Zur Frage des Vorliegens von Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn der im selben Haus wie der Mieter wohnende Vermieter beabsichtigt, die eigene Wohnung baulich zu verändern, um sie anschließend zu verkaufen, und die ähnlich große, vermietete Wohnung während der Umbauarbeiten und auch dauerhaft selbst zu nutzen.
BGH vom 24.9.2025 – VIII ZR 289/23 –
Langfassung im Internet hier: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 11 Seiten]
Die Mieterin lebte in einer Zweizimmerwohnung im dritten Obergeschoss eines Mehrparteienhauses. Der Vermieter selbst bewohnte die unmittelbar darüber liegende Wohnung, die ähnlich groß und geschnitten war wie die Mieter- Wohnung. Über der Wohnung des Vermieters befand sich das bislang nicht ausgebaute – ebenfalls im Eigentum des Vermieters stehende – Dachgeschoss des Hauses.
Im November 2021 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Er beabsichtige, das Dachgeschoss auszubauen und mit seiner Wohnung im vierten Obergeschoss zu verbinden. Die dafür erforderlichen Bauarbeiten sollten nach Freiwerden der von der Mieterin bewohnten Wohnung beginnen und würden mehrere Monate in Anspruch nehmen. Seine eigene Wohnung im vierten Obergeschoss stehe ihm dann über diesen Zeitraum nicht mehr zur Verfügung, so dass er die Wohnung der Mieterin im dritten Obergeschoss benötige. Nach Abschluss der Arbeiten wolle er nicht mehr in die Wohnung im vierten Obergeschoss zurückkehren, sondern diese – verbunden mit dem Dachgeschoss – verkaufen.
Das Landgericht wies die Räumungsklage ab, weil sie auf einer unwirksamen Kündigung fuße.
Die Kündigung sei nicht wirksam wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgesprochen worden; es handele sich vielmehr um eine Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, ohne dass die Voraussetzungen dieser Vorschrift vorlägen.
Die Disposition des Vermieters über seine Wohnungen habe ihren zentralen Grund nicht darin, dass auf der Grundlage geänderter Lebensverhältnisse ein neu entstandenes oder erweitertes Eigennutzungsinteresse umgesetzt werden solle, wie es § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraussetze.
Denn die aktuellen Wohnverhältnisse des Vermieters entsprächen denjenigen in der Wohnung der Mieterin und würden sich durch einen Umzug nicht wesentlich ändern. Es gehe dem Vermieter stattdessen allein darum, eine seiner Wohnungen veräußern, also verwerten zu können im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Da mit dieser Begründung das Mietverhältnis der Mieterin nicht wirksam hätte gekündigt werden können, bedeute es einen Rechtsmissbrauch des Vermieters, den mit seiner von ihm gegenwärtig genutzten Wohnung vollständig befriedigten Eigenbedarf auf die von der Mieterin bewohnte Wohnung zu verlagern.
Der BGH folgte dieser Rechtsansicht nicht. Das Berufungsgericht habe die Maßstäbe für das Vorliegen von Eigenbedarf verkannt, demgegenüber fälschlicherweise einen Fall der Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB angenommen.
Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordere nicht, dass der Vermieter auf die Nutzung der Wohnung angewiesen sei. Vielmehr benötige ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein (ernsthafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt werde. Eine solche Auslegung sei im Hinblick auf die sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter zukommende Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geboten.
Danach hätten die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den – eng gezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Ebenso hätten sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansehe. Die Gerichte seien daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen. Zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters dürfen die Gerichte allerdings den Eigennutzungswunsch des Vermieters – unter sorgfältiger Würdigung der Einzelfallumstände – darauf überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt werde, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen sei oder – etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht sei, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen könne oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden könne – rechtsmissbräuchlich sei.
Diesen Maßstäben werde die Beurteilung des Berufungsgerichts hinsichtlich des Tatbestandsmerkmals des Benötigens der Wohnung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht gerecht.
Anders als das Berufungsgericht offenbar gemeint habe, sei das Nutzungsinteresse des Vermieters hinsichtlich der vermieteten Wohnung auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt beziehungsweise selbst verursacht habe. Für die in Rede stehende Veräußerung der bisher vom Vermieter genutzten Wohnung gelte jedenfalls unter den hier gegebenen Umständen nichts Anderes.
Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts könne das Vorliegen von Eigenbedarf auch nicht deshalb verneint werden, weil sich die Wohnverhältnisse in Bezug auf den Zuschnitt und die Größe der beiden Wohnungen nicht wesentlich änderten. Damit stelle das Berufungsgericht Anforderungen an das Tatbestandsmerkmal des Benötigens der Wohnung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, die nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich nicht bestünden.
Deshalb sei die Kündigung nicht an den Maßstäben einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, sondern allein an den Maßstäben einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu messen. Der Anwendungsbereich der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sei schon deshalb nicht eröffnet, weil es dem Vermieter im Streitfall nicht darum gegangen sei, eine vermietete Wohnung zu verkaufen, und er sich aufgrund eines Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sah.
Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf. Da das Berufungsgericht – von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig – tatsächliche Feststellungen zum Vorliegen des Eigenbedarfs nicht getroffen hatte, war die Sache nicht zur Endentscheidung reif und wurde deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Anmerkung: Trotz des recht untypischen Sachverhalts bringt die BGH-Entscheidung nichts Neues und stellt auch keine Verschlechterung der ohnehin für Mieter schlechten Rechtslage dar.
Die Entscheidung reiht sich ein in die Rechtsprechung des BGH und des Bundesverfassungsgerichts seit 1989 zum „vernünftigen Grund“ (erinnert sei beispielsweise an die Unterbringung einer „Puppensammlung“ als vernünftiger Grund nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts, Entscheidung vom 31.1.1994 – 1 BvR 1465/93 –).
Der BGH wird von seiner problematischen angeblich auf Art. 14 GG beruhenden Auslegung des Tatbestandmerkmals „Benötigen“ nicht abweichen wollen. Deshalb ist hier der Gesetzgeber gefordert, für § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einen „dringenden Wohnbedarf“ als Tatbestandsmerkmal zu kreieren.
27.01.2026
