf, welche Auslegung für den konkreten Vertragspartner regelmäßig günstiger sei. Maßgeblich sei vielmehr, welche Auslegung für den konkreten Vertragspartner des Verwenders in der konkreten Situation günstiger sei. Daher könne die Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, je nachdem in welcher Situation der Auslegungsstreit entstehe.
Dies folge aus dem dem § 305 c Abs. 2 BGB zugrunde liegenden Prinzip „ambiguitas contra stipulatorem est“ (= Zweideutigkeit (bei einem Vertrag) schlägt gegen den aus, der (ihn) formuliert hat.), welches die Kehrseite von und der Preis für den Umstand sei, dass der Verwender einseitig das Recht für sich in Anspruch nimmt, die für den Vertrag maßgeblichen Bedingungen vorzugeben. Daraus folge seine Verantwortung für die Eindeutigkeit der Formulierung; komme er dieser nicht hinreichend nach, müsse er die Folgen der unklaren Formulierung selbst tragen.
Anmerkung: Jenseits der „Unklarheiten-Regel“ kommt man bei jeder unwirksamen Indexklausel ebenfalls zu diesem Ergebnis, und zwar über die Rechtskonstruktion von der „personalen Teilunwirksamkeit“: Eine für beide Vertragsteile geltende Formularklausel, die gegenüber dem Vertragspartner des Verwenders zu einer unangemessenen Benachteiligung i.S. von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB führt, bleibt (im Interesse des Verbrauchers) gegenüber dem Verwender wirksam (vgl. BGH v. 29.9.2017 – VIII ZR 250/16 – [RN 19]; BGH v. 8.5.2018 – VIII ZR 200/
17 –).
Urteilstext
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
I.
Die Kläger:innen haben aus § 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung in der geltend gemachten Höhe für den Zeitraum 01.10.2020 bis 31.10.2023. Die Beklagte hat durch Leistung der Kläger für die genannten Monate ohne Rechtsgrund eine überhöhte Miete erlangt.
1.
Die Mieterhöhung vom 25.07.2019 war unwirksam. Die Beklagte konnte gemäß § 557 b Abs. 2 S. 2 BGB eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht verlangen, da sie die baulichen Maßnahmen an der Fassade des streitgegenständlichen Wohnhauses nicht auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die sie nicht zu vertreten hatte, und es sich dabei auch um keine Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b Nr. 1a BGB handelte.
a.
In diesem Regelungskontext war zunächst gemäß § 305 c Abs. 2 BGB von dem Bestehen einer Indexmietvereinbarung auszugehen, da dies der kundenfreundlichsten Auslegung von § 5 des Mietvertrags entspricht. Nach § 305 c Abs. 2 BGB gehen Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders. Die Anwendbarkeit der Unklarheitenregelung des § 305 c Abs. 2 BGB setzt voraus, dass die fragliche Klausel nach Ausschöpfung der Auslegung zwei oder mehr mögliche Bedeutungen hat (BGH Urt. v. 23.07.2020 – I ZR 119/19, BeckRS 2020, 21836; BeckOK BGB/H. Schmidt BGB § 305c Rn. 60). Ist das der Fall, kommt nach Maßgabe der Norm die kundenfreundlichste Auslegung zur Geltung. Das ist diejenige, die dem Kunden die beste Rechtsposition einräumt, mithin für ihn im Ergebnis am günstigsten wirkt (BeckOK BGB/H. Schmidt BGB§ 305c Rn. 61).
Das ist vorliegend der Fall. Bei der in § 5 des Mietvertrags geregelten Indexmietvereinbarung handelt es sich um eine objektiv mehrdeutige Klausel im Sinne des § 305 c Abs. 2 BGB. Sie kann bei objektiver Auslegung sowohl dahingehend verstanden werden, dass das einleitend in § 5 des Mietvertrags vermerkte Entfallen der Indexmiete auf die gesamte Dauer des Mietverhältnisses bezogen ist, als auch dahingehend, dass das Entfallen der Indexmiete lediglich auf den Zeitraum der Laufzeit der in § 6 des Mietvertrags vereinbarten Staffelmiete bezogen ist. Beide Auslegungsvarianten halten für sich genommen offenkundig einer Inhaltskontrolle nach den §§ 307 bis 309 BGB Stand.
Nach Maßgabe des § 305 c Abs. 2 BGB ist im hiesigen Regelungskontext die den Kläger:innen günstigere und zum Erfolg der Rechtsverteidigung führende Alternative der die rechtliche Möglichkeit einer Mieterhöhung nach § 559 BGB auf die Fälle des § 557b Abs. 2 S. 2 BGB beschränkende Indexmietvereinbarung zugrunde zu legen.
b.
Weiterhin handelt es sich bei den von der Beklagten unternommenen baulichen Maßnahmen an der Fassade des streitgegenständlichen Wohnhauses auch nicht um solche im Sinne des § 557 b Abs. 2 S. 2 BGB, da sie diese nicht auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die sie nicht zu vertreten hatte.
Entgegen der Auffassung der Beklagten war diese nicht von vornherein nach den Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) zum Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems an der Fassade des streitbefangenen Mietshauses verpflichtet. Nach § 9 Abs. 1 EnEV a.F. sind, soweit bei beheizten oder gekühlten Räumen von Gebäuden Änderungen im Sinne der Anlage 3 Nrn. 1 bis 6 ausgeführt werden, diese so auszuführen, dass die Wärmedurchgangskoeffizienten der betroffenen Flächen die für solche Außenbauteile in Anlage 3 festgelegten Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten nicht überschreiten. Gemäß Anlage 3 Nr. 1 lit. b sind die Anforderungen nach Tabelle 1 Zeile 1 einzuhalten, wenn Außenwände in der Weise erneuert werden, dass bei einer bestehenden Wand der Außenputz erneuert wird; Tabelle 1 Zeile 1 sieht für Wohngebäude einen Höchstwert der Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24 W/(m²K) vor.
Nach dieser Maßgabe führt die in § 9 Abs. 1 EnEV a.F. i.V.m. Anlage 3 Nr. 1 lit. b verankerte Pflicht zur Einhaltung bestimmter Wärmedurchgangskoeffizienten im Falle einer Erneuerung des Außenputzes an Fassadenflächen nicht etwa gleichfalls zu einer Pflicht zur Erneuerung des Außenputzes selbst. Der Wortlaut der Vorschrift („soweit […] Änderungen im Sinne der Anlage 3 Nrn. 1 bis 6 ausgeführt werden“) ist eindeutig dahingehend zu verstehen, dass die Pflicht erst dann entsteht, wenn der/die Vermieterin sich zur Durchführung einer Maßnahme i.S.d. Anlage 3 Nrn. 1 bis 6 zur EnEV entschließt, wobei er/sie in dieser vorgelagerten Entscheidung grundsätzlich frei ist. § 9 Abs. 1 EnEV a.F. regelt mithin lediglich das „Wie“ der Durchführung solcher Maßnahmen, nicht hingegen das „Ob“. § 9 Abs. 1 EnEV trifft keine Aussage darüber, wann die Beklagte zur Erneuerung des Außenputzes verpflichtet ist.
Zu der Frage, wann eine Modernisierungsmaßnahme in diesem Sinne auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und ob darunter Maßnahmen nach § 9 Abs. 1 EnEV fallen, hat der BGH in einer Entscheidung (Urt. v. 09.10.2019 – VIII ZR 21/19, NZM 2019, 928) – dort in Bezug auf § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB – wie folgt ausgeführt:
„aa) Dem Tatbestand des § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB unterfallen Modernisierungsmaßnahmen, zu deren Durchführung der Vermieter rechtlich verpflichtet ist […]. Eine solche rechtliche Verpflichtung besteht etwa bei Modernisierungsmaßnahmen, die der Erfüllung sog. Nachrüstpflichten nach der Energieeinsparverordnung [EnEV], insbesondere nach § 10 EnEV, dienen […]. Hierbei handelt es sich um durch öffentlich-rechtliche Vorschriften zwingend vorgeschriebene Maßnahmen, denen sich der Vermieter nicht entziehen kann […].
bb) In einer solchen Zwangslage befindet sich ein Vermieter, der die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nm. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt, jedoch in aller Regel nicht. Denn er hat es regelmäßig in der Hand, ob er die Arbeiten in Angriff nimmt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärmedämmung anzubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten gewährleistet (sog. bedingte Anforderungen). Diese Unterschiede zu den Nachrüstungspflichten rechtfertigen es, den Ausnahmetatbestand des § 559 Abs. 4 S. 2 Nr 2 BGB nicht ohne Weiteres auf Arbeiten an den Außenwänden eines Gebäudes anzuwenden, zu deren Durchführung kein rechtlicher Zwang besteht, die aber im Fall ihrer Vornahme die Verpflichtung zu Dämmungsmaßnahmen nach sich ziehen [..]. Denn wenn die Durchführung solcher Arbeiten letztlich im freien Ermessen des Vermieters steht, bestimmt allein er, ob und wann er die in § 9 Abs. 1 EnEV vorgesehenen Pflichten zur Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten auslöst. Dies erklärt auch, warum in den Gesetzesmaterialien die Verpflichtung nach § 9 Abs. 1 EnEV – anders als die Nachrüstpflichten – nicht als Beispielsfall für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB angeführt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass eine aus Anlass der Durchführung von Arbeiten an Gebäuden iSd § 9 Abs. 1 EnEV erfolgte Wärmedämmung regelmäßig nicht aufgrund von Umständen erfolgt ist, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
cc) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist […]. Dies ist bei einer Erneuerung des Außenputzes dann anzunehmen, wenn die Putzfassade aufgrund altersbedingten Verschleißes oder aufgrund von auf sie einwirkenden schädigenden Ereignissen ersetzt werden muss und zudem der Mieter oder andere Mieter des Anwesens den Vermieter berechtigterweise auf Instandsetzung des Putzes oder auf Mietminderung in Anspruch nehmen bzw. sich der Vermieter einer (bestandskräftigen) behördlichen Anordnung zur Behebung der Schäden ausgesetzt sieht. Entsprechendes hat auch ohne Aufforderung des Mieters oder einer Behörde dann zu gelten, wenn die Beseitigung von Schäden dringend aus Sicherheitsgründen geboten ist. Denn in all diesen Fällen kann sich der Vermieter nicht der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahme entziehen, die dann die Vornahme der Wärmeschutzmaßnahme verpflichtend nach sich zieht. Es liegt damit beim Vermieter eine den Nachrüstungspflichten der Energieeinsparverordnung vergleichbare Zwangslage vor.“
Diese zutreffenden Ausführungen, die sich das Gericht vollumfänglich zu eigen macht, sind auf den hier in Frage stehenden Tatbestand des § 557b Abs. 2 S. 2 BGB ohne Weiteres übertragbar, denn die Vorschriften der § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB und § 557b Abs. 2 S. 2 BGB gleichen sich in ihrem Wortlaut und auch eine abweichende Interessenlage ist nicht erkennbar. Danach wäre durch die Beklagte darzutun gewesen, dass die Durchführung der Fassadenarbeiten für sie „unausweichlich“ war. Zu den eine solche Unausweichlichkeit der durchgeführten Arbeiten begründenden Umstände hat sie jedoch, auch nachdem das Gericht sie in der Verhandlung vom 04.09.2024 auf ihre insoweit bestehende Darlegungs- und Beweislast hingewiesen hat (…), nicht vorgetragen.
2.
Auch die Mieterhöhung vom 10.08.2023 war unwirksam. Die Beklagte konnte die Mieterhöhung nicht auf die Indexmietvereinbarung in § 5 des Mietvertrags stützen, denn diese Klausel war in diesem Regelungskontext gemäß § 305 c Abs. 2 BGB nach der Unklarheitenregel dahingehend auszulegen, dass die Parteien das vollständige Entfallen dieser Klausel vereinbart hatten.
Dies steht auch nicht im Widerspruch zu den Ausführungen unter Ziff. I. 1. a. dieses Urteils. Die Günstigkeit verschiedener Auslegungsergebnisse ist im Rahmen des § 305 c Abs. 2 BGB nicht abstrakt zu ermitteln, sondern konkret. Es kommt weder darauf an, welche Auslegung für die Vertragspartner des Verwenders typischerweise günstiger ist, noch darauf, welche Auslegung für den konkreten Vertragspartner regelmäßig günstiger ist. Maßgeblich ist vielmehr, welche Auslegung für den konkreten Vertragspartner des Verwenders in der konkreten Situation günstiger ist. Daher kann die Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, je nachdem in welcher Situation der Auslegungsstreit entsteht (Clemenz/Kreft/Krause/Hoefs BGB § 305 c Rn. 69; Wolf/Lindacher/Pfeiffer/Lindacher/Hau BGB § 305 c Rn. 134; Däubler/Deinert/Walser/Däubler BGB § 305 c Rn. 32-34b; Staudinger/Mäsch BGB § 305c, Rn. 117; vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 19.11.1999 – 65 S 227/99, NJW-RR 2000, 1177). Dies folgt aus dem § 305 c Abs. 2 BGB zugrunde liegenden Prinzip ambiguitas contra stipulatorem est, welches die Kehrseite von und der Preis für den Umstand ist, dass der Verwender einseitig das Recht für sich in Anspruch nimmt, die für den Vertrag maßgeblichen Bedingungen vorzugeben. Daraus folgt seine Verantwortung für die Eindeutigkeit der Formulierung (BeckOK BGB/H. Schmidt BGB § 305 c Rn. 42); kommt er dieser nicht hinreichend nach, muss er die Folgen der unklaren Formulierung selbst tragen.
3.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB. Der Antrag der Klagepartei („5 % Zinsen über dem Basiszinssatz“) war dabei dahingehend auszulegen, dass Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz begehrt werden (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 05.04.2005 – 21 U 149/04, NJW 2005, 2238).
II.
Auch der Feststellungsantrag zu 2. ist zulässig und begründet. Der Anspruch auf Feststellung der zulässigen Nettokaltmiete ab 01.10.2023 besteht aus den vorstehenden Gründen.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 1 und 2 ZPO.
IV.
Der Streitwert war auf 20.367,64 € festzusetzen. Dieser setzt sich zusammen aus dem Antrag zu 1. in Höhe der Klageforderung von insgesamt 6.552,16 € sowie dem Antrag zu 2., den das Gericht mit den 42-fachen Wert des geltend gemachten Überschreitensbetrag ab Oktober 2023 (328,94 € x 42), d.h. 13.815,48 € bemisst.
02.12.2025
