1. Auf die seitens des Vermieters von Wohnraum vorgenommene Umstellung der Wärmeversorgung von durch den Mieter betriebenen Einzelöfen auf die eigenständig gewerbliche Lieferung der Wärme durch einen Wärmelieferanten findet die Vorschrift des § 556c BGB über die Umlage der Kosten einer solchen Lieferung als Betriebskosten auf die Mieter weder unmittelbare noch entsprechende Anwendung.
2. Kündigt der Vermieter die Umstellung auf eine zentrale Wärmelieferung und die Erhebung von Heizkostenvorauszahlungen an, kann in der vorbehaltlosen Zahlung dieser Vorauszahlungen durch den Mieter eine stillschweigende Vereinbarung über die Umlage von Wärmekosten liegen. Ob sich diese Zustimmung nur auf die reinen Betriebskosten einer Eigenversorgung (§ 7 Abs. 2 HeizkostenVO) oder auf die vollen Contracting-Kosten (§ 7 Abs. 4 HeizkostenVO) erstreckt, erfordert eine Auslegung der wechselseitigen Erklärungen im Einzelfall.
BGH vom 20.5.2026 – VIII ZR 46/25 –
Langfassung im Internet: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 20 Seiten]
Die Wohnung war bis 2015 mit elektrischen Nachtspeicheröfen und Warmwasserboilern ausgestattet, die von den Mietern selbst betrieben wurden. Die Mietverträge sahen keine Umlage von Heizkosten als Betriebskosten vor – die Mieter zahlten ihren Strom für die Heizung selbst.
Im Jahr 2013 schloss die Vermieterin mit einem Wärmelieferanten einen Vertrag über die Versorgung des Gebäudes mittels einer neuen Zentralheizungsanlage (Wärmecontracting). Die Anlage blieb im Eigentum des Wärmelieferanten.
Im Juni 2015 teilte die Hausverwaltung den Mietern mit, „sie seien an die neue zentrale Heizungsversorgung der Wärmelieferantin angeschlossen. Die künftigen Nebenkostenabrechnungen enthielten dann auch die Kosten für die Heizung, so dass für die vom Beklagten genutzten Wohnungen monatlich mit Wirkung ab dem 1. August 2015 eine Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 71 Euro zuzüglich zur bisherigen Miete zu leisten sei.“
Die Mieter wurden aufgefordert, monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten, was diese auch taten.
Nach Abrechnung der Betriebskosten für die Jahre 2017 bis 2020 forderte die Vermieterin Nachzahlungen für die vollständigen Wärmelieferungskosten einschließlich sämtlicher Contracting-Kosten. Die Mieter zahlten nicht, woraufhin die Vermieterin Klage erhob.
Im Prozess unstreitig war es, dass bei erstmaliger Umstellung von Einzelheizung (Ofenheizung, Nachtspeicherheizung usw.) auf Zentralheizung dies auch durch gewerbliche Wärmelieferung (Wärmecontracting) erfolgen kann (BGH v. 16.7.2003 – VIII ZR 286/02 –).
Daher ging es vor allem um die Frage, ob die Mieter die Heizkosten nach § 7 Abs. 2 HeizkostenVO oder die höheren Kosten der Wärmelieferung nach § 7 Abs.4 HeizkostenVO zu
zahlen haben. Im Durchschnitt liegen die Kosten der Wärmelieferung gemäß Abs. 4 um 2,00 Euro/m² höher als die reinen Heizkosten nach Abs. 2. Denn anders als bei einer Ab-
rechnung nach § 7 Abs. 2 HeizkostenVO sind bei § 7 Abs. 4 HeizkostenVO auch kalkulatorische Kosten für Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn enthalten.
Die Ausgangsfrage wäre leicht zu beantworten, wenn auf den vorliegenden Fall die Vorschrift des § 556 c BGB Anwendung finden würde: Dann hätten die Mieter die Wärmelieferungskosten zu tragen. § 556 c BGB ordnet nämlich von Gesetzeswegen an, dass Mieter – unter bestimmten Voraussetzungen – die Wärmelieferungskosten schulden, wenn die Beheizung auf Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis umgestellt wird.
Dieser Überlegung erteilt der BGH aber eine klare Absage: § 556 c BGB sei weder direkt noch analog auf den vorliegenden Fall anwendbar.
§ 556 c BGB hat drei Tatbestandsmerkmale: 1. der Mieter muss die Kosten für Wärme/Warmwasser tragen; 2. der Vermieter versorgte seine Mieter bislang durch Eigenversorgung; 3. der Vermieter wechselt von dieser Eigenversorgung in eine Wärmelieferung durch Dritte, in der Regel durch einen Contractor.
Im vorliegenden Fall fehle die 2. Voraussetzung. Die Mieter betrieben ihre Einzelöfen selbst und trugen die Stromkosten direkt – eine Betriebskostenumlage für Wärme existierte nicht. Deshalb scheide eine direkte Anwendung des § 556 c BGB aus.
Für eine analoge Anwendung der Vorschrift auf die hier erfolgte Umstellung von einer Selbstversorgung der Mieter mit Wärme und Warmwasser auf eine gewerbliche Wärmelieferung durch einen Wärmelieferanten fehle es an der dafür erforderlichen planwidrigen Regelungslücke. Weder der Gesetzeshistorie noch den Gesetzesmaterialien des § 556 c BGB lasse sich mit der gebotenen Sicherheit entnehmen, dass der Gesetzgeber über den dort geregelten Fall der Umstellung von der Eigenversorgung durch den Vermieter auf eine Wärmelieferung hinaus auch sonstige Umstellungen auf eine solche Wärmelieferung regeln wollte, soweit die Mieter bereits zuvor die Wärmekosten – wenn auch nicht als Betriebskosten – zu tragen hatten. Der Gesetzgeber habe vielmehr selbst ausdrücklich darauf hingewiesen, § 556 c Abs. 1 BGB stelle klar, dass die Regelung auf Fallgestaltungen anwendbar sein solle, bei denen die Kosten für Wärme oder Warmwasser (oder von beidem) vom Mieter „als Betriebskosten“ zu tragen seien. Dementsprechend habe er auch im Wortlaut des § 556 c Abs. 1 Satz 1 BGB ausdrücklich an eine bereits vor Umstellung der Versorgung bestehende Betriebskostentragungspflicht des Mieters angeknüpft. Dem Gesetzgeber sei bewusst gewesen, dass die geschaffene Regelung somit zwar nicht alle Fälle der Umstellung auf eine Wärmelieferung im laufenden Mietverhältnis, aber den weit überwiegenden Teil erfasse.
Einen Anspruch auf Zahlung der Wärmelieferungskosten könne der Vermieter daher nicht aus dem Gesetz, sondern nur aus einer mietvertraglichen Vereinbarung herleiten. Im Ausgangspunkt sei anerkannt, dass sich eine Vereinbarung über die Umlagefähigkeit neu für eine Wohnung anfallender Betriebskosten im Wege ergänzender Vertragsauslegung ergeben könne, wenn die neuen Betriebskosten auf eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme zurückgingen.
Eine solche (stillschweigende) Vereinbarung sei im Verhalten der Parteien nach der Modernisierung zu sehen.
Denn die Mieter hätten nach der im Juni 2015 erfolgten Mitteilung der Hausverwaltung über den Anschluss an die neue zentrale Heizungsversorgung und die nunmehr in den Nebenkostenabrechnungen enthaltenen „Heizungskosten“ die von der Hausverwaltung geforderten Heizkostenvorauszahlungen erbracht.
Wegen der Einigung über die „Heizungskosten“ könne die Vermieterin jedenfalls Zahlung des Anteils der Kosten der zentralen Wärmeversorgung durch die Wärmelieferantin verlangen, der auch bei einer zentralen Wärmeversorgung durch die Vermieterin gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenVO angefallen wäre.
Der BGH konnte aber aufgrund der bislang vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht abschließend beurteilen, ob die Mieter das Schreiben der Hausverwaltung dahingehend verstehen mussten, dass die Vermieterin nicht nur den Anteil der Kosten der zentralen Wärmeversorgung durch die Wärmelieferantin, der auch bei einer zentralen Wärmeversorgung durch den Vermieter nach § 7 Abs. 2 HeizkostenVO angefallen wäre, sondern die gesamten Kosten nach § 7 Abs. 4 HeizkostenVO einschließlich der kalkulatorischen Kosten auf die Mieter umlegen wollte, und ob diese durch die Aufnahme der monatlichen Vorauszahlungen das darin liegende Angebot zur Änderung der Mietverträge angenommen haben. Insofern bedarf es weiterer Feststellungen seitens des Berufungsgerichts.
Anmerkung:
Ohne die kommende Entscheidung des Berufungsgerichts vorwegnehmen zu wollen oder zu können, sei hier eine Prognose abgegeben: Im Schreiben der Hausverwaltung wird einerseits von der „Wärmelieferantin“ gesprochen, andererseits vom „Einbau der zentralen Heizungsversorgung“. Das eine spricht für eine Fremdleistung, das andere für eine Eigenleistung des Vermieters. Diese Unklarheit sollte zu Lasten des Vermieters gehen, womit die Mieter nur die Heizkosten nach § 7 Abs. 2 HeizkostenVO zu tragen hätten.
31.08.2026
