Einem Wohnungsvermittler steht weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist.
BGH vom 21.5.2026 – I ZR 224/25 –
Langfassung im Internet: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 15 Seiten]
Im Streitfall hatte eine Eigentümerin eine Verwaltungsgesellschaft mit der Betreuung von 129 Wohnungen und 134 Garagen beauftragt. Neben der laufenden Vergütung sollte die Verwalterin bei Neuvermietungen zusätzlich zwei Monatskaltmieten als Provision erhalten. Für 13 Neuvermietungen stellte sie rund 16.800 Euro in Rechnung. Nach Vertragsende verlangte die Eigentümerin die Zahlung zurück.
Der BGH gab der Eigentümerin Recht. Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG bestehe kein Provisionsanspruch, wenn der Vermittler zugleich Verwalter der vermittelten Wohnräume ist. Der Ausschluss gelte uneingeschränkt und damit auch gegenüber dem Vermieter. Die Verwalterin müsse die gezahlte Provision zurückzahlen.
Zwar treffe es zu, dass der Interessenkonflikt, auf dem der Provisionsausschluss des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG beruhe (ein dem Vermieter-“Lager“ zugehöriger Vermittler, der vom Mieter Provision verlangt), im Verhältnis zwischen Verwalter und Vermieter nicht bestehe.
Dennoch diene das Provisionsverbot auch hier dem Mieterschutz: Denn wenn der Vermieter eine Provision an seinen Verwalter zahle, bestünde die Gefahr, dass er diese Kosten über eine höhere Miete auf den Mieter abwälze. Das Gesetz wolle genau solche mittelbaren Belastungen des Mieters verhindern. Die strikte Trennung zwischen Wohnungsvermittlung und Wohnungsverwaltung schütze den Mieter auch, wenn die Provision formal vom Vermieter geschuldet werde.
Anmerkung: Der Ausschluss einer Maklerprovision gilt nicht, wenn der Verwalter nur mit der reinen WEG-Verwaltung betraut ist, weil WEG-Verwalter nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne von § 2 WoVermittG sind. Das hat der BGH bereits im Jahr 2003 klargestellt (BGH vom 13.3.2003 – III ZR 299/02 –). Von dieser Auffassung rückt der BGH im aktuellen Urteil nicht ab.
28.09.2026
