Unsere Position in Kürze

Hintergrund

Die Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hat einen Vorschlag für eine erste Mietrechtsreform vorgelegt. Damit reagiert das Justizministerium auf jahrelange Forderungen nach einer Stärkung des Mieter:innenschutzes angesichts explodierender Mieten in den Städten und vor allem der zunehmenden Verdrängung von Haushalten mit niedrigen und durchschnittlichen Einkommen.

Die Reform berührt zentrale Bereiche des Wohnraummietrechts: Mietminderung bei energetischen Modernisierungen und Heizungsaustausch, Kurzzeitvermietung, Möblierungszuschläge, Indexmieten sowie Kündigungsschutzregelungen. Diese Themen stehen seit Jahren im Fokus der mietenpolitischen Debatte, da sie häufig zur Umgehung bestehender Schutzinstrumente genutzt werden.

Aktueller Anlass: Die Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag eine Reform des Mietrechts vereinbart. Der Druck auf den regionalen Wohnungsmärkten steigt weiter, in Berlin zeigt die Wohnungskrise: Die Mietpreisbremse wird systematisch umgangen, energetische Modernisierungen führen zu drastischen Mieterhöhungen, und Kurzzeitmietverträge werden zur Regel statt zur Ausnahme. Parallel zum vorliegenden Reformvorschlag tagt regelmäßig die vom Bundesjustizministerium eingesetzte Expert:innenkommission, die sich vor allem mit der Schärfung der Mietpreisbremse, mit einem besseren Vorgehen gegen Wuchermieten sowie weiteren Rechtsinstrumenten des Mieter:innenschutzes beschäftigt.

Kritikpunkte auf einen Blick

1. Mietminderungsausschluss bei Modernisierung nicht nachvollziehbar – Es war schon vor dem Reformvorschlag nicht nachvollziehbar, warum Mieter:innen trotz erheblicher Beeinträchtigungen durch Heizungsaustausch und/oder energetische Modernisierung drei Monate lang die volle Miete zahlen sollen. Umso weniger verständlich ist es, dass dieser Ausschluss der Mietminderung nun auch auf vereinfachte Modernisierungsverfahren übertragen werden soll. Zudem gehen mit Modernisierungsmaßnahmen häufig auch Instandhaltungsmaßnahmen einher, für die das Mietminderungsrecht weiterhin gilt – was die Berechnung einer angemessenen Mietminderung zusätzlich erschwert.
2. Kurzzeitvermietung lädt zur Umgehung der Mietpreisbremse ein – Die vorgeschlagene sechsmonatige Frist zur Definition von Kurzzeitvermietung ist zu großzügig – einzelne Urteile stellen bereits auf eine Begrenzung von drei Monaten ab. Der erforderliche „besondere Bedarf“ lässt sich im Mietvertrag leicht behaupten. Besser und praktikabler wäre es, die Mietpreisbremse auf Kurzzeitvermietungen anwendbar zu machen. Es ist nicht nachvollziehbar, warum diese nicht auch für Mieter:innen gelten soll, die tatsächlich einen kurzfristigen Wohnbedarf haben. Die Ausnahme der Kurzzeitvermietungen von der Mietpreisbremse reizt Umgehungsstrategien geradezu an.
3. Möblierungszuschlag an falsche Bezugsgröße gekoppelt – Der Vorschlag zur Auskunftspflicht für den Möblierungszuschlag ist zu begrüßen. Weiterhin sollen Vermieter:innen voll ausgestatteter Wohnungen einen Zuschlag von 5 % der Nettokaltmiete erheben dürfen. Diese Systematik ist sachwidrig: Je höher die Miete, desto höher der Zuschlag – obwohl die Möblierung gleich bleibt. Eine Kopplung an den Zeitwert der Möbel (max. 2 %) wäre sachgerecht. Zudem muss die möblierte Vollausstattung einer Wohnung konkret definiert werden.
4. Indexmieten nur in angespannten Märkten begrenzt – Es ist unverständlich, warum die Begrenzung der Indexmieterhöhungen auf 3,5 % jährlich nur für angespannte Märkte gelten soll. Wenn die Inflation hoch ist, sind alle Mieter:innen von den allgemeinen Preissteigerungen betroffen – nicht nur in den Ballungsräumen. Zudem fehlt bei Indexmieten ein Bezug zur ortsüblichen Vergleichsmiete: So können in Zeiten hoher Inflation bereits überhöhte Indexmieten Jahr für Jahr um jeweils 3,5 % weiter steigen.
5. Schonfristzahlung zu restriktiv ausgestaltet – Die Ausweitung auf ordentliche Kündigungen ist richtig und überfällig. Allerdings ist die Begrenzung auf eine einmalige Heilung während des gesamten Mietverhältnisses unverhältnismäßig – hier sollte übernommen werden, was bereits für die fristlose Kündigung gilt: Eine Heilung durch Zahlung des Rückstands ist innerhalb von zwei Jahren einmal möglich.

Fazit & Forderungen

Der Gesetzentwurf aus dem Bundesjustizministerium enthält Ansätze in die richtige Richtung, bleibt aber in entscheidenden Punkten hinter den Forderungen des Berliner Mietervereins zurück. Statt die bestehenden Schutzinstrumente ausnahmslos zu stärken, drohen neue Schlupflöcher und unverhältnismäßige Belastungen für Mieter:innen.

Wir fordern:

1. Vollständige Aufhebung des dreimonatigen Mietminderungsausschlusses bei Modernisierungsmaßnahmen
2. Verkürzung der Kurzzeitvermietung auf drei Monate mit klaren Vorgaben, wann ein besonderer Bedarf vorliegt
3. Anwendung der Mietpreisbremse auch auf Kurzzeitvermietung (Streichung aus § 549 BGB)
4. Begrenzung des Möblierungszuschlags auf 2 % des Zeitwerts der Möbel statt einer Kopplung an die Nettokaltmiete
5. Grundsätzliche Abschaffung von Indexmieten im Wohnraummietrecht; hilfsweise: Anwendbarkeit der Begrenzung auch in nicht angespannten Märkten und Bezugnahme auf die ortsübliche Vergleichsmiete
6. Übertragung der Zwei-Jahres-Regel auf die Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung

Stand: 13. Februar 2026
Franziska Schulte
20.02.2026