Miet-Tipp: Dürfen Mieter:innen eine Klimaanlage einbauen?

Sommerhitze in der Mietwohnung: Immer mehr Mieter:innen denken über den Einbau einer eigenen Klimaanlage nach. Doch was rechtlich erlaubt ist, ist oft unklar: Braucht man die Zustimmung des/der Vermieter:in? Gibt es einen Anspruch darauf? Welche Geräte darf ich einbauen? Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten zum Einbau von Klimaanlagen in Mietwohnungen zusammengetragen.

1. Welche Genehmigungen benötigen Mieter:innen, wenn sie eine fest installierte Klimaanlage in ihrer Mietwohnung einbauen möchten?

Für den Einbau einer fest installierten Klimaanlage (insbesondere Split-Klimaanlage) benötigen Mieter:innen grundsätzlich die (am besten schriftliche) Zustimmung der Vermieter:innen. Bauliche Veränderungen der Mietsache dürfen Mieter:innen nur bei vorheriger Einwilligung der Vermieter:innen vornehmen. Eine (vielleicht nur in Teilen) außen angebrachte Klimaanlage ist immer eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung.

2. Müssen Vermieter:innen dem Einbau grundsätzlich zustimmen oder gibt es Fälle, in denen Mieter:innen einen Anspruch auf eine Genehmigung haben?

Mieter:innen haben grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass Vermieter:innen ihnen gestatten, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen (BGH v. 14.9.2011 – VIII ZR 10/11 -). Eine Versagung ist lediglich einer Missbrauchskontrolle unterzogen. Die Gerichte entscheiden über einen Missbrauch im Einzelfall durch Interessenabwägung (so schon BGH v. 25.3.1964 -VIII ZR 211/62 -). Fast immer wird ein Missbrauch verneint.

Ein gesetzlicher Anspruch der Mieter:innen auf Zustimmung zum Einbau einer Klimaanlage besteht nicht. § 554 BGB privilegiert zwar bauliche Veränderungen zur Barrierereduzierung, für E-Mobilität und zum Einbruchschutz, aber Klimaanlagen fallen nicht unter diese privilegierten Fälle (Kappus NJW 25, 340). Auch eine analoge Anwendung kommt nicht in Betracht (vgl. BGH v. 17.7.2026 – V ZR 162/25 – zu § 20 Abs. 2 WEG).

3. Können Vermieter:innen den Einbau einer Klimaanlage ablehnen? Falls ja: Aus welchen Gründen ist das zulässig?

Vermieter:innen können den Einbau einer Klimaanlage aus verschiedenen Gründen ablehnen:

• Optische Beeinträchtigung: Außengeräte an der Fassade verändern das optische Erscheinungsbild des Gebäudes. Aber: Der BGH hat jüngst eine optische Beeinträchtigung verneint, wenn das Klima-Splitgerät auf dem Balkon hinter der Brüstung installiert wird (BGH v. 17.7.2026 – V ZR 162/25 -; zum zulässigen Aufstellen und Betreiben eines Klimaanlagengeräts auf dem Flachdach vgl. LG Hamburg vom 6.6.2014 – 318 S 131/13 -).
• Lärmbelästigung der Nachbar:innen: Split-Klimageräte stehen im Verdacht, maßgebliche Werte der TA-Lärm zu überschreiten, insbesondere wenn zur Nachtzeit 35 Dezibel einzuhalten sind. „Split-Klimageräte stehen im Verdacht, maßgebliche Werte der TA-Lärm – richtigerweise gemessen am Immissionsort, also nicht auf Herstellerangaben vertrauend – zu überschreiten, insbesondere wenn zur Nachtzeit 35 Dezibel einzuhalten sind. Widrigenfalls müsste flankierend zu einer Gestattung/Erlaubnis eine entsprechende „Nutzungsbeschränkung“ auf Tageszeiten auferlegt werden, wenn bis 50 Dezibel erlaubt sind, wobei der logarithmisch zu beschreibende Schalldruckpegel bei einer Erhöhung um 10 Dezibel etwa als Verdoppelung der Lautstärke wahrgenommen wird“ (Kappus, NJW 2025, 340). Aber: Der Rückbau eines mittels eines Außenmauerdurchbruchs installierten Klima-Split-Gerätes kann (!) ausgeschlossen sein, wenn die Grenzwerte der TA-Lärm bei Tagesbetrieb des Gerätes eingehalten werden und ein nächtlicher Betrieb nicht stattfindet (BGH v. 10.10.2025 -V ZR 41/24 -).
• Bauliche Risiken: Fassadendurchbohrungen können die Bausubstanz gefährden, Wärmedämmung beschädigen und Feuchtigkeitsschäden verursachen. Die Verlegung der Kältemittelleitungen durch Wände oder Decken erfordert weitere Eingriffe in die Bausubstanz. Bei Eigentumswohnanlagen: Die Kernbohrung durch die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Außenfassade stellt einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum dar.
• Wertminderung: Mögliche Wertminderung der Immobilie.

4. Müssen Mieter:innen die Klimaanlage beim Auszug wieder entfernen und den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellen?

Mieter:innen sind bei Vertragsbeendigung grundsätzlich verpflichtet, derartige Änderungen auf Verlangen der Vermieter:innen zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Diese Rückbauverpflichtung haben Mieter:innen auch dann, wenn sich Vermieter:innen dieses Recht bei Erteilung der Einwilligung nicht ausdrücklich vorbehalten, es sei denn, das Rückbauverlangen der Vermieter:innen ist treuwidrig. Treuwidrigkeit kann vorliegen bei einer auf Dauer angelegten, rechtmäßigen, nicht auf die speziellen Bedürfnisse der Mieter:innen abgestellten Baumaßnahme, die nur mit erheblichem Kostenaufwand beseitigt werden könnte und deren Entfernung das Mietobjekt in einen schlechteren Zustand zurückversetzen würde.

5. Welche Folgen drohen, wenn eine Klimaanlage ohne die erforderlichen Genehmigungen eingebaut wird?

Bei einem Einbau ohne erforderliche Genehmigungen drohen den Mieter:innen folgende Konsequenzen:

1. Vermieter:innen können die Mieter:innen zunächst abmahnen und zum Rückbau auffordern.
2. Vermieter:innen können Klage auf Rückbau erheben. 
3. Bauliche Veränderungen können eine zur Kündigung berechtigende Vertragsverletzung darstellen. Bei erheblichen Eingriffen in die Bausubstanz kommt sogar eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung in Betracht.
4. Vermieter:innen können Schadensersatz für die Beseitigung der Veränderungen und für eventuelle Folgeschäden verlangen.
5. Vermieter:innen können eine Nutzungsentschädigung für die Zeit der widerrechtlichen Nutzung der veränderten Mietsache verlangen.
6. Bei Eigentumswohnungsanlagen haben darüber hinaus auch die Eigentümergemeinschaft oder einzelne Eigentümer:innen gegebenenfalls Beseitigungsansprüche aus § 1004 BGB (BGH v. 10.10.2025 -V ZR 41/24 -).

6. Ist die Rechtslage bei sogenannten Monoblock-Klimageräten mit Abluftschlauch anders?

Monoblock-Geräte sind grundsätzlich nicht zustimmungspflichtig, da sie keine bauliche Veränderung darstellen (keine Bohrung, Abluftschlauch durch gekipptes Fenster/Dichtset). Sie fallen unter den vertragsgemäßen Gebrauch wie andere Haushaltsgeräte.

Aber in ihnen schlummert ein erhebliches Konfliktpotential mit Nachbar:innen durch Geräusche. Monoblock-Geräte erreichen oft 50–63 dB(A). Die TA-Lärm fordert nachts 35 dB(A) in Wohngebieten. Bei (nächtlicher) TA-Lärm-Überschreitung können Vermieter:innen die Mieter:innen auf Unterlassung in Anspruch nehmen (§ 541 BGB, § 1004 BGB analog), Nachbar:innen können Mietminderung geltend machen.

7. Wie ist die Rechtslage, wenn das Gebäude einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört und die Wohnungen verschiedenen Eigentümer:innen gehören?

Reicht die Zustimmung des jeweiligen Vermieters aus oder muss zusätzlich die Eigentümergemeinschaft zustimmen, wenn beispielsweise die Fassade durchbohrt wird?

Wenn das Gebäude einer WEG gehört, ist die Rechtslage komplexer:

Zunächst benötigen Mieter:innen auch hier die Zustimmung ihrer Vermieter:innen (siehe oben Punkt 2).

Die Zustimmung der Vermieter:innen allein reicht aber nicht aus. Erforderlich ist zusätzlich ein Gestattungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft, wenn die Maßnahme in das gemeinschaftliche Eigentum eingreift, was immer dann der Fall ist, wenn für die Montage der Klimaanlage die Außenwand oder das Dach durchbohrt werden muss (BGH v. 17.7.2026 – V ZR 162/25 -).
Eine außen angebrachte Klimaanlage ist darüber hinaus regelmäßig schon aufgrund der Veränderung des optischen Erscheinungsbildes eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung. Ein Anspruch auf Unterlassung hat die Eigentümergemeinschaft auch dann gegen die Mieter:innen, selbst wenn der Mietvertrag eine derartige Nutzung gestattet (AG München v. 27.7.2020 – 481 C 16084/19 -).

Weitere die Genehmigung nach § 20 WEG berührende Aspekte können in von dem Gerät ausgehenden Geräuschen bestehen.

8. Wer ist dafür verantwortlich, notwendige Genehmigungen der WEG einzuholen – Mieter:innen oder Vermieter:innen?

Die Vermieter:innen als Eigentümer:innen sind dafür verantwortlich, die notwendigen Genehmigungen der WEG einzuholen. Haben Mieter:innen ausnahmsweise (siehe oben Punkt 2) z.B. wegen einer günstigen mietvertraglichen Vereinbarung einen Anspruch auf die Zustimmung zur baulichen Veränderung, sind die Vermieter:innen verpflichtet, eine Eigentümerversammlung über den/die Verwalter:in einberufen zu lassen, um über die Zulässigkeit des Eingriffs entscheiden zu lassen. Die formelle Beschlussfassung obliegt der Eigentümergemeinschaft.

Wichtig: Grundsätzlich kann ein/eine Wohnungseigentümer:in von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:innen verlangen, dass ihm/ihr der Einbau eines Klima-Splitgeräts auf seinem/ihrem Balkon durch Beschluss gestattet wird; bei späterer Nutzung voraussichtlich auftretende Geräusche stehen dem regelmäßig nicht entgegen (BGH v. 17.7.2026 – V ZR 162/25 -). Allerdings kann störenden Folgen der späteren Nutzung – insbesondere durch Immissionen – auch nach einer Gestattung gemäß § 20 WEG seitens einzelner Wohnungseigentümer:innen oder der Eigentümergemeinschaft mit Abwehransprüchen nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG oder § 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. § 906 BGB begegnet werden. Der/die störende (vermietende) Wohnungseigentümer:in müsste dann seine/ihre Mieter:innen veranlassen, die Störung zu beheben. Das wird in der Regel aber nicht auf eine Stilllegung hinauslaufen, sondern vorrangig auf zeitliche Nutzungsbeschränkungen.

Empfehlung für Mieter:innen

Mieter:innen sollten vor dem Einbau einer Klimaanlage unbedingt die schriftliche Zustimmung der Vermieter:innen einholen und bei WEG-Gebäuden sicherstellen, dass die Vermieter:innen die erforderliche Zustimmung durch die Eigentümergemeinschaft beschließen lassen. Alle Vereinbarungen sollten schriftlich festgehalten werden, einschließlich Regelungen zum Rückbau und zur Kostentragung. Auch hat die Installation durch konzessionierte Firmen sach- und fachgerecht unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen und der anerkannten Regeln der Technik zu erfolgen; nach Beendigung des Einbaus ist dies den Vermieter:innen nachzuweisen.

 

Moritz Lang
13.08.2026