BMV untersucht 500 Eigenbedarfsfälle -
Wer sich wehrt, hat eine Chance

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist für Mieter:innen ein Horror-Szenario. Es ist noch nicht lange her, dass die gängige Rechtsprechung kaum die Hoffnung zuließ, die gekündigte Wohnung vielleicht doch behalten zu können. Doch mit der steigenden Zahl von Eigenbedarfskündigungen begannen auch die Gerichte genauer hinzusehen. Nicht mehr jede noch so absurde Begründung für den Eigenbedarf wird von den Richtern durchgewunken. Eine Auswertung des Berliner Mietervereins (BMV) zu den Eigenbedarfsfällen der letzten Jahre zeigt: Inzwischen gehen mehr Prozesse zugunsten der Mieter:innen aus als zugunsten der Eigentümer:innen. Sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren, hat Aussicht auf Erfolg. Gleichwohl muss die Politik dringend handeln und den Eigenbedarf stark einschränken.

Eigenbedarfskündigungen sind längst kein Randphänomen mehr. Seit 2020 verzeichnet der Mieterverein 8000 Beratungen zu Eigenbedarfskündigungen, also ungefähr 2000 pro Jahr. In mehr als der Hälfte aller Kündigungsfälle, die an die BMV-Rechtsberatung herangetragen werden, lautet die Begründung: Eigenbedarf. „Was wir aktuell erleben, ist die Ernte des Umwandlungsbooms der 2010er Jahre“, erläutert BMV-Geschäftsführer Sebastian Bartels. Zwischen 2010 und 2021 waren in Berlin plötzlich sehr viele Mietwohnungen in Einzeleigentum umgewandelt worden. Gründe waren die Finanzkrise von 2008 und niedrige Zinsen, die Geldanleger zum Umstieg auf Immobilien verleitete. Das „Betongold“ versprach eine sichere Anlage und hohe Rendite. Die Kündigungssperrfristen der damals erstmalig verkauften Eigentumswohnungen laufen nun aus. Prompt steigt die Zahl der Eigenbedarfskündigungen. „Für viele Mieter:innen in umgewandelten Wohnungen ist deshalb die Gefahr des Wohnungsverlustes hoch“, stellt Sebastian Bartels fest.

Wie viele Eigenbedarfskündigungen es in Berlin gibt, wird nirgends statistisch erfasst. Der BMV schätzt auf Grundlage von Senatszahlen, dass bei den Berliner Amtsgerichten im Jahr 2024 mindestens 3000 eigenbedarfsbedingte Räumungsklagen eingegangen sind. Weil aber längst nicht jede Eigenbedarfskündigung vor Gericht landet, dürfte ihre Zahl um ein Vielfaches höher liegen. Sie übersteigt ganz sicher auch deutlich die Zahl der Betroffenen, die sich an den Mieterverein wenden. „Zu uns kommen nur die Wehrhaften“, sagt der BMV-Vorsitzende Rainer Tietzsch. Viele Betroffene stecken dagegen den Kopf in den Sand und lassen sich in dem Glauben, gegen Eigenbedarf sowieso keine Chance zu haben, für geringe Abfindungssummen aus der Wohnung herauskaufen.

Berechtigtenkreis wurde immer weiter ausgedehnt

„Für Mieterinnen und Mieter ist eine Eigenbedarfskündigung der Super-GAU“, so Tietzsch. Mit einem einzigen Brief kann ihnen der Lebensmittelpunkt genommen werden. Selbst mit läppischen Eigennutzungswünschen ist es Vermieter:innen möglich, das elementare Wohnrecht auszuhebeln. Vermieter:innen können zudem nicht nur für sich selbst Eigenbedarf geltend machen, sondern auch für Familienangehörige und zum Haushalt gehörende Personen. Die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs hat im Laufe der Jahre diesen Berechtigtenkreis immer weiter ausgedehnt. So zählen nicht nur Ehepartner, Kinder und Eltern zu den Familienangehörigen. Es darf auch für Geschwister, leibliche Nichten und Neffen Eigenbedarf angemeldet werden, sogar für einen Schwager, sofern ein besonders enger Kontakt besteht. Zu den Haushaltsangehörigen können auch Pflegekräfte, Haushaltshilfen oder Kindermädchen zählen.

Wenn Mieter:innen sich gegen so eine Kündigung zur Wehr setzen wollen, müssen sie sich nicht nur aufwendig gegen den behaupteten Eigenbedarf rüsten, sondern gleichzeitig sicherheitshalber nach einer anderen Wohnung suchen. Es besteht keinerlei Waffengleichheit – da ist es nicht verwunderlich, dass viele den Kampf scheuen.

Wenn man sich aber wehrt, sind die Chancen, die Wohnung zu behalten, gar nicht so schlecht. Das hat eine BMV-Untersuchung von 551 Eigenbedarfsfällen vorrangig aus den Jahren 2022 und 2023 ergeben. Gerichtsverfahren endeten in 24 Prozent der Fälle mit einem Erfolg der Mieter:innen, nur 13 Prozent wurden von der Eigentümerseite gewonnen. Es ist für Mietende also deutlich wahrscheinlicher, einen Prozess zu gewinnen als zu verlieren. Doch die meisten Verfahren, 62 Prozent, enden mit einem Vergleich, in dem beide Seiten Abstriche machen mussten. Je nach Sachlage fallen Vergleiche sehr unterschiedlich aus. Häufig ziehen Mieter:innen gegen eine Abfindungszahlung aus. Die Krux: Wenn man keine vergleichbare neue Wohnung findet, fühlt sich ein solcher Vergleich wie eine Niederlage an.

Die Auswertung der 551 Akten des BMV hat ergeben, dass es bei jeder zweiten Eigenbedarfskündigung schon vorher mietrechtliche Streitigkeiten gab. Jede fünfte Eigenbedarfskündigung wird nach Auseinandersetzungen über die Miethöhe ausgesprochen. Das kann auf eine missbräuchliche Kündigung hindeuten. Sebastian Bartels weiß von Vermietern, die ihren Mieter:innen sehr offen sagen, sie sollten der Mieterhöhung besser zustimmen, ansonsten könnte Eigenbedarf in Betracht kommen. Eine solche Vorgeschichte ist zwar noch kein Beweis für eine „Rachekündigung“ – ein unter Jurist:innen gebräuchlicher Begriff. „Aber da fragen manche Richter schon mal genauer nach“, berichtet Rainer Tietzsch. Die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung wächst zudem nach einem Verkauf des Hauses oder der Wohnung. Bei jedem achten ausgewerteten Fall gab es in den drei Jahren vor der Kündigung einen Eigentümerwechsel.

Bei mindestens jedem zehnten Fall gab es einen konkreten Verdacht, dass der Eigenbedarf vorgeschoben ist. Eigentlich müssen Vermieter:innen ihren Eigenbedarf „vernünftig und nachvollziehbar“ begründen. Die Gerichte stellen daran aber nur sehr niedrige Anforderungen. Schon der Wunsch nach einer größeren (oder auch kleineren) Wohnung genügt als Begründung. Die Gerichte folgen dabei der Selbsteinschätzung der Eigentümer:innen, was sie für sich als angemessenen Wohnbedarf ansehen. So wurde die Kündigung einer 125-Quadratmeter-Wohnung für einen 22-jährigen Sohn, der ein Studium beginnen will, durchgewunken. Es darf auch gekündigt werden, wenn die Vermieter:innen die Wohnung nur als Zweitwohnung für Familienbesuche nutzen wollen, selbst wenn es nur um wenige Wochen im Jahr geht.

Auch die Absicht, eine Wohnung mit einer anderen zusammenzulegen, um dort mit der Familie zu leben, gilt als berechtigter Grund – ebenso wie der Wunsch, seine Wohn- und Arbeitsstätte im selben Haus zu haben, um dort Geschäftspartner in wohnlicher Atmosphäre empfangen und bewirten zu können. Ein Vermieter hat erfolgreich eine Eigenbedarfsklage durchgesetzt mit der Begründung, er wolle sich ein Arbeitszimmer einrichten, ein Au-pair-Mädchen als Betreuerin für den Sohn aufnehmen und eine umfangreiche Puppensammlung in der Wohnung unterbringen. Auch eine zukünftige Familienplanung kann vorgebracht werden. Ein Vermieter begründete den Eigenbedarf damit, dass er seiner Tochter ermöglichen wolle, in der Wohnung mit ihrem Lebensgefährten eine Familie zu gründen.

Soziale Belange spielen keine Rolle

Eigentümer:innen dürfen ihren Eigenbedarf auch „dramatisieren“: Ihre Begründung wird für die Gerichte dadurch nicht unwirksam. Sie brauchen auch nicht zu erklären, warum sie es ausgerechnet auf die Wohnung der Person mit dem ältesten Mietverhältnis und der niedrigsten Miete abgesehen haben. Zu einer Auswahl, die soziale Belange in die Entscheidung miteinbezieht, sind Vermieter:innen nicht verpflichtet. Sie müssen lediglich, sofern während der Kündigungsfrist eine andere Wohnung im Haus frei wird, diese den gekündigten Mieter:innen anbieten.

Bei so viel richterlichem Wohlwollen haben so manche Eigentümer:innen offenbar den Eindruck gewonnen, dass Eigenbedarf ein bequemes Mittel ist, um Mieter:innen loszuwerden, und geben sich mit ihren Legenden gar keine Mühe mehr. Und tatsächlich scheitern sie nur in seltenen Fällen. Zu weit ging eine Eigenbedarfskündigung für die Familiengründung eines Vermieter-Enkels: Der junge Mann musste vor Gericht eingestehen, noch nicht einmal eine feste Freundin zu haben. Aber auch bei völlig unglaubwürdigen Gründen können sich Mieter:innen niemals sicher sein: „Man kann als Mieter nicht einschätzen, ob das Gericht dem Eigenbedarf glaubt oder nicht“, ist die Erfahrung von Rainer Tietzsch. „Es gibt Fälle, wo klar ist: Da wird gelogen. Aber es wird so geschickt gelogen, dass man es nicht nachweisen kann.“

Vorgetäuschter Eigenbedarf ist schwierig nachzuweisen

In 44 Prozent der vom BMV untersuchten Fälle haben die Eigentümer:innen für sich selbst Eigenbedarf angemeldet. Da ist es schwieriger, einen vorgeschobenen Bedarf zu beweisen, als wenn der Eigenbedarf für Verwandte ausgesprochen wird, denn diese können vom Gericht als Zeug:innen geladen werden. In 24 Prozent der Fälle ist es ein Kind, in 6 Prozent sind es Eltern, die die Nutznießer der gekündigten Wohnung werden sollen.

Ob die Begünstigten dann tatsächlich einziehen, steht noch auf einem anderen Blatt. Im Nachhinein einen vorgetäuschten Eigenbedarf aufzudecken, ist schwierig. „Die meisten Mieter:innen sind nach einer Räumung so am Ende, dass sie es nicht schaffen, dem möglicherweise vorgeschobenen Eigenbedarf nachzugehen“, sagt BMV-Geschäftsführerin Wibke Werner. Selbst wenn man mit detektivischer Arbeit herausfindet, dass in der geräumten Wohnung gar nicht wie angekündigt die Tochter des Eigentümers wohnt, bleiben dem Eigentümer noch Schlupflöcher: Der Eigenbedarf kann wundersamerweise zwischenzeitlich entfallen sein. Wenn die Tochter tatsächlich eingezogen ist – und sei es nur für ein paar Monate – geht man davon aus, dass der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung vorhanden war. „Auch wenn der Verdacht naheliegt, dass die Tochter eine Strohmieterin war, ist das schwierig nachzuweisen“, moniert Wibke Werner.

Manchmal kommt aber auch der Zufall zu Hilfe – wie in diesem krassen Fall, der nach einer langen Vorgeschichte demnächst vor Gericht landen wird: Im Juli 2021 kündigte ein in der Schweiz lebender Musiker der Mieterin einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Friedenau wegen Eigenbedarfs. Weil er aber nicht einmal angegeben hatte, für wen er den Eigenbedarf geltend machen wollte, war die Kündigung formal unwirksam. Ein Jahr später sprach der Musiker eine neue Eigenbedarfskündigung aus, diesmal formal korrekt. Die Mieterin nahm daraufhin eine äußerst geringe Entschädigung von 1000 Euro an und zog im Juni 2023 zur Untermiete nach Treptow-Köpenick. Später fand sie – wieder zur Untermiete – eine Bleibe in Friedenau.

Zurück in ihrer alten Wohnumgebung entdeckte sie, dass der Musiker ihre alte Wohnung als Ferienapartment vermietet. Der Eigentümer gilt sogar als Airbnb-Premium-Host. Und weil er die Zweckentfremdung offiziell angemeldet hatte, ist der Sachverhalt auch im Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg aktenkundig.

Wird die Täuschung nachgewiesen, winkt Schadensersatz

Mit Unterstützung des Berliner Mietervereins klagte die Mieterin deshalb im Januar 2025 auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung, also darauf, zu den alten Bedingungen wieder in ihre frühere Wohnung einziehen zu können. Da es hier keine dauerhaften Mieter gibt, stehen die Chancen auf Rückkehr nicht schlecht. Möglicherweise muss der Eigentümer noch den Erlös aus der Ferienvermietung herausgeben. Die Gerichtsverhandlung soll im Februar 2026 stattfinden.

„Zu einer Wiedereinräumung des Besitzes gibt es bisher keine Urteile“, sagt Rainer Tietzsch. Der Grund: In den allermeisten Fällen von vorgetäuschtem Eigenbedarf ist die Rückgabe der Wohnung nicht möglich, denn dort ist eine andere Mietpartei nichtsahnend eingezogen, die man nicht wieder vor die Tür setzen kann.

Wenn es gelingt, einen vorgeschobenen Eigenbedarf nachzuweisen, können Mieter:innen aber immerhin Schadensersatz verlangen. Dazu gibt es schon einige Urteile. Den Mieter:innen steht in der Regel ein Ersatz der Umzugskosten und ein Ausgleich der höheren Miete in der neuen Wohnung zu. Im Einzelfall sind auch weitere Schadensersatzansprüche denkbar. So hat das Landgericht Berlin II einem ausgezogenen Mieter die Differenz zwischen seiner alten und der höheren neuen Miete der wiedervermieteten Wohnung zugesprochen, also den Gewinn aus der teureren Neuvermietung (LG Berlin II vom 28. Februar 2024 – 66 S 178/22). Den Verlust der alten Wohnung, der Nachbarschaft und des gewohnten Kiezes kann das für viele Betroffene aber selten wettmachen.

Vorgetäuschter Eigenbedarf ist auch eine Straftat, also nicht nur eine zivilrechtliche Angelegenheit, in der Eigentümer:innen und Mieter:innen gegeneinander prozessieren, sondern auch eine Tat, die vom Staat verfolgt wird. „Mir ist aber kein einziger solcher Fall bekannt“, sagt Rainer Tietzsch. Das Problem dabei ist, dass die Staatsanwaltschaft eine vorsätzliche Täuschungsabsicht nachweisen muss. „Man bräuchte dazu mal ein Urteil“, meint Sebastian Bartels. „Das würde sich unter Vermieter:innen dann schnell herumsprechen.“

Jens Sethmann

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Erste Hilfe: Was tun bei einer Eigenbedarfskündigung?

Liegt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs im Briefkasten, sollte man nicht in Panik verfallen, sondern das Schreiben genau prüfen – am besten mit der Rechtsberatung des BMV. So wird oftmals eine falsche Kündigungsfrist angegeben. Damit ist die Kündigung formal unwirksam.

Ohne anwaltlichen Rat sollte man nicht auf eine Kündigung reagieren. Die Gefahr, sich unbedacht in eine schlechtere Rechtsposition zu manövrieren, ist groß. Niemals sollte man voreilig ein Angebot zur Mietaufhebung annehmen. Die Geldsummen, die als Abfindung („Herauskauf“) angeboten werden, sind – auch wenn sie zunächst verlockend erscheinen – meist viel zu gering, um die Folgekosten für den Umzug, die höhere Miete in der neuen Wohnung, längere Arbeitswege und so weiter auszugleichen.

Hat das Gericht dem Eigenbedarf stattgegeben, sollte man sich die Frist für einen Härteeinwand notieren und sie dann – spätestens zwei Monate vor Auslaufen des Mietverhältnisses – unbedingt einhalten. Es ist ratsam, alles, was als Härtegrund in Frage kommt, zu erwähnen: Verwurzelung im Wohnumfeld, Krankheit, Gebrechlichkeit, geringes Einkommen und die erfolglose Suche nach Ersatzwohnraum. Die Wohnungssuche sollte man genau dokumentieren: alle Bewerbungen, Ablehnungen und Anfragen, auch wenn sie von Vermieter:innen gar nicht beantwortet wurden. Härteeinwände können ein gewichtiges Pfund sein, wenn man sich gegen eine Kündigung wehren muss. Zur Vorsorge ist eine rechtzeitige Mitgliedschaft im Mieterverein oder der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung angeraten, denn beides greift erst bei Fällen, die nach einer Wartefrist von drei Monaten ab Beitritt auftreten. Mieter:innen in Eigentumswohnungen sollten besondere Umsicht walten lassen, denn die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung ist bei ihnen ungleich höher.

js

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BMV: Eigenbedarf muss eingeschränkt werden

„Eigenbedarfskündigungen sind ein strukturelles Problem“, sagt BMV-Geschäftsführer Sebastian Bartels. Der Mieterverein sieht deshalb großen Handlungs- und Reformbedarf. Er fordert, dass auf angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin beim Erwerb bewohnter Wohnungen Eigenbedarfskündigungen grundsätzlich ausgeschlossen werden. So würde der „gekaufte Eigenbedarf“, also der Kauf einer vermieteten Wohnung mit der Absicht, die Mieter:innen auf die Straße zu setzen, beendet.

Eigenbedarfskündigungen generell zu verbieten, dürfte aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht möglich sein. Der Personenkreis, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden darf, sollte dem BMV zufolge auf Verwandte ersten Grades eingeschränkt werden, also auf Kinder und Eltern. Die Karenzzeit für Eigenbedarfskündigungen sollte nicht nur ab dem erstmaligen Verkauf der Wohnung, sondern auch nach jedem Eigentümerwechsel gelten. Auch später einziehende Mieter:innen sollten also unter die Schutzfrist fallen. Damit Mieter:innen vorgewarnt sind, sollte in jedem Mietvertrag ein Hinweis stehen, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt.

Der BMV fordert außerdem, dass die Härtegründe der Mieter:innen bereits frühzeitig auf Ebene der Tatbestandsmerkmale geprüft werden und nicht erst am Ende im Zuge der Interessenabwägung. Die unklare Frage, ab wie vielen erfolglosen Bemühungen um Ersatzwohnraum ein berechtigter Härtegrund besteht, müsste gesetzlich festgelegt werden. Per Gesetz sollte auch geregelt werden, dass dieser Härtegrund für Geringverdienende von vornherein besteht, wenn die Stadt offiziell einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hat. So erspart man den Mieter:innen das mühsame und sinnlose Schreiben von unzähligen aussichtslosen Bewerbungen, nur um nachzuweisen, dass der Markt für bezahlbare Wohnungen leergefegt ist – was ohnehin alle wissen.

Damit niemand wegen Eigenbedarfs in die Wohnungslosigkeit geräumt wird, sollen nach Vorstellung des BMV Mieter:innen, die auch nach intensiver Suche keinen Ersatzwohnraum gefunden haben, trotz eines Räumungsurteils in ihrer Wohnung bleiben oder vorübergehend wieder dorthin eingewiesen werden können.

js

Hartmut Lindenberg
23.01.2026