Ist ein Mieter mit der Leistung einer als Mietsicherheit (§ 551 BGB) vereinbarten Bankbürgschaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2 a BGB fristlos kündigen, weil eine Bankbürgschaft nicht in den Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands fällt.
BGH vom 14.5.2025 – VIII ZR 256/23 –
Langfassung im Internet: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 24 Seiten]
Der Mieter mietete eine Wohnung nebst Tiefgaragenstellplatz und sollte eine Mietsicherheit von 4400 Euro durch eine unbefristete, selbstschuldnerische Bankbürgschaft stellen. Nach Schlüsselübergabe unterblieb die Vorlage der Bürgschaftsurkunde. Die Vermieterin kündigte deshalb nach einiger Zeit fristlos gemäß § 569 Abs. 2 a BGB und erhob Räumungsklage.
§ 569 Abs. 2 a BGB lautet: „Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.“
Sowohl Amts- als auch Landgericht Frankfurt am Main verurteilten den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Mieträume.
Der BGH folgte dem nicht und entschied wie aus dem Leitsatz ersichtlich.
Eine Bankbürgschaft sei keine Sicherheitsleistung im Sinne dieser Vorschrift. Diese greife nur bei Sicherheiten in Form von Geldleistungen wie Barkautionen oder vergleichbaren Zahlungen ein. Hierfür spreche bereits der Wortlaut von § 569 Abs. 2 a BGB. Der Begriff „Sicherheitsleistung“ im Zusammenhang mit einem Verzug in Höhe eines bestimmten Betrags deute darauf hin, dass ausschließlich teilbare Geldsummen erfasst werden, etwa Barkautionen.
Auch die Systematik spreche für dieses Verständnis. Die Regelung orientiere sich an den Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Auch hier ginge es um Beträge in Geldform.
Schließlich habe der Gesetzgeber mit § 569 Abs. 2 a BGB Vermietern einen Schutzmechanismus gegen wirtschaftliche Risiken bieten wollen. Diese Risiken seien aber bei Barkautionen und Bürgschaften höchst unterschiedlich.
Bei der Barkaution, wo dem Mieter das Recht zustehe, die Geldsumme in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen (§ 551 Abs. 2 BGB), müsse der Vermieter die Mietwohnung bereits dann an den Mieter überlassen, wenn dieser die erste Rate geleistet habe; lediglich wegen der ersten Rate habe der Vermieter vor Übergabe der Mietsache ein Zurückbehaltungsrecht. Demgegenüber stehe dem Vermieter bei Nichtleistung der Kautionsbürgschaft ein umfassendes Zurückbehaltungsrecht zu. Er müsse die Wohnung dem Mieter erst überlassen, wenn dieser die Bürgschaft (in voller Höhe) erbracht habe, weil die Kautionsbürgschaft – wenn nicht anderweitige Parteivereinbarungen getroffen werden – nicht in Raten geleistet werden darf und somit zum Fälligkeitszeitpunkt in voller Höhe vom Mieter zu stellen sei.
Vor einem vertragsuntreuen Verhalten des Mieters sei der Vermieter somit durch sein Zurückbehaltungsrecht hinreichend geschützt.
Im Übrigen sei der Vermieter durch den Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit nach § 569 Abs. 2 a BGB im Falle einer als Mietsicherheit vereinbarten Bankbürgschaft auch hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses nicht schutzlos gestellt.
Da in einem solchen Fall der Anwendungsbereich des vorgenannten Kündigungstatbestands nicht eröffnet sei, stehe dem Vermieter sowohl die fristlose Kündigungsmöglichkeit nach § 543 Abs. 1 BGB als auch die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB offen. Zwar stellten beide Kündigungstatbestände im Vergleich zu § 569 Abs. 2 a BGB weitere – mieterschützende – Voraussetzungen auf. Jedoch ermöglichten sie – bei Vorliegen dieser Voraussetzungen, insbesondere der gebotenen Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls – dem Vermieter das Mietverhältnis aufgrund des vertragswidrigen Verhaltens des Mieters zu beenden.
03.09.2025
