Mit Blick auf den Mieter:innenschutz und eine sozialverträgliche Wärmewende birgt das Eckpunktepapier aus dem Bundeswirtschaftsministerium erhebliche Risiken.
Die Bundesregierung hat mit dem Eckpunktepapier vom 24. Februar 2026 zentrale Leitlinien für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgestellt. Auf dieser Grundlage werden das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWE) sowie das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) einen Gesetzentwurf erarbeiten, der anschließend in die Ressortabstimmung sowie in Länder- und Verbändeanhörungen geht.
Der Berliner Mieterverein bewertet die Eckpunkte aus Sicht des Mieter:innenschutzes und einer sozialverträglichen Wärmewende.
Klimaziele und soziale Dimension der Wärmewende
Der Gebäudesektor ist von zentraler Bedeutung für die Erreichung der Klimaziele nach dem Klimaschutzgesetz (KSG) und zugleich in besonderem Maße von steigenden Energiepreisen betroffen. Energie- und Wärmeversorgung sind Bestandteil der öffentlichen Daseinsvorsorge. Mieter:innen sind deshalb auf eine sichere und bezahlbare Wärme angewiesen.
Das Eckpunktepapier setzt in wesentlichen Teilen auf Deregulierung und Technologieoffenheit. Ohne zusätzliche Schutzmechanismen besteht jedoch die Gefahr, dass Vermieter:innen Investitionsentscheidungen treffen, deren wirtschaftliche Folgen weit überwiegend die Mieter:innen tragen. Zwar verweist das Eckpunktepapier auf die Notwendigkeit eines Schutzes vor überhöhten Nebenkosten, nennt jedoch keine konkreten Durchsetzungsmechanismen. Sobald der Gesetzentwurf vorliegt, werden wir die Regelungen im Detail bewerten.
Status quo: Gebäudesektor verfehlt weiterhin Klimaziele
Der Gebäudesektor hat seine Klimaziele in den vergangenen Jahren regelmäßig verfehlt. Im Jahr 2023 lagen die Emissionen bei rund 102 Millionen Tonnen CO₂, während das im Klimaschutzgesetz festgelegte Ziel bei 95 Millionen Tonnen CO₂ lag. Eine Abschwächung der bisherigen Anforderungen an klimafreundliche Heizsysteme würde die Zielverfehlung weiter verschärfen.
Auch in Berlin ist der Gebäudesektor einer der zentralen Emittenten. Im Jahr 2021 verursachte der Gebäudebestand rund 6,4 Millionen Tonnen CO₂ und damit etwa 43 Prozent der Berliner Gesamtemissionen. Nach dem Berliner Energie- und Klimaschutzprogramm sollen diese Emissionen bis 2030 auf etwa 4 Millionen Tonnen CO₂ sinken. Angesichts des aktuellen Emissionsniveaus besteht damit eine erhebliche Reduktionslücke, die nur durch eine konsequente Wärmewende im Gebäudebestand geschlossen werden kann.
Die vorliegenden Eckpunkte schaffen die dem Gebäudeenergiegesetz zugrunde liegende Verpflichtungs- und Anreizstruktur beim Heizungstausch de facto ab.
CO₂-Preis und das ungelöste Mieter-Vermieter-Dilemma
Mieter:innen zahlen weiterhin rund 73 Prozent der CO2-Kosten. Das strukturelle Mieter-Vermieter-Dilemma besteht damit fort: Eigentümer:innen entscheiden über Heizanlage und Investitionen in die Gebäudeeffizienz, während die Mietenden einen erheblichen Teil der Kosten tragen.
1. Technologieoffenheit: Risiko neuer fossiler Investitionen
Das Eckpunktepapier sieht vor, die bisherigen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes an den Einbau klimafreundlicher Heizsysteme weitgehend abzuschaffen. Eigentümer:innen und Vermieter:innen können künftig auch neue Gas- und Ölheizungen einbauen, sofern sie ab 1. Januar 2029 schrittweise den Anteil synthetischer oder erneuerbarer Brennstoffe wie etwa Biogas („Bio-Treppe“) erhöhen. Vorgesehen ist zunächst eine niedrige Beimischungsquote von 10 Prozent, die in drei Stufen bis 2040 ansteigen soll.
Diese weitgehende Technologieoffenheit birgt aus Sicht des Mieter:innenschutzes erhebliche Risiken. Mieter:innen tragen sowohl die Investitionskosten über die Modernisierungsumlage als auch die laufenden Heizkosten, haben jedoch keinen Einfluss auf die Wahl des Heizsystems oder den energetischen Zustand des Wohngebäudes. Gleichzeitig erhöhen steigende CO2-Preise sowie potenziell höhere Netzentgelte die Kosten für fossile Gas- und Ölheizungen. Die Heizkostenentwicklungen der vergangenen Jahre haben gezeigt, wie stark fossile Energieträger von globalen Markt- und Krisenentwicklungen abhängig sind. Ohne zusätzliche Anreize und Verpflichtungen besteht das Risiko, dass Vermieter:innen weiterhin in fossile Heiztechnologien investieren.
2. Die Bio-Treppe: Wasserstoff und synthetische Brennstoffe als Kostenrisiko
Die Möglichkeit, Heizsysteme perspektivisch mit Wasserstoff oder synthetischen Brennstoffen zu betreiben, erhöht die wirtschaftlichen Risiken für Mieter:innen erheblich. Studien von Agora Energiewende und Prognos zeigen, dass diese Brennstoffe langfristig deutlich teurer sind als strombasierte Heizsysteme wie Wärmepumpen. Zudem ist davon auszugehen, dass synthetische Brennstoffe auch künftig nur begrenzt verfügbar sein werden und daher mit entsprechend hohen Kosten verbunden bleiben.
Hinzu kommt die geringe Gesamteffizienz: Die Erzeugung von Biomethan benötigt deutlich mehr Fläche als etwa die Stromproduktion durch Windkraftanlagen, deren Energie wiederum effizient für den Betrieb von leistungsstarken Wärmepumpen genutzt werden kann.
3. Fernwärme: Transparenz, Preisaufsicht und Regulierung stärken
Regelungen zur Wärmelieferung und Fernwärme sind nicht unmittelbarer Bestandteil des neuen GMG, im Eckpunktepapier finden sich jedoch Hinweise auf mögliche Änderungen der AVB-Fernwärmeverordnung, der Wärmelieferverordnung sowie auf Anpassungen beim Kostenneutralitätsgebot im Mietrecht bei der Umstellung auf Fernwärme oder Wärmecontracting.
Fernwärme spielt insbesondere in dicht besiedelten städtischen Gebieten – etwa in Berlin – eine zentrale Rolle für die Dekarbonisierung der Wärmeversorgung. In der Regel sind die Vermieter:innen in Langzeitverträgen an den lokalen Fernwärmeanbieter gebunden – die Kosten tragen die Mieter:innen. Preistransparenz und wirksame Regulierung sind daher aus mietenpolitischer Sicht von zentraler Bedeutung.
Das Eckpunktepapier nennt hierzu unter anderem die Einführung einer lokalen Preistransparenzplattform, eine stärkere Preisaufsicht sowie die Einrichtung einer Schlichtungsstelle. Diese Maßnahmen sind grundsätzlich zu begrüßen. Darüber hinaus ist eine Änderung des jährlichen Leistungsanpassungsrechts vorgesehen, um Planungssicherheit für Wärmeversorgungsunternehmen zu gewährleisten.
In der Praxis hat sich jedoch gezeigt, dass das Anpassungsrecht – insbesondere beizu hoch angesetzten Anschlussleistungen in Wohngebäuden – eine wichtige Rolle für den Mieter:innenschutz und den Klimaschutz spielt. Die konkrete Ausgestaltung dieser Regelung bleibt im Eckpunktepapier offen.
4. Kostenneutralität bei Fernwärme und Wärmecontracting sichern
Das Eckpunktepapier sieht eine Anpassung des Kostenneutralitätsgebots bei der Umstellung auf Fernwärme, Nahwärme oder Wärmecontracting vor. Dieses Prinzip stellt bislang sicher, dass Mieter:innen durch die Umstellung auf Wärmelieferung wirtschaftlich nicht schlechter gestellt werden.
Vor dem Hintergrund der aktuellen politischen Diskussion über eine mögliche Abschwächung oder sogar Aufhebung der Kostenneutralität – wie von Wirtschaftsverbänden gefordert – muss gewährleistet bleiben, dass eine Umstellung der Wärmeversorgung auf die Wärmelieferung durch Fernwärme, Nahwärme oder Wärmecontracting Mietende finanziell nicht benachteiligt.
5. BEG-Förderung: Sozial gerecht ausgestalten
Das Eckpunktepapier stellt eine auskömmliche Finanzierung der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bis 2029 in Aussicht. Planungssicherheit bei der Förderung energetischer Maßnahmen ist grundsätzlich zu begrüßen und eine wichtige Voraussetzung für Investitionen in klimafreundliche Heizsysteme und Gebäudemodernisierungen.
Unklar bleibt jedoch die soziale Ausgestaltung der Förderung zugunsten der Mieter:innenn. Während selbstnutzende Eigentümer:innen bereits von einkommensabhängigen Förderboni profitieren, fehlt bislang eine vergleichbare soziale Ausrichtung der Förderung für Mietwohnungen. Gerade dort leben überdurchschnittlich viele Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen, die besonders von steigenden Energie- und Wohnkosten betroffen sind. In Wohngebäuden mit den schlechtesten Effizienzklassen ist das Risiko vonr Energiearmut am höchsten.
Nach Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) war im Jahr 2022 ein Viertel der Haushalte in Deutschland akut von Energiearmut bedroht, nach 14,5 Prozent im Jahr 2021. Als „energiearm“ gelten Haushalte, die mehr als zehn Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für Strom und Energie, etwa zum Heizen und für Warmwasser, aufwenden. Für viele Menschen ist Energiearmut kein neues Phänomen – es verschärft sich jedoch durch die aktuellen Krisen deutlich.
Eine sozialverträgliche Wärmewende erfordert daher, die Förderung stärker mit mieten- und sozialpolitischen Zielen zu verknüpfen. Der Bund sollte Fördermittel gezielt dort einsetzen, wo sie sowohl die Dekarbonisierung des Gebäudebestands als auch bezahlbaren Wohnraums sichern.
6. EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD): Mindeststandards konsequent umsetzen
Das Eckpunktepapier kündigt weiterhin an, die Vorgaben der europäischen Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) formal umzusetzen, gleichzeitig jedoch nationale Spielräume weit auszuschöpfen und sich auf europäischer Ebene für eine Verlängerung der Umsetzungsfristen sowie für eine Verschlankung der Regelungen einzusetzen. Zudem soll die Umsetzung der Richtlinie für Wohngebäude keine gebäudeindividuellen Sanierungsanforderungen auslösen.
Aus Sicht des Mieter:innenschutzes und des Klimaschutzes besteht damit die Gefahr, dass die europäischen Mindeststandards nur sehr eingeschränkt wirksam werden. Eine konsequente Umsetzung der EPBD ist jedoch ein zentraler Baustein für die Dekarbonisierung des Gebäudebestands.
Fazit und Forderungen des Berliner Mietervereins
Das Eckpunktepapier setzt stark auf Deregulierung und technologische Offenheit, während ein verbindlicher Ausstiegspfad aus fossilen Heizsystemen entfällt. Über die Wahl neuer Heizanlagen und Investitionen in die Gebäudeeffizienz entscheiden weiterhin die Gebäudeeigentümer:innen, nicht die Mieter:innen. Die angekündigte „Freiheit im Keller“ darf nicht zur „Kostenfalle im Wohnzimmer“ werden.
Ohne zusätzliche Schutzmechanismen besteht die Gefahr, dass der Gebäudesektor seine Klimaziele weiterhin verfehlt, Investitionen in klimafreundliche Heizsysteme verzögert werden und die Kostenbelastung für Mieter:innen erheblich steigt. Es wird entscheidend darauf ankommen, wie das neue Gebäudemodernisierungsgesetz den im Eckpunktepapier angekündigten Mieter:innenschutz konkret ausgestalten wird. Nach derzeitigem Stand bedeuten die vorliegenden Eckpunkte jedoch eine deutliche Abschwächung klima- und mietenpolitischer Vorgaben – in einer Zeit, die durch angespannte Wohnungsmärkte, hohe Mieten und zunehmende soziale Ungleichheit geprägt ist. Zugleich besteht die Gefahr neuer geopolitischer Abhängigkeiten im Energiebereich.
Vor diesem Hintergrund fordert der Berliner Mieterverein, dass der Gesetzentwurf zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) insbesondere folgende Punkte berücksichtigt:
- Verhinderung klimaschädlicher und wirtschaftlich nachteiliger Heizsysteme
- Begrenzung der auf Mieter:innen umlegbaren Brennstoffkosten, beispielsweise orientiert an den Kosten effizienter Wärmepumpensysteme
- Einführung eines Förderbonus innerhalb der BEG-Förderung bei Einhaltung einer Mietpreisobergrenze
Weitergehende Forderungen für den Klimaschutz und den Mieter:innenschutz:
- Sicherstellen der Kostenneutralität bei Umstellungen auf Fernwärme, Nahwärme oder Wärmecontracting
- Stärkung von Transparenz und Regulierung bei Fernwärmepreisen
- Reform der Modernisierungsumlage mit dem Ziel warmmietenneutraler Sanierungen
- Umsetzung der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden ohne Verzögerung oder Aufweichung
fs
19.03.2026
