Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage, mit der gestützt auf die Vorschrift des § 556 g Abs. 3 BGB die Erteilung von Auskunft über die für das Vorliegen eines Ausnahmetatbestands nach §§ 556 e, 556 f BGB maßgeblichen Tatsachen begehrt wird, kann nicht mit der Begründung verneint werden, der Vermieter sei wegen eines Verstoßes gegen seine vorvertragliche Auskunftspflicht (§ 556 g Abs. 1a Satz 1 BGB) nach Maßgabe des § 556 g Abs. 1a Satz 2 bis 4 BGB daran gehindert, sich für die Zulässigkeit der vereinbarten Miethöhe auf einen solchen Ausnahmetatbestand zu berufen.
BGH vom 1.7.2026 – VIII ZR 211/23 –
Langfassung im Internet: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 19 Seiten]
Es ging um Auskunftsansprüche des Mieters wegen (vermuteter) Überschreitung der Mietpreisbremse.
In einem solchen Fall sind zwei voneinander unabhängige Auskunftspflichten des Vermieters zu unterscheiden:
§ 556 g Abs. 1a Satz 1 BGB: Möchte sich der Vermieter zur Rechtfertigung einer höheren Miete auf einen Ausnahmetatbestand berufen, etwa eine bestandsgeschützte Vormiete nach § 556 e BGB oder durchgeführte Modernisierungen nach § 556 f BGB, muss er den Mieter bereits vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren. Versäumt er dies, darf er sich zunächst nicht auf den Ausnahmetatbestand berufen (§ 556 g Abs. 1a Satz 2 bis 4 BGB). Erst wenn er die Information nachholt, beginnt eine Frist von zwei Jahren, nach deren Ablauf er sich auf eine höhere, durch Vormiete oder Modernisierung gerechtfertigte Miete stützen kann.
§ 556 g Abs. 3 BGB: Unabhängig von der vorvertraglichen Information kann der Mieter jederzeit Auskunft über alle Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der Miete nach den §§ 556 d ff. BGB maßgeblich sind, etwa zur Höhe der Vormiete, zu früheren Mieterhöhungen oder zu Modernisierungskosten.
Hier hatte die Vermieterin den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages nicht gemäß § 556 g Abs. 1a BGB darüber informiert, dass sie sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete gegebenenfalls auf Ausnahmetatbestände berufen werde.
Der Mieter verlangte trotzdem von der Vermieterin gemäß § 556 g Abs. 3 BGB unter anderem Auskunft über die Miete im vorangegangenen Mietverhältnis, frühere Mieterhöhungen und durchgeführte Modernisierungen.
Das Landgericht wies die Auskunftsklage mangels Rechtsschutzbedürfnis als unzulässig ab. Eine Auskunft helfe dem Mieter nicht weiter. Da die Vermieterin vorvertraglich weder Informationen über die Vormiete oder Modernisierungen erteilt noch dies bisher nachgeholt habe, könne sie sich nach § 556 g Abs. 1a Satz 2 bis 4 BGB ohnehin nicht auf Ausnahmetatbestände berufen. Die Vermieterin sei vielmehr an die nach § 556 d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete von maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete gebunden.
Das sah der BGH bezüglich des Rechtsschutzbedürfnisses anders:
Die Auskunftsklage sei zulässig, und zwar auch dann, wenn der Vermieter sich wegen der versäumten vorvertraglichen Information zunächst nicht auf einen Ausnahmetatbestand berufen könne. Der Auskunftsanspruch des Mieters nach § 556 g Abs. 3 BGB bleibe trotz Versäumnis der vorvertraglichen Information bestehen, weil der Vermieter nicht dauerhaft gehindert sei, sich auf eine Ausnahme zu berufen. Hole er die vorvertragliche Information nach, könne er sich nach Ablauf von zwei Jahren auf einen Ausnahmetatbestand berufen und gegebenenfalls eine Miete verlangen, die mehr als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Der Mieter habe ein schutzwürdiges Interesse, die Berechtigung der vereinbarten Miete auch für künftige Zeiträume zu prüfen und dafür schon jetzt zu erfahren, welche Tatsachen künftig relevant werden könnten, auch wenn die Auskunft selbst die Zweijahresfrist erst in Gang setze.
Das Landgericht habe die Verneinung des Rechtsschutzbedürfnisses in erster Linie damit begründet, dass die hier verlangte Auskunft den wirtschaftlichen Interessen des Mieters schade, weil die Erteilung dieser Auskunft durch die Vermieterin gemäß § 556 g Abs. 1a Satz 3 BGB gegebenenfalls zur Folge habe, dass die Vermieterin sich zwei Jahre später auf eine – nach § 556 e oder § 556 f BGB zulässige – höhere Miete berufen dürfe. Es sei aber allein – so der BGH – Sache des Mieters, abzuwägen und zu entscheiden, ob er durch ein entsprechendes Auskunftsverlangen Klarheit auch über die möglicherweise künftig geschuldete Miete erlangen und dafür in Kauf nehmen wolle, dass die von ihm selbst erbetene Auskunftserteilung die Zweijahresfrist des § 556 g Abs. 1a Satz 3 BGB in Gang setze, oder ob er, um Letzteres zu vermeiden, hinnehmen wolle, dass er, solange die Vermieterin ihn nicht von sich aus informiere, nicht alle Tatsachen kenne, die die Höhe der zulässigen Miete – auch langfristig gesehen – beeinflussen können. Entscheide er sich für Ersteres, könne ihm der Rechtsschutz für eine entsprechende Auskunftsklage nicht unter dem Gesichtspunkt des fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses versagt werden.
28.09.2026
