Nimmt der Vermieter bei bestimmten Betriebskostenpositionen – etwa den Kosten des Hauswarts – einen pauschalen Abzug für nicht umlagefähige Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten vor, muss er die Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln, wenn der Mieter den Ansatz bestreitet. Gelingt ihm dies nicht vollständig, darf das Gericht dem Vermieter aber nicht jeden Anspruch versagen. Vielmehr ist nach § 287 ZPO zu prüfen, ob wenigstens die Schätzung eines umlagefähigen Mindestbetrags möglich ist.
BGH vom 20.5.2026 – VIII ZR 6/24 –
Langfassung im Internet: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 34 Seiten]
Die Vermieterin hatte bei den Positionen „Wartung Aufzüge“ und „Hauswart/Haustechniker“ mit Blick darauf, dass diese Positionen zum Teil nicht umlagefähige Kosten umfassten, pauschale Abzüge in Höhe von 40 Prozent beziehungsweise 30 Prozent vorgenommen, ohne dies näher zu erläutern.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist es Sache des Vermieters, der bei bestimmten Betriebskosten, etwa bei den Kosten des Hauswarts, einen pauschalen Abzug wegen nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV) vornimmt, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können, wenn der Mieter den Ansatz der Betriebskosten (schlicht) bestreitet.
Vorliegend reichte nach Ansicht des Landgerichts (und des BGH) für die Nachvollziehbarkeit des Abzugs die Vorlage der „Leistungsbeschreibung für die Haustechniker“ nicht aus. Denn dieses Dokument enthielt lediglich eine Auflistung der verschiedenen in den Bereich der Haustechnik fallenden – zum Teil nicht der Umlage auf den Mieter unterliegenden – Aufgaben. Eine solche Auflistung stelle keine nachvollziehbare Aufschlüsselung der angefallenen Gesamtkosten nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kostenanteilen dar, da sie nicht auf die Gewichtung der einzelnen Tätigkeiten nach tatsächlichem Aufwand oder sonst vergütungsrelevanten Gesichtspunkten schließen lasse.
Allerdings war auch nach den Feststellungen des Berufungsgerichts davon auszugehen, dass die bei der Vermieterin angefallenen Kosten für die Positionen „Hauswart/Haustechnik“ und „Wartung Aufzüge“ zu einem nicht unerheblichen Teil umlagefähige Betriebskosten darstellten, das Verlangen der Vermieterin nach einer anteiligen Tragung dieser Kosten durch die Mieter dem Grunde nach also berechtigt war.
Das Berufungsgericht hatte wegen der fehlenden Nachvollziehbarkeit die beiden Betriebskostenpositionen als insgesamt nicht fällig qualifiziert.
Anders der BGH:
Enthält der diesbezügliche Vortrag zur Berechtigung der Höhe der Abzüge Lücken oder Unklarheiten, so sei es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter müsse vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrags möglich sei, und dürfe eine solche Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre. Letzteres sei aber vorliegend nicht der Fall.
28.09.2026
