Die in einer Indexmietvereinbarung enthaltene Klausel, „dass die Kaltmiete in jedem Fall jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss, Erhöhungen aufgrund §§ 559-560 BGB bleiben ausgenommen“ verstößt nicht gegen das Transparenzgebot und macht die Indexmietvereinbarung nicht unwirksam.
LG Berlin II vom 9.9.2026 – 64 S 60/26 -, mitgeteilt von RAin Evelyn Meyer
Gründe
I.
Die Kläger sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung in Berlin-Charlottenburg. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit der im Mietvertrag vom 27. November 2020 unter 3.4 enthaltenen Staffelmietvereinbarung. In § 3.4.1 ist geregelt, dass die Kaltmiete in jedem Fall jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss, Erhöhungen aufgrund §§ 559 -560 BGB bleiben ausgenommen.
Die Kläger machen geltend, unter 3.4.1 des Mietvertrages sei dem Vermieter die Möglichkeit uneingeschränkt eröffnet, die Miete gemäß §§ 559 bis 560 BGB zu erhöhen; entsprechendes ergebe sich auch aus 7.3 des Mietvertrags. Die Mietvereinbarung verstoße daher gegen § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB und sei folglich gemäß § 557b Abs. 5 BGB unwirksam. Gleiches gelte für die seit Mietbeginn von der Beklagten erklärten Mieterhöhungen, sodass die Nettokaltmiete auch nach der ersten Erhöhungserklärung vom 30. März 2022 beim Ausgangsstand von 1.758,40 € verblieben sei. Dies sei festzustellen und die Beklagte zur Rückzahlung der im Zeitraum 1. Mai 2022 bis 31. August 2025 von den Klägern geleisteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 9.227,68 € (12 x 116,76 € + 28 x 279,52 €) nebst Rechtshängigkeitszinsen zu verurteilen.
…
Abweichend von den Tatbestandsfeststellungen des Amtsgerichts leisteten die Kläger allerdings auf die zum 1. Juni 2025 erklärte Mieterhöhung um 106,18 € keine Zahlungen. Dass die Mieterhöhungserklärungen der Beklagten zum 1. Mai 2022 um 116,76 €, zum 1. Mai 2023 um 162,76 € sowie zum 1. Juni 2025 um 106,18 € den Vorgaben des § 557b BGB genügten und für den Fall einer wirksamen mietvertraglichen Indexmietvereinbarung zu entsprechenden Mieterhöhungen führten, steht zwischen den Parteien außer Streit.
Das Amtsgericht hat der Klage vollumfänglich stattgegeben und die Hilfswiderklage abgewiesen. Mit der am 21. April 2026 eingelegten und am 21. Mai 2026 begründeten Berufung greift die Beklagte das ihr am 24. März 2026 zugestellte Urteil in vollem Umfang an.
Die Beklagte trägt vor, die Indexmietvereinbarung sei wirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müssten die gesetzlichen Vorgaben des § 557b BGB nicht vollständig in den Mietvertrag aufgenommen werden; so bedürfe es namentlich nicht der Benennung des Anknüpfungspunkts für die Wartefrist nach § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB, weil die Wartefrist erst für die Beurteilung der Wirksamkeit einer konkreten Mieterhöhungserklärung relevant werde (BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 42/20 -, Rn. 36, juris). Die Indexmietvereinbarung als solche finde sich in 3.4 des Mietvertrages, während die von den Klägern gerügte Regelung unter 3.4.1 erst für die Wirksamkeit einzelner Erhöhungserklärungen relevant werde. Hilfsweise seien die Kläger gemäß 3.4.6 des Mietvertrages jedenfalls verpflichtet, eine neue, zulässige Klausel zu vereinbaren; diesen Anspruch verfolge die Beklagte mit der Hilfswiderklage.
Die Beklagte beantragt sinngemäß,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage in vollem Umfang abzuweisen, hilfsweise, die Kläger zu verurteilen, den 1. Nachtrag zum Mietvertrag – wie als Anlage B2 vorgelegt und aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen unter § 3 Ziffer 3.4.5. Abs. 1 S. 1 Mietvertrag geschuldet – zu unterzeichnen und diesen dreifach unterzeichnet an die Beklagte zur Gegenzeichnung zu übermitteln.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen.
II.
1.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.
2.
Die Berufung ist auch begründet.
a) Die Klage ist zulässig. Hinsichtlich des Feststellungsbegehrens ergibt sich das durch § 256 Abs. 1 ZPO vorausgesetzte Feststellungsinteresse zwar entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht daraus, dass die Kläger die Unwirksamkeit der Indexmietvereinbarung verbindlich festgestellt wissen wollten; denn auf eine solche Feststellung ist ihr Klagebegehren gerade nicht gerichtet. Die Feststellungsklage ist aber jedenfalls nach § 256 Abs. 2 ZPO als Zwischenfeststellungsklage zulässig, da die wirksam vereinbarte Miethöhe zwischen den Parteien streitig ist und auch über den vorliegenden Streit hinaus für die Fortführung des Mietverhältnisses von Bedeutung sein wird.
b) Die Klage ist unbegründet; die Kläger haben weder Anspruch auf Rückzahlung der im Zeitraum 1. Mai 2022 bis 31. August 2025 geleisteten Erhöhungsbeträge nach § 812 Abs. 1 BGB noch auf Feststellung, dass die ursprünglich vereinbarte Nettokaltmiete von 1.758,40 € ungeachtet der als solcher unstreitig den Vorgaben des § 557b BGB genügenden Mieterhöhungserklärungen der Beklagten zum 1. Mai 2022 um 116,76 €, zum 1. Mai 2023 um 162,76 € sowie zum 1. Juni 2025 um 106,18 € unverändert geblieben sei. Über die Eventualwiderklage ist angesichts der Abweisung der Klage nicht zu entscheiden.
Anders als die Kläger und, ihnen folgend, das Amtsgericht meinen, ist die Indexmietvereinbarung unter 3.4 ff. des Mietvertrages nicht gemäß § 557b Abs. 5 BGB unwirksam, weil sie gegen die zwingenden Vorgaben des § 557b BGB verstieße. Dies folgt entgegen der Ansicht der Beklagten allerdings nicht schon daraus, dass die Indexmietvereinbarung abschließend in 3.4 des Mietvertrages geregelt und für sich wirksam sei, während die übrigen Regelungen unter 3.4.1 bis 3.4.7 bloß die einzelnen Mieterhöhungserklärungen beträfen und ihre Wirksamkeit dahinstehen könne. Sähen diese Abreden tatsächlich gegen § 557b Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 3 BGB verstoßende Rechtsfolgen vor, hätte dies gemäß § 557b Abs. 5 BGB zur Folge, dass die Indexmietvereinbarung insgesamt unwirksam wäre.
Das ist aber nicht Fall, insbesondere ist 3.4.1 des Mietvertrages bei verständiger Auslegung nach §§ 133, 157 BGB nicht zu entnehmen, dass der Vermieter zu beliebigen Modernisierungsmieterhöhungen berechtigt sein solle. Die Klausel entspricht vielmehr Wortlaut sowie Bedeutungsgehalt des § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB und verhält sich allein zur Wartefrist. Sie regelt nicht mehr und nicht weniger, als dass die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Ob; unter welchen Umständen und auf welche Weise der Vermieter Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB vornehmen kann, ist der Klausel unter 3.4.1 des Mietvertrags hingegen nicht zu entnehmen.
Eine solche Klausel kann entgegen einer in der Rechtsprechung vertretenen Ansicht (AG Berlin-Kreuzberg, Urteil vom 27.10.2022 – 18 C 14/22 -, Rn. 19; AG Berlin-Mitte, Versäumnisurteil vom 17.05.2019 – 25 C 67/19 -, Rn. 16; LG Berlin II, Urteil vom 30. September 2025 – 67 S 41/25 -, Rn. 3; alle zitiert nach juris) nicht dahin ausgelegt werden, dass der Handlungsspielraum des Vermieters über den in § 557b Abs. 2 Satz 2 und Satz 3 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus erweitert werden solle (so auch LG Berlin II, Urteil vom 13. Januar 2026 – 63 S 275/25 -, Rn. 19, zitiert nach juris).
Gemäß § 557b Abs. 2 Satz 3 BGB sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB während der Geltung der Indexmietvereinbarung ausgeschlossen, und gemäß § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB kann der Vermieter eine Erhöhung nach § 559 BGB oder § 559e BGB nur verlangen, wenn er eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB oder bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Das bloße Zitat des § 559 BGB in 3.4.1 des Mietvertrages und der darin liegende Hinweis auf die grundsätzliche Möglichkeit einer Modernisierungsmieterhöhung kann selbst bei verwenderfeindlicher Auslegung im Sinne des § 305c Abs. 2 BGB nicht dahin gewürdigt werden, dass die Beklagte sich von den Beschränkungen in § 557b Abs. 2 Satz 2 und Satz 3 BGB habe befreien wollen. Vielmehr trifft die Mietvertragsklausel des 3.4.1 überhaupt keine Regelung über die Zulässigkeit sonstiger Mieterhöhungen und lässt damit die im Gesetz bestimmten Beschränkungen unberührt. Abweichendes ergibt sich entgegen der Ansicht der Kläger auch nicht aus 7.3 des Mietvertrages, denn auch an dieser Stelle findet sich keine Regelung über die Zulässigkeit oder Unzulässigkeit von Mieterhöhungen nach § 559 BGB. Die Klausel lautet: „Etwaige Maßnahmen zur Erhaltung oder Verbesserung oder zur Einsparung von Heizenergie werden nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen durchgeführt. Der Mieter darf die Arbeiten nicht behindern.“ Sie setzt damit den gesetzlich bestimmten Rahmen voraus und zielt gerade nicht darauf ab, den Handlungsspielraums des Vermieters für Mieterhöhungen zu erweitern.
Ebenso wie diejenige in dem von der Zivilkammer 63 entschiedenen Fall ist die vorliegende Klausel danach auch nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB unwirksam, sofern sie überhaupt als Preisnebenabrede anzusehen ist und damit der Klauselkontrolle unterliegt (LG Berlin II, Urteil vom 13. Januar 2026 – 63 S 275/25 -, Rn. 20, a. a. O.); denn sie enthält keine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Regelung. Ebensowenig verstößt die Klausel gegen das aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB fließende Transparenzgebot. Der Bundesgerichtshof hat für den Fall einer Indexmietvereinbarung bereits entschieden, dass die sich aus dem Gesetz ergebenden Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien nicht vollständig im Mietvertrag wieder gegeben und vertraglich vereinbart werden müssen. Vielmehr genüge es „ausweislich des Wortlauts von § 557b Abs. 1 BGB zur wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete“ den dortigen Vorgaben zu entsprechen, während die Regelung des „§ 557b Abs. 2 BGB mit der dort enthaltenen Wartefrist die Rechtsfolgen einer (wirksamen) Vereinbarung“ betreffe und nicht im Einzelnen im Mietvertrag wieder gegeben werden müsse (BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 42/20 -, Rn. 37 ff., juris; LG Berlin II, Urteil vom 13. Januar 2026 – 63 S 275/25 -, Rn. 21, a. a. O.).
3.
Die Kostenentscheidung folgt § 91 Abs. 1 ZPO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Gemäß § 543 Abs. 2 ZPO ist die Revision zuzulassen. Die Sache hat grundsätzliche Bedeutung, da es auf eine Klausel wie die vorliegende und deren Auslegung in einer unbestimmten Vielzahl von weiteren Fällen ankommen kann. Zudem besteht angesichts der zitierten abweichenden Entscheidungen der Zulassungsgrund der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2, 2. Fall ZPO). Die aus den gleichen Gründen seitens der Zivilkammer 63 zugelassene Revision gegen ihr oben zitiertes Urteil vom 13. Januar 2026 ist eingelegt worden und bei dem Bundesgerichtshof zum Geschäftszeichen VIII ZR 31/26 anhängig.
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47 GKG. Entgegen der Ansicht der Parteien ist Streitwert der Feststellungsklage weder nach dem 12fachen noch nach dem 42fachen Betrag der umstrittenen Mieterhöhungen zu bemessen. Vielmehr kommt dem Feststellungsbegehren nach dem Rechtsgedanken des § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG überhaupt kein zusätzlicher Wert zu, weil der Zahlungsantrag das vollständige wirtschaftliche Interesse der Parteien für den Klagezeitraum umfasst. Die Frage, ob die Indexmietvereinbarung dem Grunde nach wirksam ist und zukünftige Mieterhöhungserklärungen ermöglicht, kann durch die Feststellungsklage ihrer konkreten Fassung nach nicht geklärt werden und hat daher keinen Einfluss auf den Streitwert.
30.10.2026
