Ein Urteil des Landgerichts (LG) Berlin II (Az. 63 S 121/25) vom 18. November 2025 beunruhigt Mieter:innen. Das Gericht bestätigte: Wird ein Haus über Contracting mit Wärme beliefert, darf der Gaspreis in der Preisanpassungsklausel an einen Börsenpreisindex gekoppelt werden.
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Im konkreten Fall ging es um eine Heizkostenabrechnung für 2022 mit drastisch gestiegenen Brennstoffkosten. Mieter:innen verlangten, die Wärmemengen zu den günstigeren Preisen von 2021 abzurechnen und forderten rund 1850 Euro zurück. Hintergrund war ein Energieliefervertrag der Vermieterin mit einem Contractor, der die Wärme für die Zentralheizung im Gebäude mit Gas erzeugt. Der Gaspreis wurde in der Abrechnung über eine Formel an einen Gasbörsenindex gekoppelt. Die Mieter:innen hielten diese Preisanpassungsklausel für unwirksam, unter anderem, weil ein im Vertrag genannter Internetlink zur Auffindbarkeit des maßgeblichen Index inzwischen ins Leere führte, die Formel schwer verständlich war und sie einen Börsenindex wegen möglicher Spekulationen für ungeeignet hielten, um den Gaspreis realistisch abzubilden. Das Landgericht wies das jedoch zurück.
„Nicht der Weisheit letzter Schluss“
Die Preisanpassungsklausel sei wirksam. Die Anforderungen an Transparenz nach § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV seien erfüllt. Die Berechnungsformel sei nachvollziehbar aufgebaut: Ein Ausgangspreis werde über das Verhältnis zwischen einem Basisindex und dem aktuellen Index fortgeschrieben. Dass der alte Link nicht mehr funktioniere, mache die Klausel nicht unwirksam. Es genüge, dass der Index durch die Eingabe naheliegender Suchbegriffe in einer Suchmaschine auffindbar sei. Auch bestehe für Mieter:innen ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen, sodass sie sich die nötigen Informationen genau auf diesem Weg beschaffen könnten. Das Gericht beanstandete auch nicht die Kopplung an einen Börsenindex. Ein solcher Index sei nicht weniger geeignet als ein vom Statistischen Bundesamt gebildeter Index. Dass Börsenpreise auch spekulativen Einflüssen unterliegen können, sei systemimmanent. Zudem gebe es keinen Grund anzunehmen, dass spekulationsbedingte Schwankungen sich nicht ebenfalls in amtlichen Wärme- oder Gaspreisindizes niederschlagen. Schließlich half den Mieter:innen auch der Einwand eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht. Starke Preissteigerungen, selbst infolge außergewöhnlicher Ereignisse, gehören grundsätzlich zum allgemeinen Lebensrisiko der Nutzer:innen von Energie. Solange die Wohnung beheizbar ist und die vertraglichen Preisregeln wirksam sind, tragen Mieter:innen das Risiko steigender Verbrauchskosten.
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Wichtig ist jedoch: Die Revision wurde zugelassen. Höchstrichterlich ist noch nicht geklärt, ob die Bezugnahme auf einen reinen Börsenindex im Rahmen von § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV stets zulässig ist. Für Mieter:innen bedeutet das Urteil vorerst, dass auch stark gestiegene, indexgebundene Heizkosten rechtmäßig sein können, selbst wenn die Preisbildung komplex und von Börsenentwicklungen geprägt ist.
Sebastian Bartels, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, weist darauf hin, dass dieses Urteil höchstrichterlich überprüft werden sollte. „Nur wenn genügend Fälle von den obersten Gerichten entschieden werden, wird hier im gesamten Themenkomplex der Contractor-Verträge Rechtssicherheit herrschen.“ Ein Urteil eines einzelnen Landgerichts bedeute noch nicht, dass dies der juristischen Weisheit letzter Schluss sei.
Stefan Klein
Der Index bildet Schwankungen kurzfristig ab
Wird der Arbeitspreis für Wärme an einen Börsenindex für Gas gekoppelt, orientieren sich die Kosten direkt an den Marktpreisen für handelbares Erdgas. Steigen die Gaspreise an der Börse stark, etwa durch Krisen oder hohe Nachfrage, erhöht sich zeitversetzt auch der Wärmepreis. Sinkende Preise können umgekehrt zu Entlastungen führen. Solche Indizes bilden kurzfristige Schwankungen stärker ab als manche amtliche Durchschnittsindizes. Manche Gerichte halten die Kopplung des Gaspreises an einen Börsenindex grundsätzlich für zulässig, wenn die Berechnung transparent ist. Für Mieter:innen heißt das: Heizkosten können deutlicher und schneller schwanken, ohne dass die Abrechnung allein deshalb fehlerhaft ist. Die Unsicherheit über die Höhe der nächsten Heizkostenabrechnung wächst also stark.
stk
18.02.2026
