Zur Bedeutung der Einlegung von Rechtsbehelfen des Vermieters gegen einen Grundsteuerbescheid im Hinblick auf die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB.
BGH vom 20.5.2026 – VIII ZR 6/24 –
Langfassung im Internet: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 34 Seiten]
Da der Vermieterin lediglich Grundsteuerbescheide für die zuvor noch unbebauten Grundstücke vorlagen, wies sie in der Betriebskostenabrechnung 2017 einen „Abschlag“ auf die Grundsteuer aus und behielt sich in der Abrechnung ausdrücklich eine Nachberechnung der Grundsteuer vor.
Ende April 2020 ging der Vermieterin der geänderte Grundsteuerbescheid vom 21. April 2020 für das Jahr 2017 zu. Gegen die diesem zugrunde liegenden Bescheide über die Feststellung des Einheitswerts und die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags legte die Vermieterin Einspruch ein. Der daraufhin geänderte Grundsteuerbescheid erging am 27. Oktober 2020. Bereits zuvor, nämlich mit Schreiben vom 25. August 2020, hatte die Vermieterin den Mietern die Abrechnung über die Grundsteuer für 2017 übersandt.
Im Prozess wurde u.a. darüber gestritten, ob die Vermieterin die Abrechnungsfrist eingehalten hatte.
Nach der Rechtsprechung des BGH hat der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Er ist im Regelfall gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben.
Das Landgericht ist davon ausgegangen, die Vermieterin hätte ihre Nachforderung wegen der gegen sie festgesetzten Grundsteuer nach diesem Maßstab spätestens bis Ende Juli 2020 gegenüber den Mietern geltend machen müssen; die Mitteilung an die Mieter erst Ende August 2020 sei als – aus von ihr zu vertretenden Gründen – verspätet anzusehen.
Das sah der BGH anders:
Der der Vermieterin Ende April zugegangene Grundsteuerbescheid vom 21. April 2020 habe das Abrechnungshindernis jedenfalls deshalb nicht ausgeräumt, weil die Vermieterin gegen den dem Grundsteuerbescheid zugrunde liegenden Bescheid über die Festsetzung des Steuermessbetrags sowie gegen den diesem Steuermessbescheid wiederum zugrunde liegenden Bescheid über die Feststellung des Einheitswerts Einspruch eingelegt hatte. Mit Blick darauf, dass der Grundsteuerbescheid nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO grundsätzlich zu ändern sei, wenn der ihm zugrunde liegende Steuermessbescheid geändert werde, was wiederum regelmäßig dann zu geschehen habe, wenn der jenem zugrunde liegende Einheitswertbescheid geändert werde, lag ein Abrechnungshindernis hier jedenfalls so lange vor, bis die Vermieterin Kenntnis darüber erlangt habe, ob und inwieweit der Grundsteuerbescheid infolge der von ihr erhobenen Einsprüche geändert wird. Das sei hier letztlich erst der Fall gewesen, als der Vermieterin der geänderte Grundsteuerbescheid vom 27. Oktober 2020 zuging.
Somit konnte die Vermieterin eine inhaltliche Änderung (auch) des Grundsteuerbescheids bis zur Entscheidung über ihre Einsprüche (§ 367 Abs. 2 Satz 3 AO) nicht ausschließen und war deshalb nicht gehalten, vor diesem Zeitpunkt eine – dann erneut unter Vorbehalt stehende – Abrechnung gegenüber den Mietern vorzunehmen.
Auch der Umstand, dass die Vermieterin die (endgültige) Abrechnung der Grundsteuer gegenüber den Mietern bereits im August 2020 und damit vor Bekanntgabe des Änderungsbescheids vom 27. Oktober 2020 vorgenommen habe, rechtfertige im Ergebnis keine andere Würdigung. Denn die Vermieterin habe dieses Vorgehen – nachvollziehbar – damit erklärt, dass sie nach einer Erörterung zwischen der ihrerseits beauftragten Steuerberatungsgesellschaft und dem Finanzamt (§ 364a AO) Anfang August 2020 die Nachricht erhalten habe, nach Prüfung der Bescheide könne nunmehr die Umlage auf die Mieter erfolgen.
31.08.2026
