1. In analoger Anwendung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann auch dann ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten begründet wird.
2. Die Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB ist eine Ausschlussfrist, die nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt.
BGH vom 21.5.2025 – VIII ZR 201/23 –
Langfassung im Internet: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 18 Seiten]
Hier hatte der Vermieter das Mehrfamilienhaus nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt. An den Räumen des Mieters wurde allerdings kein Wohnungseigentum (Sondereigentum an einer Wohnung), sondern Teileigentum (Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen) begründet. Der BGH hat hier auch für diesen Fall das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB in analoger Anwendung der Vorschrift zugelassen. Der Fall spielte in Stuttgart. In Berlin kommt dem ersten Leitsatz der Entscheidung keine große Bedeutung zu, da hier die Umwandlung von Wohnraum in Teileigentum mit der zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung nur schwerlich in Einklang gebracht werden kann.
Von größerer praktischer Bedeutung hingegen ist der zweite Leitsatz der Entscheidung.
Das Vorkaufsrecht muss innerhalb von zwei Monaten, nachdem der Verkäufer dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mitgeteilt hat, ausgeübt werden (§ 469 Abs. 2 Satz 1 BGB). Bei der Frist handelt es sich um eine Ausschlussfrist, wie der BGH ausdrücklich ausführt.
Ihr Ablauf habe den Untergang des Vorkaufsrechts zur Folge, so dass dieses auch hinsichtlich seiner zeitlichen Geltendmachung nicht mehr Gegenstand einer Vereinbarung zwischen den Parteien sein und auch nicht durch eine Genehmigung seitens des Vorkaufsverpflichteten geheilt werden könne.
Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus den Vorschriften der § 469 Abs. 2 Satz 2 und § 577 Abs. 5 BGB. Die Parteien könnten nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 2 BGB zwar statt der vom Gesetz für die Ausübung des Vorkaufsrechts vorgesehenen Frist vertraglich eine andere (längere) Frist bestimmen. Auch verbiete § 577 Abs. 5 BGB nur abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters. Aus diesen Bestimmungen folge jedoch nicht, dass die Parteien den Fristenlauf – zugunsten des Mieters – erneut in Gang setzen könnten, nachdem die Frist bereits abgelaufen sei. Denn die Fristgebundenheit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezwecke im Interesse klarer Rechtsverhältnisse, eine zügige Entscheidung über die Ausübung dieses Rechts zu gewährleisten. Um dies zu erreichen, werde einerseits dem Verpflichteten (Vermieter) eine Mitteilungspflicht auferlegt, andererseits dem Berechtigten (Mieter) eine Ausschlussfrist gesetzt, deren Lauf mit dem Zugang der Mitteilung vom Vorkaufsfall einsetze.
01.10.2025
