Leitsatz:
Kosten, die anlässlich einer vom Vermieter in Auftrag gegebenen Instandsetzung der Fassade wegen Denkmalschutzauflagen entstehen, sind nicht nach § 559 Abs. 1 BGB [= § 3 Abs. 1 MHG a.F.] umlagefähig.
AG Lichtenberg, Urteil vom 5.4.02 – 9 C 543/01 –
Mitgeteilt von RA Bernd Schütze
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Dagegen hat die Klägerin keinen Anspruch auf eine Mieterhöhung von 59,38 DM pro Monat nach § 3 MHG.
Die Mieterhöhung wird insoweit auf Grund von entstandenen Mehrkosten wegen der Sanierung der Fassade des Hauses und der Fenster verlangt. Es wird eine Mieterhöhung wegen der Kosten verlangt, die durch Denkmalschutzauflagen entstanden, weil die nunmehrige Bauausführung teurer ist als ohne Auflagen. Die insoweit entstandenen Kosten sind nicht im Rahmen des § 3 MHG umlagefähig. Denn es handelt sich nicht um bauliche Änderungen auf Grund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat i.S.d. § 3 Abs. 1 S. 1 Alt. 4 MHG. Unstrittig handelt es sich bei den Arbeiten an den Fenstern und der Fassade um Instandsetzungsarbeiten. Nur die Mehrkosten wegen Denkmalschutz sollen nach § 3 zu einer Mieterhöhung führen. Die Umlage solcher Kosten ist aber mit dem Sinn und Zweck des § 3 MHG nicht vereinbar. Denn die Kosten für die Fassade und die Fenster sind einheitlich als Instandsetzungskosten anzusehen. Unter der Alternative 4 des § 3 Abs. 1 S. 1 MHG sind nach dem Zweck der Vorschrift nur solche Maßnahmen zu zählen, die ein durchschnittlicher Vermieter nicht vorhersehen und vermeiden kann und deshalb bei der Vereinbarung des Mietzinses nicht berücksichtigen konnte (Schmidt-Futterer/ Blank; Wohnraumschutzgesetze, § 3 MHG Rn. 187). Genauso wie dem Vermieter aber die Notwendigkeit einer Instandsetzung des Hauses bekannt ist und er diese berücksichtigen muss, ist ihm auch die Denkmalschutzpflichtigkeit des Gebäudes bekannt und er kann diese zuvor bereits berücksichtigen. Dabei wäre es willkürlich, zwischen Mietverträgen zu unterscheiden, die vor und nach einer etwaigen Denkmalschutzpflichtigkeit des Gebäudes abgeschlossen wurden. Vielmehr obliegt die Instandsetzung des Gebäudes insgesamt dem Vermieter, ohne dass es dabei auf Denkmalschutzauflagen ankommt.
Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass die Anspruchsvoraussetzungen des § 3 MHG nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift eng auszulegen sind, zumal sie gegenüber § 2 MHG und dem Grundsatz der Vertragsfreiheit dem Vermieter ein verstärktes einseitiges Erhöhungsrecht geben (Schmidt-Futterer/Blank; Wohnraumschutzgesetze, § 3 MHG Rn. 187).
Von § 3 MHG werden insbesondere die baulichen Änderungen erfasst, die der Vermieter auf Grund gesetzlicher Gebote oder behördlicher Anordnungen durchzuführen gezwungen ist (Schmidt-Futterer/Blank; Wohnraumschutzgesetze, § 3 MHG Rn. 188). Die Instandsetzung des Gebäudes erfolgte aber nicht auf Grund solcher hoheitlicher Aufforderung. Vielmehr obliegt die Instandsetzung dem Vermieter und er ist für die entstehenden Kosten verantwortlich. Ebenso wie bei der Art und Weise der Ausführung von Instandsetzungsarbeiten eventuelle Sicherheitsvorschriften zu beachten sind, die auch zu einer Kostenerhöhung führen werden, sind auch die Denkmalschutzauflagen nicht auf den Mieter nach § 3 MHG abwälzbar.
Entsprechend geben bauliche Änderungen, die der Vermieter weder gesetzlich noch durch behördliche Anordnung durchzuführen gezwungen ist, dem Vermieter dann kein Erhöhungsrecht nach § 3 MHG, wenn mit ihnen keine Verbesserung des Gebrauchswertes oder Wohnwertes verbunden sind (Schmidt-Futterer/Blank; Wohnraumschutzgesetze, § 3 MHG Rn. 189). …
Anmerkung der Redaktion:
Die in der Entscheidung zitierten Paragraphen entsprechen der bis zum 31.8.2001 geltenden Rechtslage.
Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.
16.03.2013
