Das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) ist nicht schon dann verletzt, wenn der Vermieter vor der Beauftragung von Leistungen, deren Kosten er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegt, keine Vergleichsangebote einholt.
Vielmehr ist zunächst entscheidend, dass der Vermieter die fraglichen Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat und deshalb das Einholen von Vergleichsangeboten auch zu einer Kosteneinsparung geführt hätte.
BGH vom 20.5.2026 – VIII ZR 6/24 –
Langfassung im Internet: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 34 Seiten]
Die Vermieterin hatte für die Wirtschaftseinheit einen umfassenden „Vertrag für technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement“ (im Folgenden: TGM-Vertrag) mit einem Dienstleister abgeschlossen. Einen Teil der daraus resultierenden Kosten legte sie über die Betriebskostenabrechnungen auf die Mieter um. Die Mieter beanstandeten die Abrechnungen. Sie machten geltend, die Vermieterin habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, weil sie vor Abschluss des Vertrags keine Vergleichsangebote anderer Dienstleister eingeholt habe.
Das Landgericht folgte der mieterseitigen Argumentation weitgehend.
Der BGH sah das anders:
Nach ständiger BGH-Rechtsprechung bezeichne der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Nebenpflicht komme insbesondere in Betracht, wenn der Vermieter bei der Beauftragung von Leistungen, deren Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, nicht auf angemessene oder günstige Angebote zurückgreife. Habe der Vermieter eine solche objektiv unwirtschaftliche – zu vermeidbaren Kosten führende – Disposition getroffen, könne er sich gegebenenfalls entlasten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB), wenn er die ihm zumutbaren Anstrengungen unternommen habe, einen preisgünstigen Anbieter zu finden.
Diese Maßstäbe habe das Landgericht bei der Bejahung einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes durch die Vermieterin nicht hinreichend beachtet.
Das Berufungsgericht habe einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz allein aufgrund der Feststellung bejaht, dass die Vermieterin vor dem Abschluss des TGM-Vertrags keine Vergleichsangebote von anderen Dienstleistern über das Gesamtpaket der mit diesem Vertrag in Auftrag gegebenen Leistungen eingeholt habe, obwohl sie verpflichtet gewesen sei, sich einen sorgfältigen Marktüberblick zu verschaffen.
Damit habe das Berufungsgericht verkannt, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht schon dann verletzt sei, wenn der Vermieter sich vor der Beauftragung von Leistungen, deren Kosten er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegt, keinen ausreichenden Marktüberblick verschaffe. Vielmehr sei zunächst entscheidend, dass der Vermieter die fraglichen Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt habe und deshalb das Einholen von Vergleichsangeboten auch zu einer Kosteneinsparung geführt hätte.
Erst wenn eine Beauftragung zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen feststehe, könne es auf die Frage ankommen, ob er die ihm zumutbaren Anstrengungen unternommen habe, einen preisgünstigen Anbieter zu finden.
Erst in einem solchen Fall sei dann von Bedeutung, ob, in welchem Umfang und mit welchem Ergebnis der Vermieter vor Abschluss des fraglichen Dienstleistungsvertrags Vergleichsangebote eingeholt habe.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs trage der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters. Grundsätzlich treffe den Vermieter insoweit auch nicht eine sekundäre Darlegungslast, die ihn zur näheren Darlegung der für die Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen, etwa eines Preisvergleichs, verpflichten würde.
Danach sei es im Streitfall Sache der Mieter, darzulegen, dass die Vermieterin diejenigen abgerechneten Leistungen, deren Erbringung sie der GmbH übertragen hat, zu günstigeren Preisen hätte beauftragen können. Etwas anderes gelte hier auch nicht mit Blick darauf, dass der TGM-Vertrag ein umfangreiches Gesamtpaket an Dienstleistungen umfasse. Denn auch in einem solchen Fall sei es dem Mieter – anhand der ihm zustehenden Belegeinsicht – grundsätzlich möglich und zumutbar, sich einen Überblick über die Angemessenheit der dem Vermieter auf der Grundlage eines solchen Vertrags in Rechnung gestellten und auf den Mieter umgelegten Kosten zu verschaffen.
Der Mieter könne auch in einer solchen Konstellation mithilfe einer Recherche im Internet oder einer Datensammlung des örtlichen Mietervereins – gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Rechtsberaters – überschlägig abschätzen, ob und in welchem Umfang Preisnachlässe bei der Vergabe eines mit dem jeweils in Rede stehenden Gesamtleistungspaket vergleichbaren Auftragsumfangs marktüblich seien.
Hier sei es auch nicht gerechtfertigt, von der Vermieterin nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast Vortrag zu den für die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots erheblichen Tatsachen – beispielsweise in Form der Darlegung von Preisvergleichen – zu verlangen. Zwar sei es zutreffend, dass die Grundsätze der sekundären Darlegungslast nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Anwendung finden, wenn der an sich Darlegungsbelastete außerhalb des für seinen Anspruch erheblichen Geschehensablaufs steht, der Gegner (hier: Vermieterin) aber alle erheblichen Tatsachen kenne und ihm nähere Angaben zumutbar seien. Bei den „internen Details der Beauftragung“ der GmbH durch die Vermieterin, „die gerade preisgestaltend sein dürften“, handele es sich aber nicht um einen für den Anspruch des Mieters erheblichen Geschehensablauf. Um die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots überprüfen zu können, bedürfe es hier nämlich ausschließlich eines Vergleichs der zwischen der Vermieterin und der GmbH vereinbarten Preise mit den marktüblichen Preisen für die entsprechenden Dienstleistungen, nicht jedoch einer Kenntnis darüber, welche Kalkulationen oder sonstigen Erwägungen der in dem TGM-Vertrag enthaltenen Preisvereinbarung zugrunde liegen. Auch bei der „Marktlage“ handele es sich nicht um ein Merkmal, über das sich lediglich die Vermieterin, nicht aber die Mieter Kenntnis verschaffen könnten.
Anmerkung:
An der Beweislast scheitern die meisten Einwände der Unwirtschaftlichkeit. Die Entscheidung des BGH ist insoweit etwas „blauäugig“. Mieter kommen nur äußerst selten an Kostenangebote von Mitbewerbern. Bei vielen Dienstleistungen (Versicherungsverträge!) ist ein Marktüberblick nur möglich, wenn man das Glück hat, einen „Insider“ befragen zu können. Zu wünschen wäre, dass der Gesetzgeber die vom BGH verworfene Beweisführung durch Bezugnahme auf den regionalen Betriebskostenspiegel ermöglicht.
31.08.2026
