Milieuschutz -
Vollbremsung für das möblierte Vermieten auf Zeit

Befristete Vermietungen benötigen in Milieuschutzgebieten seit April eine Genehmigung. Damit soll das teure Wohnen-auf-Zeit-Geschäftsmodell zurückgedrängt werden. 2025 war schon fast jede zweite Wohnung in Berlin befristet und möbliert angeboten worden.

Mit den neuen Verwaltungsvorschriften für die Berliner Milieuschutzgebiete hat der Senat einen Genehmigungsvorbehalt für das Wohnen auf Zeit eingeführt. Die Bezirke bewerten nun die befristete Vermietung einer zuvor normal vermieteten Wohnung als eine Nutzungsänderung, die in der Regel nicht genehmigt wird. So werden bezahlbare Mietwohnungen gesichert, denn gewerbliche Zeit-Vermietungsmodelle entziehen dem Mietmarkt regulären Wohnraum.

Vor allem in Kombination mit einer Möblierung greift die Masche um sich: Möbliertes Wohnen auf Zeit machte 2012 noch 13 Prozent aller Mietangebote aus, 2025 waren es schon 48 Prozent. Die mittlere All-inclusive-Miete dieser Angebote stieg im gleichen Zeitraum von 14,37 Euro auf 24,12 Euro pro Quadratmeter. „Die Regulierung des Wohnens auf Zeit reagiert auf die sprunghaft gestiegene Verbreitung dieses Geschäftsmodells und die damit verbundene akute Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“, erklärt Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler (SPD).

Als Vorreiter geht der Bezirk Neukölln bereits seit Mai 2025 gegen das Wohnen auf Zeit vor und will dies auch gerichtlich durchsetzen. „Bei der befristeten und möblierten Vermietung werden Schlupflöcher im Mietrecht ausgenutzt und horrende Summen verlangt“, sagt Baustadtrat Jochen Biedermann (Grüne). „So kommt schnell eine Gesamtmiete von 3500 Euro für 80 Quadratmeter zustande. In Neukölln ist das kein Einzelfall. Diese Praxis nimmt überhand.“ Solche Angebote stehen im Widerspruch zum Milieuschutz, denn die ansässige Bevölkerung sucht reguläre, auf Dauer angelegte und bezahlbare Mietverhältnisse.

Gefragt sind bezahlbare Dauermietverhältnisse

Die neuen Genehmigungsrichtlinien berücksichtigen außerdem die aktuelle Rechtsprechung: Wandhängende WCs, Handtuchheizkörper und Balkone bis vier Quadratmeter gelten nun als genehmigungsfähig, sofern sie nicht besonders kostenaufwendig sind. Teurere Ausstattungen wie Zweitbalkone, Kamine oder Fußbodenheizungen werden weiterhin nicht genehmigt, weil sie die Miete unnötig in die Höhe treiben. Der „zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung“ wird aber immer zugelassen. Dazu zählen in Häusern ab fünf Geschossen auch Aufzüge, die in Standardausführung außen angebaut werden. Ebenso werden energetische Maßnahmen, die den gesetzlichen Mindeststandard herstellen, grundsätzlich genehmigt. Die Senatsverwaltung hat die neue Verwaltungsvorschrift zusammen mit den Bezirken unter Beteiligung der Wohnungswirtschaft und des Berliner Mietervereins erarbeitet.

Jens Sethmann

So funktioniert der Milieuschutz

Der Milieuschutz dient dazu, die Zusammensetzung der Bewohnerschaft zu erhalten. Um ihre Verdrängung zu vermeiden, werden hier Modernisierungen, die übermäßige Mietsteigerungen verursachen, sowie Umbauten, Nutzungsänderungen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nicht genehmigt. Grundlage ist eine soziale Erhaltungsverordnung des jeweiligen Bezirks. Die Ausweisung eines Milieuschutzgebietes beruht auf einer Sozialstruktur-Untersuchung, die regelmäßig aktualisiert wird. Aktuell gibt es in Berlin 82 Milieuschutzgebiete, überwiegend in den Altbaubereichen der Innenstadtbezirke. In ihnen wohnen rund 1,2 Millionen Menschen.

js

Hartmut Lindenberg
26.06.2026