Info 43: Wohnraumversorgungsgesetz

Die 20 wichtigsten Fragen und Antworten für Mieter

Stand: 2/16

Das „Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin (Berliner Wohnraumversorgungsgesetz – WoVG Bln)“ vom 24. November 2015 ist im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin 2015, Seite 422 veröffentlicht.

1. Wer ist von dem Gesetz betroffen?

Zum einen die rund 120.000 Mieterhaushalte in den sogenannten Sozialwohnungen, zum anderen die knapp 300.000 Mieterhaushalte, die bei einer der sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften wohnen.

Die Berliner Sozialwohnungen – mit und ohne Anschlussförderung – unterfallen alle dem neuen Gesetz, unabhängig davon, ob sie landeseigenen Wohnungsunternehmen oder Privaten gehören.

2. Ab wann gilt das Gesetz?

Das Gesetz gilt für alle von ihm genannten maßgeblichen Sachverhalte, die ab dem 1.1.2016 eintreten. Bei Willenserklärungen (zum Beispiel Mieterhöhungen, Kündigungen) ist der Tag des Zugangs der Erklärung beim Vertragspartner (Vermieter oder Mieter) maßgeblich.

3. Woran erkennt man, dass man in einer Sozialwohnung wohnt?

Sozialwohnungen sind mit öffentlichen Mitteln auf Grundlage des II. WoBauG geförderte Mietwohnungen, zu deren Bezug man einen Wohnberechtigungsschein (Ausnahme: freigestellte Wohnungen) benötigt. Die Miethöhe wird durch die (subventionierte) Kostenmiete bestimmt. Die Mieterhöhung richtet sich nach dem Wohnungsbindungsgesetz und dem Wohnraumgesetz Berlin und nicht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Der Berliner Mietspiegel spielt bei Sozialwohnungen keine Rolle. Bei Mieterhöhungen muss eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt sein.

4. Was ändert sich für Mieter in Sozialwohnungen?

Art. 1 des Wohnraumversorgungsgesetzes enthält zwei Änderungen zum seit 2011 bestehenden Wohnraumgesetz (WoG Bln):

  • Anspruch auf Mietzuschuss bei Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen,
  • Verlängerung von Nachwirkungsfristen nach Rückzahlung der öffentlichen Mittel durch den Eigentümer.

5. Was sind die Voraussetzungen für den Mietzuschuss im Sozialen Wohnungsbau?

Für den Antrag des Mieters (bei einem vom Senat eingesetzten Dienstleister, siehe unten Punkt 7.) kommt es nicht darauf an, dass unmittelbar zuvor eine Mieterhöhung erfolgt ist. Vielmehr haben einen gesetzlichen Rechtsanspruch auf einen Zuschuss zur Miete ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der Regelungen

  1. alle Mieterhaushalte, die auf der Grundlage eines gültigen Mietvertrages eine Sozialmietwohnung innehaben, sofern
  2. ihr anrechenbares Haushaltseinkommen innerhalb der Berliner Einkommensgrenzen für die Wohnberechtigung im Sozialen Wohnungsbau (z.B. 16.800,- € für 1-Personen-Haushalt, 25.200,- € für 2-Personen-Haushalt) liegt und soweit
  3. die vom Haushalt angemietete Wohnfläche (1-Personen-Haushalt: 50 qm, 2-Personen-Haushalt: 65 qm, 3-Personen-Haushalt: 80 qm, 4-Personen-Haushalt: 90 qm und zusätzlich 12 qm für jede weitere Person) in einem angemessenen Verhältnis zur Personenzahl der in der Wohnung wohnenden Haushaltsmitglieder steht.
  4. Bei Sozialmietwohnungen, die vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen sind, besteht der Anspruch auf Mietzuschuss nur dann, wenn der Mietvertrag vor dem 1. Januar 2016 abgeschlossen wurde.

6. Wie hoch ist der Mietzuschuss?

Der Anspruch auf einen Mietzuschuss besteht in Höhe des Betrages der Nettokaltmiete, der

  1. 30 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens bei Gebäuden bis Energieeffizienzklasse E (unter 160 kWh/qm/Jahr)
  2. 27 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens bei Gebäuden der Energieeffizienzklasse F (zwischen 160 und unter 200 kWh/qm/Jahr)
  3. 26 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens bei Gebäuden der Energieeffizienzklasse G (zwischen 200 und unter 250 kWh/qm/Jahr) oder
  4. 25 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens bei Gebäuden der Energieeffizienzklasse H (über 250 kWh/qm/Jahr)

übersteigt.

Der maximale Zuschuss beträgt: 2,50 €/qm monatlich. Dieser Wert wird ab 1.4.2017 jeweils zum 1.4. eines Jahres gemäß Bundesverbraucherpreisindex angepasst.

Bei Sozialmietwohnungen, die vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen sind, ist der Zuschuss auf eine anrechnungsfähige Nettokaltmiete von höchstens 10,- €/qm beschränkt.

Beispiele:

1. Das anrechenbare Jahresnettoeinkommen des 2-Personen-Haushalts beträgt 23.000,- €. Der Mieterhaushalt verfügt über 63 qm Wohnfläche. Dem Mieterhaushalt steht grundsätzlich ein Anspruch auf Mietzuschuss zu. Die Nettokaltmiete beträgt 410,- € monatlich und 4.920,- € jährlich. Der Anteil der Nettokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen beträgt 21 %. Das Haus verbraucht unter 160 kWh/qm/Jahr Endenergie und gehört zur Energieeffizienzklasse E. Die Miete wird nicht bezuschusst.

2. Das anrechenbare Jahresnettoeinkommen des 2-Personen-Haushalts beträgt 18.000,- €. Der Mieterhaushalt verfügt über 55 qm Wohnfläche. Dem Mieterhaushalt steht grundsätzlich ein Anspruch auf Mietzuschuss zu. Die Nettokaltmiete beträgt 457,- € monatlich und 5.610,- € jährlich. Der Anteil der Nettokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen beträgt 31,17 %. Das Haus verbraucht 180 kWh/qm/Jahr Endenergie und gehört zur Energieeffizienzklasse F. Die Miete wird bezuschusst und zwar um den Mietbelastungsanteil von 4,17 %, der die tatsächliche Mietbelastung die vorgesehene Kappung von 27 % bei Wohngebäuden der Energieeffizienzklasse F überschreitet. Konkret sind dies 750 € im Jahr beziehungsweise 62,50 € im Monat.

7. Wo genau ist der Antrag auf Mietzuschuss zu stellen?

Haben Sie Fragen zur Beantragung des Mietzuschusses oder wollen Sie nähere Informationen?
Wenden Sie sich bitte ab 4.1.2016 an den vom Senat beauftragten Dienstleister zgs consult GmbH. Dorthin sind auch die Anträge auf Mietzuschuss zu schicken oder direkt abzugeben.

zgs consult GmbH
Brückenstraße 5
10179 Berlin
Tel.: 030 – 28409 302
E-Mail: post@mietzuschuss-berlin.de

Die Antragsformulare gibt es auch im Internet:
www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietzuschuss/

Einzelheiten zum Mietzuschuss enthalten die Mietzuschussvorschriften 2016 (ABl. 16, S. 41).

8. Was ist neu, wenn der Eigentümer der Sozialwohnung die öffentlichen Mittel vorzeitig zurückzahlt?

Zwei Nachwirkungsfristen werden verlängert. Die Nachwirkungsfrist bezeichnet den Zeitraum, in dem die Wohnung als öffentlich geförderte Sozialwohnung gilt, obwohl der Eigentümer die öffentlichen Mittel schon zurückgezahlt hat, beziehungsweise zurückzahlen musste:

  • Die Nachwirkungsfrist bei vorzeitiger Rückzahlung wird auf 12 Jahre verlängert (bisher 10 Jahre).
  • Bei vorzeitiger Rückzahlung von Darlehen bei Kündigung wegen Verstoßes gegen Bewilligungsbescheid/Darlehensvertrag bleibt der Status „öffentlich gefördert“ bis zum Zeitpunkt, an dem das Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbestimmungen vollständig zurückgezahlt worden wäre, längstens jedoch 15 Jahre nach der Rückzahlung (bisher 12 Jahre).

9. Welche Vermieter gehören zu den städtischen Wohnungsunternehmen im Sinne des neuen Gesetzes?

  • degewo AG
  • GESOBAU AG
  • Gewobag Wohnungsbau-AG
  • HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH
  • STADT UND LAND Wohnbauten-GmbH
  • WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH

10. Gehören auch Sozialwohnungen zum Eigentum städtischer Wohnungsunternehmen?

Ja, ein Teil der Berliner Sozialwohnungen befindet sich im Bestand der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen. Die folgenden Regeln gelten also auch für Sozialwohnungen im städtischen Bestand.

11. Was ändert sich für Mieter von städtischen Wohnungen?

Das neue Gesetz betrifft folgende fünf Sachverhalte:

  • Kündigung wegen Zahlungsverzuges
  • Mieterhöhung auf das ortsübliche Niveau (§ 558 BGB)
  • Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)
  • Umgang mit Wohnungsbewerbern
  • Möglichkeiten der Mietermitbestimmung

12. Was regelt das Wohnraumversorgungsgesetz bei städtischen Wohnungen im Hinblick auf die Kündigung wegen Zahlungsverzuges?

  • Außerordentliche fristlose Kündigungen aufgrund von Mietrückständen sind soweit wie möglich zu vermeiden.
  • Bei unvermeidbarer fristloser Kündigung soll dem Mieterhaushalt Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt werden.
  • Zwangsvollstreckungsmaßnahmen sollen erst dann vollzogen werden, wenn der Mieter nicht mitwirkt, anderweitig mit Wohnraum versorgt ist oder angebotenen Ersatzwohnraum in angemessener Frist nicht annimmt.
  • Auf Zwangsvollstreckungsmaßnahmen kann verzichtet werden, wenn der Mieter Lohn und Gehalt bzw. sonstige Leistungsansprüche etc. bis zur Höhe nicht erfüllter Forderungen sowie über zukünftig monatlich wiederkehrende Kosten abtritt.

13. Was regelt das Wohnraumversorgungsgesetz bei städtischen Wohnungen hinsichtlich der Mieterhöhung auf das ortsübliche Niveau (§ 558 BGB)?

  • Abweichend von § 558 BGB erstreckt sich die 15-prozentige Kappungsgrenze auf vier statt auf drei Jahre.
  • Mieter können beim Vermieter beantragen, dass die Mieterhöhung das Haushaltsnettoeinkommen nicht um mehr als 30 Prozent überschreitet. Voraussetzung ist weiterhin, dass bestimmte Einkommensgrenzen (siehe unter 14.) und Wohnungsgrößen (siehe unter 15.) nicht überschritten werden.
  • Diese Kappungsgrenze sinkt auf 27 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens, wenn die Mieter in einem Gebäude mit einem Endenergieverbrauchswert von mehr als 170 kWh/m²/Jahr wohnen.

14. Welche Einkommensgrenzen sind für die Inanspruchnahme der Kappungsgrenzen in städtischen Wohnungsunternehmen maßgeblich?

Für die Anerkennung eines Härtefalls dürfen folgende Einkommensgrenzen für das Gesamteinkommen des Mieterhaushalts nicht überschritten werden:

  • 16.800 Euro pro Jahr für einen Ein-Personen-Haushalt;
  • 25.200 Euro pro Jahr für einen Zwei-Personen-Haushalt;
  • zusätzlich 5.740 Euro pro Jahr für jede weitere zum Haushalt gehörende Person;
  • zusätzlich 700 Euro pro Jahr für jedes zum Haushalt gehörende Kind.

Das anrechenbare Gesamteinkommen wird von den landeseigenen Wohnungsunternehmen in Anwendung der §§ 20 bis 24 des Wohnraumförderungsgesetzes ermittelt.

15. Welche Wohnflächen sind für die Inanspruchnahme der Kappungsgrenzen in städtischen Wohnungsunternehmen maßgeblich?

Für die Anerkennung eines Härtefalls dürfen folgende Wohnflächenobergrenzen nicht überschritten werden:

  • 45 m² bei einem Ein-Personen-Haushalt;
  • 60 m² bei einem Zwei-Personen-Haushalt;
  • 75 m² bei einem Drei-Personen-Haushalt;
  • 85 m² bei einem Vier-Personen-Haushalt;
  • zusätzlich 12 m² für jede weitere zum Haushalt gehörende Person.

16. Was regelt das Wohnraumversorgungsgesetz bei städtischen Wohnungen hinsichtlich der Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)?

  • Abweichend von § 559 BGB beträgt der Modernisierungszuschlag jährlich 9 Prozent (statt 11 Prozent) der aufgewendeten Modernisierungskosten.
  • Nach einer Modernisierung soll die Miete nicht mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern es sich bei der Modernisierung nicht um umfassende Modernisierungsvorhaben handelt.
  • Die Nettokaltmiete soll auf einen Betrag begrenzt werden, der die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich der durch die Modernisierung bewirkten Betriebskosteneinsparung (in der Regel die rechnerische oder tatsächliche Heizkostenersparnis) nicht übersteigt.
  • Bei Vorliegen eines sogenannten Härtefalles (siehe Punkte 14 und 15) soll auf Antrag des Mieters die Mieterhöhung das Haushaltsnettoeinkommen nicht um mehr als 30 Prozent überschreiten.

17. Was regelt das Wohnraumversorgungsgesetz bei städtischen Wohnungen hinsichtlich des Umgangs mit Wohnungsbewerbern?

Bewerberinnen und Bewerbern um eine Mietwohnung darf die Anmietung einer Wohnung nicht allein wegen einer negativen Bonitätsauskunft einer privaten Auskunftei verweigert werden.

18. Was regelt das Wohnraumversorgungsgesetz bei städtischen Wohnungen im Hinblick auf die Mietermitbestimmung?

Bei jedem landeseigenen Wohnungsunternehmen wird jeweils ein Mieterrat zur Beteiligung der Mieterschaft an Unternehmensentscheidungen eingerichtet.

Die Mieterräte befassen sich mit und nehmen Stellung insbesondere zu den Unternehmensplanungen bei den Neubau-, Modernisierungs- und Instandsetzungsprogrammen, bei der Quartiersentwicklung sowie bei Gemeinschaftseinrichtungen und erhalten die dazu erforderlichen Informationen.

Die Mitglieder der Mieterräte werden durch Wahlen aus der jeweiligen Mieterschaft in ihre Funktionen berufen. Die Mieterräte sollen in ihrer Zusammensetzung die Vielfalt der Mieterinnen und Mieter repräsentieren. Der Aufsichtsrat legt die Anzahl der Mitglieder des Mieterrats fest und erlässt die Wahlordnung.

19. Welche grundlegenden Probleme bereitet das neue Gesetz bei der Rechtsanwendung?

Während die beiden Neuregelungen zu den Sozialwohnungen (Mietausgleich und Nachwirkungsfristen, siehe Punkte 5 bis 8) unmittelbare Drittwirkung für die Mieter auslösen, Mieter also direkt aus dem Gesetz auf dessen Einhaltung Klage erheben können, ist dies bei den Kündigungsschutzregelungen (Punkt 12) und den Kappungsgrenzen (Punkte 13 bis 16) für Mieter landeseigener Wohnungen nicht der Fall. Die entsprechenden Paragrafen enthalten lediglich eine Selbstverpflichtung der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Für den Fall, dass ein landeseigenes Wohnungsunternehmen die Mieterschutzregelungen unter Hinweis auf die fehlende Drittwirkung ignoriert, ist daher von der gerichtlichen Rechtswahrnehmung abzusehen. Vielmehr sollten betroffene Mieter – über den Berliner Mieterverein e.V. – politischen und medialen Druck auf die Wohnungsbaugesellschaft und auf den Berliner Senat ausüben.

Neben dem Problem der fehlenden unmittelbaren Drittwirkung ergibt sich noch eine weitere Schwierigkeit aus dem Umstand, dass die mieterschützenden Vorschriften bei landeseigenen Wohnungen zumeist als Soll-Vorschriften ausgeformt sind. Bei den zivilrechtlichen Soll-Vorschriften des Gesetzes ist der Vermieter im Regelfall verpflichtet, beziehungsweise selbstverpflichtet. Die Vorschriften sind aber nicht zwingend und können in atypischen Fällen dazu führen, dass der Vermieter von der ausgesprochenen Rechtsfolge absehen darf. Wann ein atypischer Sachverhalt bei den zahlreichen Sollvorschriften des Wohnraumversorgungsgesetzes vorliegt, kann allerdings nicht vorhergesehen werden. Im Streitfall muss dies gerichtlich geklärt werden. Das Prozessrisiko in diesen Fällen ist groß. Deshalb sollte auch dann, wenn eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft sich auf einen atypischen Fall beruft – gegebenenfalls neben der gerichtlichen Auseinandersetzung – auf das Wohnungsunternehmen und auf den Berliner Senat medialer Druck ausgeübt werden.

20. Was ändert sich durch das neue Gesetz für die anderen rund 1.300.000 Berliner Mieterhaushalte, die weder im Sozialen Wohnungsbau noch bei einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft wohnen?

So gut wie nichts, wenn man davon absieht, dass nunmehr in § 3 Abs. 7 des Investitionsbankgesetzes bestimmt ist:

„Mieterinnen und Mietern von Wohnraum, dessen Errichtung oder Modernisierung und Instandsetzung durch die Investitionsbank Berlin gefördert worden ist, erteilt die Investitionsbank auf deren Anforderung hin Auskunft über die Förderbestimmungen, soweit diese sich auf den jeweiligen Mietvertrag auswirken.“

Außerdem ist im Artikel 4 über die Errichtung des „Sondervermögens Wohnraumförderfonds Berlin“ festgehalten, dass nunmehr eine mietpreisreduzierende öffentliche Förderung von Modernisierung und Instandsetzung in Höhe von 3,5 Mio. € jährlich anzubieten ist.

 

Dieses Merkblatt ersetzt keine Rechtsberatung. Vor Befolgung der Hinweise sollten Sie unbedingt rechtlichen Rat einholen. Der BERLINER MIETERVEREIN e.V. steht Ihnen dabei gern zur Verfügung.