10 Fragen zur Substandardwohnung -
Kohleofen, Einfachfenster, Außenklo – welche Regeln gelten?

Es gibt sie noch: die Altbauten, an denen die Sanierungswellen der letzten Jahrzehnte spurlos vorübergegangen sind. In ihnen wird auch heute noch mit Kohlen geheizt oder die Toilette befindet sich außerhalb auf halber Treppe. Weil Behausungen mit solcher Ausstattung nicht mehr auf der Höhe der Zeit sind, werden sie als Substandardwohnungen bezeichnet. Viele gibt es davon nicht mehr, und deshalb herrscht oft Unwissenheit über mietrechtliche Fragen – auch bei den Eigentümer:innen, die das Haus vielleicht neu erworben haben.

1. Nach über 20 Jahren mit Kohleöfen hätte ich gerne endlich eine moderne Heizung. Ist der Vermieter dazu nicht sogar verpflichtet?

Nein. Derzeit gibt es keine gesetzliche Vorgabe zum Austausch von Kohleöfen. Davon zu unterscheiden sind nachträglich eingebaute Kaminöfen, die zusätzlich in einer ansonsten zentralbeheizten Wohnung zum Einsatz kommen. Nur für sie gilt, dass gemäß Bundesimmissionsschutz-Verordnung bestimmte Staub- und Kohlenmonoxidwerte eingehalten werden müssen. Wohnungen, die ausschließlich mit alten Kohleöfen beheizt werden, sind davon nicht betroffen. Einen Anspruch auf eine Modernisierung hat man nicht. Das gilt auch für Wohnungen mit Außen-WC oder ohne Bad.

2. Was ist, wenn man aus gesundheitlichen Gründen keine Kohlen mehr schleppen kann und sich notfalls auch auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einbauen lassen würde?

Der gesetzliche Anspruch auf eine Mietermodernisierung erstreckt sich nur auf Maßnahmen zur Barrierereduzierung, E-Mobilität, Einbruchsschutz und auf die Installation von Steckersolargeräten. Auch hier gilt wie bei allen baulichen Veränderungen, dass eine Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin erforderlich ist, aber bei diesen vier Maßnahmen darf sie nur aus triftigen Gründen verweigert werden. Der Einbau einer Gasetagenheizung als Mieterinvestition kann dagegen nicht erzwungen werden, auch nicht bei Alter oder Gebrechlichkeit (BGH vom 14. September 2011 – VIII ZR 10/11 –)

3. Muss ich akzeptieren, dass die Hausverwaltung meinen defekten Kohleofen nicht reparieren lassen will mit der Begründung, es sei ohnehin bald eine Sanierung geplant?

Nein. Die bloße Planung einer zukünftigen Sanierung entbindet den Vermieter nicht von seiner Instandhaltungspflicht. Mieter:innen haben Anspruch auf einen vertragsgemäßen Zustand während der gesamten Mietdauer. Die Höhe der Reparaturkosten spielt dabei grundsätzlich keine Rolle. Nur in extremen Ausnahmefällen könnte eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit in Betracht kommen, nämlich wenn die Reparaturkosten in keinem Verhältnis zum Wert der Sache stehen oder wenn eine baldige Sanierung tatsächlich konkret geplant und zeitnah durchführbar ist. Dies wäre aber eine sehr hohe Hürde und müsste vom Vermieter nachgewiesen werden.

4. Stimmt es, dass bei Wohnungen mit Außentoilette Mieterhöhungen nicht mit dem Mietspiegel begründet werden können?

Ja, das ist richtig. Seit 2003 werden Wohnungen, die nur über ein Außen-WC verfügen, nicht mehr vom Berliner Mietspiegel erfasst. Ein Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete (Paragraph 558 ff BGB) ist daher formell unwirksam, wenn sich der Vermieter zur Begründung auf den Mietspiegel bezieht (LG Berlin vom 28. Oktober 2004 – 67 S 190/04 –). Die ortsübliche Miete kann auch nicht durch bestimmte Abschläge ermittelt werden. Der Vermieter hat nur die Möglichkeit, sich auf drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten zu stützen. Für Wohnungen mit Ofenheizung oder ohne Bad gilt das nicht. Hier ist im Berliner Mietspiegel 2024 explizit ein Abschlag in Höhe von 0,45 Euro pro Quadratmeter aufgeführt.

5. Fällt eine Duschkabine in der Küche in die Mietspiegel-Kategorie „ohne Bad“?

Das wird von den Gerichten unterschiedlich bewertet. Das Amtsgericht Wedding befand: Eine mobile Duschkabine mit Handpumpe in einer Speisekammer ist kein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels (AG Wedding vom 2. Februar 2011 – 18 C 367/10 –). Ein anderes Amtsgericht urteilte: Eine umgebaute Abstellkammer der Küche, die mit einer Dusche, einem Warmwasserspeicher und eigener Tür ausgestattet ist, ist als Bad einzuordnen (AG Mitte vom 27. Mai 2009 – 9 C 17/08 –).

6. Wer muss die Kosten für die turnusmäßige Reinigung des Kachelofens bezahlen?

Kommt darauf an, was im Mietvertrag steht. Ist dieser Punkt gar nicht erwähnt, muss der Vermieter das im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht übernehmen. Man kann die Hausverwaltung also alle zwei Jahre auffordern, eine Firma zu beauftragen. Steht im Mietvertrag, dass die Kosten vom Mieter zu tragen sind, gilt das auch.

7. Müssen ofenbeheizte Wohnungen mit Keller vermietet werden?

Früher galt es als Mangel, wenn eine ofenbeheizte Wohnung ohne Keller vermietet wurde. Schließlich dürfen aus Gründen des Brandschutzes Briketts und Holz nur in kleinen Mengen in der Wohnung gelagert werden. Neuere Rechtsprechung dazu existiert nicht. Immer häufiger wird der Kellerraum separat vermietet und berechnet. Hier gilt: Wenn der Keller mitvermietet wurde, also im Mietvertrag steht oder vom Hausmeister zugewiesen wurde, dürfen keine Extra-Kosten verlangt werden.

8. Habe ich einen Anspruch darauf, dass uralte Einfachfenster ausgetauscht werden?

Nein. Fenster mit Einfachverglasung stellen keinen Mangel der Mietsache dar, auch wenn die unzureichende Wärmeisolierung zu hohen Heizkosten führt. Man hat daher keinen Anspruch auf den Einbau von modernen Fenstern, die der Wärmeschutzverordnung entsprechen.

9. Ich habe mir vor Jahrzehnten mit öffentlicher Förderung eine Gasetagenheizung eingebaut. Der neue Eigentümer berechnet die Miete nun plötzlich mit dem Merkmal Sammelheizung?

Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben.

10. Was ist bei Souterrainwohnungen zu beachten?

Für die erstmalige Nutzung von Kellerräumen zu Wohnzwecken ist eine baurechtliche Genehmigung erforderlich. Denn es müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, etwa die Deckenhöhe sowie ausreichende Belüftung und Belichtung. Unabhängig von dieser öffentlich-rechtlichen Seite gilt: Sind sich beide Seiten einig, kommt ein wirksamer Mietvertrag zustande – und zwar unabhängig davon, ob die Räume allen baurechtlichen Anforderungen genügen. Dies bedeutet: Ein Mietvertrag über Souterrainräume ist nicht automatisch unwirksam, nur weil beispielsweise die Deckenhöhe nicht den Mindestanforderungen entspricht. Aber: Wenn die Bauaufsicht eine Nutzungsuntersagung ausspricht, weil die Genehmigung fehlt, muss man ausziehen. Man kann dann vom Vermieter Schadensersatz verlangen.

Birgit Leiß

Hartmut Lindenberg
28.03.2026