Die eigene Wohnung ist für Mieterinnen und Mieter ein besonders geschützter Bereich. Deshalb dürfen Vermietende die Mieträume nicht nach Belieben betreten. Dennoch gibt es Situationen, in denen man verpflichtet ist, den Zutritt zu ermöglichen. Wie weit dieses Besichtigungsrecht reicht und welche Folgen eine Verweigerung haben kann, zeigt ein aktuelles Urteil.
Illustration: Tomicek/LBS
In dem vom Amtsgericht Fürstenfeldbruck ergangenen Urteil vom 14. März 2025 (Az. 2 C 842/24) hatte ein Mieter über einen längeren Zeitraum hinweg den Zutritt zu seiner Wohnung verweigert. Der Vermieter wollte zum einen einen beschlossenen Fensteraustausch durchführen lassen, zum anderen bestand der Verdacht auf einen Wasserschaden. Ein Fachunternehmen hatte Feuchtigkeitsschäden in der darunterliegenden Wohnung festgestellt und die Ursache im Badezimmer des Mieters lokalisiert. Trotz mehrfacher Aufforderungen und Abmahnungen gewährte der Mieter keinen Zugang. Vor Gericht räumte er sogar ein, dass die Fenster wegen des Zustands der Wohnung kaum erreichbar seien. Das Gericht stellte klar, dass dem Vermieter sowohl zur Durchführung des Fensteraustauschs als auch zur Überprüfung und gegebenenfalls Beseitigung von Feuchtigkeits- und Wasserschäden ein Besichtigungs- und Zutrittsrecht zustand. Es sei nicht Sache des Mieters, selbst zu entscheiden, ob ein Schaden vorliege oder welche Maßnahmen erforderlich seien. Diese Bewertung obliege dem Eigentümer und den von ihm beauftragten Fachleuten. Weil der Mieter den Zutritt trotz mehrfacher Abmahnungen beharrlich verweigerte, hielt das Gericht die schließlich ausgesprochene fristlose Kündigung des Mietverhältnisses für wirksam. Der Mieter wurde zur Räumung der Wohnung verurteilt.
Das Urteil verdeutlicht, dass die Verweigerung eines berechtigten Zutrittsverlangens erhebliche Konsequenzen haben kann. Allerdings gibt es kein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters. Während der Mietzeit steht die Wohnung unter dem Schutz der Privatsphäre der dort Wohnenden. Ein Betreten ist deshalb nur bei einem konkreten sachlichen Grund zulässig. Ein solcher liegt insbesondere vor, wenn Reparaturen, Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen. Vermieter sind verpflichtet, das Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Dazu gehört auch die Untersuchung möglicher Schäden. Besteht der Verdacht auf Feuchtigkeit, Schimmel, einen Rohrbruch oder andere Mängel, müssen Mieter den Zutritt zur Prüfung und Schadensbeseitigung ermöglichen.
Das Besichtigungsrecht muss die Interessen beider berücksichtigen
Ein Besichtigungsrecht kann außerdem bestehen, wenn der Zustand der Wohnung überprüft werden soll. Die Rechtsprechung erkennt an, dass Vermieter in angemessenen Abständen eine Besichtigung verlangen können, sofern hierfür ein nachvollziehbarer Anlass besteht. Weitere typische Fälle sind Termine mit Handwerker:innen und Sachverständigen, die Vorbereitung geplanter Modernisierungen sowie die Begutachtung angezeigter Mängel. Auch bei einer beabsichtigten Neuvermietung oder einem geplanten Verkauf der Wohnung müssen Mieter Besichtigungen grundsätzlich dulden.
Dabei sind stets die Interessen beider Seiten zu berücksichtigen. Vermietende müssen Besichtigungstermine rechtzeitig ankündigen und auf die persönlichen Belange der Mieterinnen und Mieter Rücksicht nehmen. Unangekündigte Besuche sind grundsätzlich unzulässig. Verweigern Mieter:innen ohne berechtigten Grund den Zutritt, drohen Abmahnungen und gerichtliche Schritte.
Stefan Klein
Gefahr unmittelbar und erheblich?
Ein sofortiges Betreten der Wohnung ohne vorherige Zustimmung, besonders in Abwesenheit der Mieter:innen, ist Vermietenden nur in echten Notfällen erlaubt. Voraussetzung ist, dass eine erhebliche Gefahr für Personen, die Wohnung oder das Gebäude droht und schnelles Handeln erforderlich ist. Typische Beispiele sind ein Wasserrohrbruch, ein starker Wasseraustritt, Brand- oder Rauchentwicklung, der Verdacht auf einen Gasaustritt und ähnliche Situationen, in denen erhebliche Schäden unmittelbar eintreten können. In solchen Fällen dürfen Vermietende, Hausverwaltungen oder von ihnen beauftragte Fachkräfte die Wohnung betreten, um die Gefahr abzuwehren. Doch auch zur Abwehr solcher Fälle dürfen Vermieter:innen keinen Zweitschlüssel zur Wohnung besitzen. Ein bloßer Verdacht auf einen Mangel reicht nicht aus, um sich unmittelbaren Zugang zur Wohnung zu verschaffen. In reinen Verdachtsfällen muss die Polizei oder Feuerwehr hinzugezogen werden.
stk
27.06.2026
