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MieterMagazin |
Januar/Februar 2006 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Zwischenvermieter in der Insolvenz§§ 543, 565 BGB, § 112 InsO Zieht der (vorläufige) Insolvenzverwalter, der für das Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Zwischenmieters bestellt worden ist, die Miete von dem Endmieter ein, so ist er verpflichtet, die vereinnahmte Miete in der geschuldeten Höhe an den Hauptvermieter weiterzuleiten (im Anschluss an BGHZ 151, 353 [= NJW 02, 3326]). Erklärt er dennoch, er werde die Miete nicht weiterleiten, so ist der Hauptvermieter zur fristlosen Kündigung des Zwischenmietverhältnisses berechtigt, auch wenn ein Zahlungsrückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB noch nicht entstanden ist. BGH, Urteil vom 9.3.05 - VIII ZR 394/03 - |
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Schönheitsreparaturen; Starre Fristen§§ 307, 535 BGB Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen "in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren" durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan; sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. BGH, Urteil vom 13.7.05 - VIII ZR 351/04 - |
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Vermietete Eigentumswohnung§§ 275, 535 BGB Wären die erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung eines Mangels einer Wohnung im Bereich des Gemeinschaftseigentums voraussichtlich unverhältnismäßig hoch und würden sie die "Opfergrenze" für den Vermieter übersteigen, kann der Mieter vom Vermieter nicht die Beseitigung des Mangels verlangen. Grundsätzlich steht dem Verlangen einer Mangelbeseitigung jedoch nicht entgegen, dass der Vermieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer herbeiführen muss. BGH, Urteil vom 20.7.05 - VIII ZR 342/03 - |
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Unverschuldeter Zahlungsverzug§§ 543, 573 BGB Solange ein Mieter nach dem Tod seines Vermieters keine Gewissheit darüber erlangen kann, wer Gläubiger seiner Mietverpflichtungen geworden ist, unterbleiben seine Mietzahlungen infolge eines Umstandes, den er nicht zu vertreten hat. BGH, Urteil vom 7.9.2005 - VIII ZR 24/05 - |
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Kaution vom Erwerber§ 572 BGB a.F. Verlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 1. September 2001 veräußerten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kaution, so trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist. BGH, Urteil vom 28.9.05 - VIII ZR 372/04 - |
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Garagenvertrag und Veräußerung§§ 566, 741 ff. BGB Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten; vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft. BGH, Urteil vom 28.9.05 - VIII ZR 399/03 - |
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Nutzungsentschädigung§ 546 a BGB Zum Umfang der Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache nach Vertragsbeendigung. Aus den Entscheidungsgründen: BGH, Urteil vom 5.10.05 - VIII ZR 57/05 - |
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Bereicherungsansprüche des Mieters§§ 812, 818 BGB 1. Zur Berechnung des Bereicherungsanspruchs des Mieters, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswerts gelangt (Fortführung der Senatsurteile vom 8. November 1995 - XII ZR 202/94 - WM 1996, 1265 ff. und vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 136/98 - NJW-RR 2001, 727 [red. Leitsatz]). BGH, Urteil vom 5.10.05 - XII ZR 43/02 - |
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Gewerbliche Nutzung als Kündigungsgrund§ 573 BGB; Art. 12, 14 GG Der Vermieter kann das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 1 BGB auch dann kündigen, wenn er die vermietete Wohnung überwiegend gewerblich nutzen will. Hinweis: Der Vermieter kündigte die Wohnung, da er sie selbst nutzen wollte. Dabei beabsichtigte er, die vermieteten Räume teilweise für Wohnzwecke, überwiegend jedoch als Architektenbüro zu nutzen. Der BGH argumentierte, dass es bei einer Eigenbedarfskündigung ausreiche, wenn der Vermieter hierfür vernünftige Gründe habe, die seinen Wunsch nachvollziehbar erscheinen ließen. Davon sei auch auszugehen, wenn der Vermieter die Wohnung überwiegend für berufliche Zwecke nutzen wolle. Das hierdurch begründete Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses sei schon im Hinblick auf die durch Art. 12 GG geschützte Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten. Die Entscheidung des BGH dürfte falsch sein, vgl. Wiek WM 05, 781. BGH, Beschluss vom 5.10.05 - VIII ZR 127/05 - |
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Mieterhöhung bei Bruttokaltmieten§§ 558, 558 a, 558 b BGB Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen. Hinweis: Der BGH bestätigt die Rechtsprechung des Kammergerichts (GE 05, 180 und Anmerkung in MM 05, 109). Das Gericht hält eine Mieterhöhung, die auf die Betriebskostenpauschalen des Mietspiegels abstellt oder mittlerweile veraltete tatsächliche Betriebskosten heranzieht, für unbegründet. Eine - meist unmögliche - Gegenrechnung des Mieters und eine gegebenenfalls zu erteilende Teilzustimmung ist dann nicht geboten. Der Mieter kann seine Zustimmung gänzlich verweigern. Im Zustimmungsprozess wird die Klage des Vermieters in einem solchen Fall in vollem Umfang abgewiesen. Mitgeteilt von RA Hans-Jürgen Wietzke BGH, Urteil vom 26.10.05 - VIII ZR 41/05 - |
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Mobilfunkantenne auf Dachfläche§§ 2, 31 II. BV Einnahmen des Vermieters aus der Vermietung von Dachflächen zum Betrieb einer Mobilfunkantenne stellen keine Erträge im Sinne des § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV dar. Sie sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung im preisgebundenen Wohnraum nicht zu berücksichtigen. Aus den Entscheidungsgründen: Nach § 2 Abs. 1 II. BV sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die nach §§ 8 bis 9 WoBindG in Verbindung mit §§ 3 bis 10 NMV eine Grundlage für die Ermittlung der Kostenmiete bildet, die laufenden Aufwendungen für das Gebäude oder die jeweilige Wirtschaftseinheit zu ermitteln und den Erträgen gegenüber zu stellen. Erträge sind gemäß § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV die Einnahmen aus Miet- und Pachtverträgen sowie Vergütungen, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit nachhaltig erzielt werden können. Diese Bestimmung ist nach ihrem Wortlaut unter Berücksichtigung der Systematik der Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung und dem Sinn und Zweck der Aufstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung dahingehend auszulegen, dass nur Einnahmen zu berücksichtigen sind, die im Rahmen der ordentlichen Bewirtschaftung des Grundstücks oder der Wirtschaftseinheit erzielt werden und denen anrechenbare laufende Aufwendungen (§ 18 Abs. 1 II. BV) gegenüberstehen. Dies ist bei der Vermietung von Dachflächen zum Betrieb von Mobilfunkantennen nicht der Fall. ... Anrechenbar sind nur solche Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes nach den Grundsätzen einer ordentlichen Bewirtschaftung erforderlich sind. Dies betrifft nach § 24 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit §§ 26 bis 28 II. BV nur Kosten, deren zu Grunde liegender Aufwand dem Mieter unmittelbar oder mittelbar zugute kommt und dem Zweck der sozialen Wohnraumförderung im Sinne des § 1 Abs. 1 WoFG dient. Die Verwertung von Teilen des Grundstückes oder Gebäudes zum Betrieb von Mobilfunkantennen steht mit der sozialen Wohnraumförderung in keinem Zusammenhang. Sie betrifft auch keine Rechte oder Pflichten des Vermieters aus den abgeschlossenen Mietverträgen mit Mietern von preisgebundenem Wohnraum. Entstehen dem Vermieter Kosten für die Vermietung von Dachflächen, sind dies daher keine anrechenbaren laufenden Aufwendungen im Sinne des § 18 Abs. 1 Satz 1 II. BV. Deshalb sind auch die entsprechenden Erträge des Vermieters aus einer Tätigkeit wie der Vermietung von Dachflächen an Mobilfunkbetreiber, die über die erforderliche Bewirtschaftung des Grundstücks hinausgeht, nicht in der Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzuführen. ..." BGH, Urteil vom 2.11.05 - VIII ZR 310/04 - |
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Umlagemaßstab§§ 242, 556 a BGB Der Umlegungsmaßstab für Betriebskosten kann konkludent vereinbart werden. Eine mietvertragliche Schriftformklausel steht der Wirksamkeit der Vereinbarung nicht entgegen, wenn die Parteien einverständlich handeln [Leitsatz aus WM 05, 774]. BGH, Beschluss vom 2.11.05 - VIII ZR 52/05 - |
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Wegfall des Eigenbedarfs§§ 242, 573 BGB Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist; in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet. BGH, Urteil vom 9.11.05 - VIII ZR 339/04 - |
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Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung§§ 9 a, 12 HeizkostenVO 1. Ein "anderer zwingender Grund" im Sinne des § 9 a Abs. 1 Satz 1 HeizkV liegt auch dann vor, wenn der anteilige Verbrauch eines Nutzers infolge eines Ablesefehlers nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. BGH, Urteil vom 16.11.05 - VIII ZR 373/04 - |
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Vollstreckungsschutz§ 765 a ZPO Besteht im Fall der Räumungsvollstreckung die ernsthafte Gefahr einer Selbsttötung des Räumungsschuldners, darf ein Einstellungsantrag des Räumungsschuldners nur abgelehnt werden, wenn das Vollstreckungsgericht der Suizidgefahr durch geeignete konkrete Auflagen oder durch die Anordnung geeigneter konkreter Betreuungsmaßnahmen entgegenwirkt. BGH, Beschluss vom 24.11.05 - V ZB 24/05 - |
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Modernisierung§§ 242, 554 BGB 1. Der Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung steht nicht entgegen, dass die in der Wohnung vorhandene Ausstattung in dem Schreiben nicht benannt worden ist, denn die Ausstattung der Wohnung kennt der Mieter. LG Berlin, Urteil vom 14.7.05 - 62 S 91/05 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher |
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Fahrradanhänger im Hof§§ 535, 541 BGB Der Mieter ist berechtigt, einen Fahrradanhänger, der zum Transport von zwei Kleinkindern benutzt wird, im Hof des Mietshauses abzustellen, wenn zumutbare anderweitige Abstellmöglichkeiten fehlen. Dem Mieter ist es nicht zuzumuten, den Fahrradanhänger nach jeder Benutzung im Keller abzustellen. AG Schöneberg, Urteil vom 12.12.05 - 6 C 430/05 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RAin Monika Wacker |
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Zwischenablesung§§ 9 b, 12 HeizkostenVO 1. Versäumt der Vermieter die bei Mieterwechsel technisch mögliche Zwischenablesung, dann ist es ihm versagt, den verbrauchsabhängigen Anteil der Heizkosten nach Gradtagszahlen und den verbrauchsabhängigen Anteil der Warmwasserkosten zeitanteilig auf die Mieter umzulegen, es sei denn, eine abweichende rechtsgeschäftliche Vereinbarung wurde getroffen. AG Schöneberg, Urteil vom 5.10.05 - 104a C 226/05 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Dilip D. Maitra |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Urteil vom 9.3.05 - VIII ZR 394/03 -
