Eine Preisanpassungsklausel in einem Wärmeliefervertrag ist unwirksam, wenn die Gewichtung von Kosten- und Marktelement nicht ausgewogen ist (hier 95 % zu 5 %).
AG Schöneberg vom 12.2.2026 – 105 C 127/25 -, n.rkr., mitgeteilt von RA Kaya Özkök
Tatbestand
Die Parteien streiten um Heizkosten für das Jahr 2022.
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung, deren Eigentümerin die Beklagte ist. Die Kosten für die Wärmelieferung sind auf die Mieter umgelegt. … Es erfolgt eine gewerbliche Wärmelieferung mit Gas. In dem vorformulierten Vertrag zwischen dem Energiedienstleister und der Beklagten ist eine Preisanpassungsklausel vereinbart, die zu 5 % auf den „Index Erzeugerpreise elektrischer Strom in der Abrechnungsperiode gemäß Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden“ und zu 95 % auf den „gewichtete[n] Durchschnittspreis Gaslieferung der Abrechnungsperiode“ Bezug nimmt. …
Der letzte seit drei Jahren unwidersprochene Lieferpreis für Fernwärme ist 2020 vereinbart worden und beträgt 0,0944 €/kWh.
Mit Schreiben vom 23.11.2023 erstellte die Beklagte der Klägerin eine Nebenkostenabrechnung für 2022. Die Abrechnung endete mit einer Nachforderung an die Klägerin in Höhe von 1.073,01 €. Die Klägerin beglich hiervon 600,00 € unter dem Vorbehalt der Rückforderung und forderte mit Schreiben vom 23.12.2023 Mitteilung über die Endenergieverbrauchswerte für Januar, April und Mai 2022. Die Beklagte teilte mit, dass sie die angeforderten Belege nicht vorliegen habe. Der Berliner Mieterverein verlangte sodann für die Klägerin Belegeinsicht.
Die Beklagte übersandte am 18.03.2024 die angeforderten Belege.
Die Klägerin ist der Auffassung, der Wärmeliefervertrag enthalte eine unwirksame Preisermittlungsklausel. Die der Berechnung zugrunde gelegte Formel enthalte kein Marktelement. Es gebe nur ein Kostenelement, das sich zu 5 % an einem Strompreisindex und zu 95 % an einem Gaspreisindex orientiere. Es gebe keinen Bezug zu einem Fernwärmemarkt. Die Klägerin meint, darin liege ein Verstoß gegen § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV. Es sei deswegen der letzte seit drei Jahren unwidersprochene Lieferpreis von 2020 maßgeblich, woraus sich für die Klägerin ein Guthaben in Höhe von 301,23 € für 2022 ergebe. … Jedenfalls stehe der Klägerin ein Anpassungsrecht nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu. Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen.
Sie beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 1.118,01 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 06.12.2024 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, die Preisanpassungsklausel berücksichtige zu 95 % die vom Lieferanten zugrunde gelegten Preise auf Basis eines festgelegten Erdgaspreises. Insofern handele es sich nicht um ein Marktelement, sondern eine Berechnung anhand tatsächlich angefallener Kosten beim Versorger. Zu 5 % finde eine Anpassung an allgemeine Indizes zu Kosten im Energiesektor statt.
Entscheidungsgründe
I. Die Klage ist zulässig und begründet.
1. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung von 1.118,01 € gegen die Beklagte aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Ihre Betriebskostenvorauszahlungen und die Nachzahlung in Höhe von 600,00 € erfolgten in diesem Umfang ohne Rechtsgrund. Denn die Preisanpassungsklausel ist unwirksam und die Beklagte schuldet ihrem Vertragspartner den Arbeitspreis nicht in der verlangten Höhe. Maßgeblich ist der letzte seit drei Jahren unwidersprochene Lieferpreis, mithin der Lieferpreis von 2020. Deswegen erfolgte auch die Abrechnung gegenüber der Klägerin zu Unrecht. Dies gilt unabhängig davon, ob die Beklagte Anlass hatte, die Preisanpassungsklausel auf ihre Wirksamkeit zu prüfen (vgl. LG Berlin II, Urteil vom 18.11.2025 – 63 S 121/25).
Die Preisanpassungsklausel ist gemäß § 134 BGB unwirksam, da sie gegen § 24 Abs. 4 S. 1 AVBFernwärmeV verstößt. Nach der Vorschrift dürfen Preisanpassungsklauseln nur so ausgestaltet sein, dass sie sowohl die Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung der Fernwärme durch das Unternehmen als auch die jeweiligen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt angemessen berücksichtigen. Hierdurch soll zum einen eine kostenorientierte Preisbemessung gewährleistet werden, zum anderen soll aber auch dem Umstand Rechnung getragen werden, dass sich die Gestaltung der Fernwärmepreise nicht losgelöst von den Preisverhältnissen am Wärmemarkt vollziehen kann (BGH, Urteil vom 06.04.2011 – VIII ZR 273/09, NJW 2011, 2501, 2504 Rn. 33).
Es kann dahinstehen, ob es sich bei dem von der Klausel in Bezug genommenen Index der Erzeugerpreise für elektrischen Strom um ein Marktelement handelt und ob dieses zur Abbildung der Verhältnisse im Wärmemarkt geeignet ist. Denn die Gewichtung von 95 % hinsichtlich des Gaspreisindexes, den die Beklagte selbst als Kostenelement bewertet, zu 5 % hinsichtlich des Strompreisindexes, ist schon nicht angemessen und damit unzulässig. § 24 Abs. 4 S. 1 AVB-FernwärmeV weist dem Markt- und dem Kostenelement den gleichen Rang zu und erlaubt Abstufungen nur im Rahmen der Angemessenheit. Im Regelfall ist von einer hälftigen Kostenorientierung und einer hälftigen Marktorientierung auszugehen (vgl. Theobald/Kühling/Hack, Energierecht, 132. EL November 2025, 99. Rn. 99). Anhaltspunkte dafür, warum das Verhältnis hiervon bedeutend abweichen sollte, gibt es nicht.
2. Der Zinsanspruch ergibt sich aus Verzugsgesichtspunkten aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 S. 1 BGB.
II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11 Alt. 1, 711 ZPO.
30.10.2026
